口頭協商續租后提前搬走，能否要求退還房租

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案情簡介

小張租住老王的房子在合同到期后，因為沒有找到合適的房源搬家，便與老王商量續租等事宜。經商議，小張又繳納了6個月的房租，并約定6個月內找到合適房源可隨時搬走。二人只是口頭約定，并未簽訂租房合同。后來，小張找到了合適的房源，通知老王準備搬走，老王表示同意。小張搬走后找到老王要求退還剩余2個月的房租和押金，被老王拒絕。雙方多次協商未果，小張將老王訴至法院，要求老王退還剩余房租及押金共計5000元。庭審中，老王辯稱，押金同意退還，但不同意退還租金，交了6個月房租，就是要住6個月房子，提前搬走是小張違約。

法院審理

法院經審理認為，雙方簽訂的房屋租賃合同到期后，雙方對于合同中權利義務已經履行完畢，后小張又繳納了6個月房租并口頭續租了房屋，雙方對于是否約定租賃期限存在分歧，小張主張當時雙方約定小張若在三個月內找到合適房源可隨時搬走，老王主張小張提前2個月搬走系違約，雙方均未提供證據證明約定了租期，故法院認定雙方的口頭續租為不定期租賃，雙方均可隨時解除。現小張提前2個月搬走，故老王應當退還其未居住2個月房租4000元。老王同意退還房屋押金1000元。法院遂依法判決老王退還小張剩余房租4000元、押金1000元。

法官說法

民法典規定，當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，也沒有達成補充協議且不能按照合同相關條款或者交易習慣確定的，視為不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。

本案中，合同到期后雙方未簽訂書面租賃合同，僅口頭協商續租6個月，租戶主張房東承諾可隨時搬走，房東對此不認可，但未有提交證據證明其約定了租期，故雙方口頭約定為不定期租賃合同，在不定期租賃合同中，由于不存在租期的約定，所以可以隨時解除合同，不存在提前解除或者違法解除之說，只需要在合理期限之前通知對方。

在租賃合同到期后，當事人應當及時簽訂書面合同，明確租期、租金等，通過書面合同維護雙方共同權利義務。若租賃合同到期后雙方僅口頭協商租賃問題或者僅租戶繼續使用租賃物，雙方未對租期進行明確約定，此種情況下雙方均可隨時解除合同，但需在合理期限內告知對方，給對方預留搬家或者尋找新租戶的時間。租賃合同到期后若未簽訂書面合同，可通過微信等方式協商租賃問題，應注意留存證據，保存錄音、視頻、微信等證據，避免無明確約定損害雙方權益。

來源： 山東高法

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