合同約定“期滿后可繼續無償使用”，是否有效？

案情回顧

2003年4月1日，原告某房地產公司（出租方）與被告張某（承租方）簽訂《地下車位租賃合同》一份，合同核心條款約定：張某租賃該房地產公司名下位于某小區的地下車位一處，租賃期限為20年，自2003年4月1日起至2023年4月1日止；同時特別約定“租賃期滿后，承租方可繼續使用該地下車位，且免收租賃費”。合同簽訂當日，張某按約一次性支付20年租金共計10萬元，隨后正式使用該地下車位。

2023年4月1日，案涉合同約定的20年租賃期限屆滿后，張某依據“期滿后可繼續無償使用”的條款，繼續占有使用案涉地下車位，未向某房地產公司支付任何費用。

2024年10月，某房地產公司以小區車位調整規劃需收回車位為由，向張某提出解除租賃關系并返還地下車位的要求，遭到張某拒絕。張某主張其基于合同約定享有無償繼續使用權，某房地產公司無權單方要求收回。

雙方協商無果后，某房地產公司于2025年1月向法院提起訴訟，請求依法解除與張某之間的租賃關系，并判令張某限期返還案涉地下車位。

案件結果

法院經審理后認為，案涉《地下車位租賃合同》中關于“租賃期滿后可繼續使用，免收租賃費”的約定，實質系雙方為規避《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）關于租賃合同最長租賃期限的強制性規定，該部分約定應屬無效。20年租賃期限屆滿后，張某繼續使用租賃物，某房地產公司未及時提出異議，雙方之間形成不定期租賃關系。

關于合同解除時間，因劉某未能提交其在起訴前已通知張某解除租賃關系的證據，根據法律規定，當事人一方以提起訴訟方式主張解除合同的，合同自起訴狀副本送達對方時解除。本案中，起訴狀副本于2025年3月14日送達被告張某，故雙方不定期租賃關系應自該日起解除。

法院最終判決：原告某房地產公司與被告張某就案涉地下車位形成的不定期租賃關系于2025年3月14日解除；被告張某于判決生效之日起30日內將案涉地下車位騰空并返還給原告某房地產公司。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

《民法典》第七百零五條明確規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年?！痹摋l款屬于強制性法律規定，旨在平衡出租人與承租人的權利義務，維護租賃市場的正常秩序。

本案中，雙方約定“20年期滿后無償繼續使用”，看似未直接約定超過20年的租賃期限，但從實質效果來看，該約定使得張某可長期甚至無限期占有使用租賃物，導致某房地產公司對地下車位的所有權被架空，違背了租賃合同“轉移使用權、保留所有權”的本質屬性，屬于以變相方式規避20年最長租賃期限限制，故法院認定該部分約定無效。

本案中，20年租賃期限屆滿后，張某繼續使用地下車位，某房地產公司在2024年10月前未提出異議，符合不定期租賃關系的構成要件，雙方由此建立不定期租賃關系。

對于不定期租賃合同，法律賦予雙方任意解除權，即出租人和承租人均可隨時要求解除合同，但應當在合理期限之前通知對方。本案中，因劉某未提前通知張某解除合同，故法院以起訴狀副本送達之日作為合同解除時間，符合上述法律規定。

實踐中，當事人規避20年最長租賃期限的情形多樣，除本案中的“期滿無償繼續使用”外，還包括“簽訂兩份前后銜接且總期限超過20年的租賃合同”“約定租賃期限20年+自動續期”等。主流司法觀點認為，此類約定若實質目的是突破20年最長租賃期限限制，使承租人長期占有租賃物，則應認定為無效。法院在審理時，會從合同條款的實質內容、當事人真實意思表示及履行情況等方面綜合判斷，而非僅看形式約定。

筆者寄語

租賃合同是日常生活與商業活動中最為常見的合同類型之一，租賃期限的約定直接關系到雙方的核心權益。在簽訂租賃合同時應嚴格遵守法律關于最長租賃期限的強制性規定。

對于出租人而言，應重視對自有財產的權利保護，在租賃期限屆滿前及時與承租人溝通后續安排，避免因怠于行使權利形成不定期租賃關系，增加權益受損風險；對于承租人而言，需明確租賃合同的期限性特征，理性評估租賃需求，若需長期使用租賃物，應通過合法方式與出租人協商續訂合同，確保自身使用權的穩定性。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 彭學軍