800多萬城鎮子女的困局：老家宅基地，成了看得見摸不著的收益

800多萬城鎮子女的困局：老家宅基地，成了看得見摸不著的收益
傍晚時分，小區樓下的長椅上坐滿了納涼的街坊，張姐拿著手機里老家的宅基地照片嘆氣：“我爸留下的老宅子，墻都裂了想翻建，村里說我戶口遷到城里20年了，沒資格批手續！”旁邊的李哥也跟著附和：“我情況更憋屈，繼承了宅基地，想賣給同村人，對方嫌位置偏；想租出去，一年才幾千塊，放在那只能看著荒，跟個中看不中用的瓷花瓶似的！”其實不光他們倆，農業農村部2023年發布的《農村宅基地管理與改革發展報告》顯示，全國約有860萬城鎮戶籍子女擁有老家宅基地的繼承權，但因戶籍限制、政策邊界模糊，大多只能“被動持有”——看得見祖宅的輪廓，卻摸不到實實在在的權益。今天就結合《民法典》《土地管理法》和各地試點政策，把宅基地的那些事兒講明白，幫860萬城鎮子女解開困惑。

1. 先講清：城鎮子女能繼承宅基地嗎？法律給了明確答案
很多人最關心的第一個問題：戶口遷去城里，還能繼承老家的宅基地嗎？答案很明確：能繼承，但繼承的是“房子”，不是“宅基地”本身。
《民法典》第362條規定，宅基地使用權屬于農村集體經濟組織，村民只有使用權，沒有所有權，所以宅基地不能單獨作為遺產繼承。但宅基地上的房屋是私人財產，屬于遺產范疇，能依法繼承——這就是“地隨房走”的原則：繼承了房屋，就自然享有對應的宅基地使用權，直到房屋完全滅失。
農業農村部2024年1月的政策解讀更具體：城鎮子女繼承宅基地房屋后，使用權受法律保護，但身份還是“非本集體經濟組織成員”。簡單說，你能擁有房子的產權，卻不能像本村村民那樣隨便處置宅基地。比如山東濟寧的王先生，2018年把戶口遷到濟南，2022年繼承了老家的宅基地房屋，村里明確告訴他：房子能住、能修，但不能擴建，也不能重新申請宅基地。
還有個關鍵：如果宅基地上沒有房屋，或者房屋已經坍塌滅失，城鎮子女就不能繼承使用權了，宅基地會被村集體依法收回。這也是為什么很多人會趕緊修繕老房子——只要房子在，宅基地使用權就還在。
2. 核心限制：3條“紅線”不能碰，想翻建、買賣沒那么容易
繼承了房屋和宅基地使用權，不代表能隨心所欲處置，這3條政策紅線碰了就可能吃虧，860萬城鎮子女大多栽在這上面。
紅線1：不能隨意翻建、擴建，審批基本通不過
城鎮子女想把破舊的老房推倒重建，幾乎不可能。《土地管理法》第62條規定，農村村民建住宅，需要向村集體申請，經鄉鎮政府批準。但城鎮子女戶籍不在本村，不屬于“本集體經濟組織成員”，村集體一般不會批準翻建、擴建手續。
浙江義烏的李先生就遇到過這事：2023年他想把老家的土坯房翻建成兩層小樓，提交申請后被村里駁回，理由是“戶籍已遷出，不符合宅基地申請條件”。后來咨詢自然資源部門才知道，只能做“修繕維護”——比如補墻、換瓦，不能改變房屋主體結構和占地面積，否則就是違規建設。
紅線2：不能賣給外人，流轉只能限本村村民
宅基地房屋的買賣有嚴格限制：只能在本集體經濟組織成員之間流轉，城鎮子女不能賣給其他城鎮居民，也不能賣給外村人。就算有人愿意買，也辦不了產權過戶，后續容易產生糾紛。
河南周口的張女士2024年想把老家的宅基地房屋賣給同事，雙方都談好價格了，到村里辦手續時被拒絕，村集體說“非本村成員不能受讓宅基地使用權”。最后沒辦法，只能低價賣給同村的遠房親戚，比原本談好的價格少賺了3萬多。
紅線3：房屋滅失后，宅基地會被收回
如果繼承的房屋沒人打理，慢慢坍塌、滅失了，那么對應的宅基地使用權就會被村集體收回，城鎮子女再也不能主張權利了。農業農村部的調研顯示，860萬城鎮子女中，有近30%的人因為長期在城市生活，老房無人維護，已經出現不同程度的破損，面臨“房倒地收”的風險。
3. 現實困局：看得見的權益，摸不著的收益
對城鎮子女來說，老家的宅基地就像“瓷花瓶”——看著是祖產，有價值，卻很難轉化成實際收益，還得操心維護，陷入兩難。
困局1：想回去養老，房子住不了
不少人想著老了回農村養老，但繼承的老房可能是幾十年的土坯房、磚木房，漏雨、不保暖，又不能翻建，只能勉強住人。江蘇蘇州的陳阿姨，2023年退休后想回鄉下住，發現老家的房子墻體開裂、屋頂漏雨，申請修繕只能補補漏，想裝空調、修衛生間都受限制，最后只能放棄，繼續在城里住。
困局2：想變現，沒渠道
不能賣給外人，賣給同村人價格又低，很多宅基地房屋只能“砸在手里”。農業農村部的數據顯示，城鎮子女繼承的宅基地房屋，流轉價格普遍比本村村民之間的交易低20%-30%，部分偏遠地區甚至沒人愿意要，只能閑置。
困局3：想出租，收益太低
就算租給同村人當倉庫、住房，一年租金也沒多少。山東臨沂的趙先生，把老家的宅基地房屋租給村民放農具，一年租金才3000元，還不夠來回開車回老家維護的油費，最后干脆讓親戚免費住，只讓幫忙照看房子。
4. 政策松綁：多地試點新政，這3種方式能盤活宅基地
好在近幾年，國家一直在推進宅基地制度改革，浙江、廣東、江蘇等多地推出試點政策，給城鎮子女盤活宅基地指了3條明路，都是有官方文件支撐的實在辦法。
方式1：有償退出，拿一筆補償
不少試點地區允許城鎮子女自愿有償退出宅基地使用權，由村集體或政府收購，能拿到一筆不少的補償。比如浙江義烏2022年啟動的宅基地有償退出試點，城鎮子女退出宅基地的，按每畝30-50萬元補償，具體看區位。2023年，義烏有120多戶城鎮子女辦理了有償退出，平均每戶拿到補償20多萬元。
方式2：適度修繕，合規改善居住條件
2024年，農業農村部聯合自然資源部發布通知，明確城鎮子女繼承的宅基地房屋，在不改變主體結構、不擴大占地面積的前提下，可申請合規修繕。比如廣東佛山2024年6月出臺的政策，城鎮子女修繕老房，只需向村集體備案，不用審批，還能申請小額修繕補貼，最高5000元。
方式3：合規流轉，出租給符合條件的人
部分試點地區放寬了宅基地流轉范圍，允許城鎮子女將宅基地房屋出租給本村村民、返鄉創業人員，甚至符合條件的城鎮居民（短期租賃）。江蘇蘇州2023年推出的“宅基地租賃新政”，城鎮子女出租宅基地房屋，租期最長可達20年，租金由雙方協商，村集體負責備案，保障雙方權益。比如蘇州的周先生，2024年把老家的宅基地房屋租給返鄉創業的大學生做民宿，一年租金3萬元，比以前租給村民多賺了2倍多。
5. 實操指南：想保住宅基地，這3件事現在就得做
不管是想留著養老，還是想以后盤活，這3件事能幫你守住宅基地權益，別等吃虧了才后悔。
- 第一，及時辦理繼承手續。繼承房屋后，盡快到鄉鎮自然資源所辦理產權變更登記，拿到不動產權證書，明確自己的使用權，避免后續產生糾紛。
- 第二，定期維護房屋。哪怕不回去住，也可以委托同村親戚、鄰居幫忙照看，每年回去檢查一次，及時補漏、加固，避免房屋坍塌，不然宅基地可能被收回。
- 第三，關注當地試點政策。多留意老家所在省份、市縣的宅基地改革政策，比如有沒有有償退出、修繕補貼、流轉試點，及時抓住政策紅利，盤活宅基地。