分家協議內容模糊不被法院認，老人房屋最終按遺產法定繼承分割

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一、案情介紹

（一）親屬關系與被繼承人基本事實

被繼承人王某國與劉某英系夫妻關系，二人共育有三個子女，分別是長女王敏（被告）、長子王某強（被告）、次子王某浩（原告）。王某國于 2018 年 7 月 18 日去世，劉某英于 2023 年 8 月 14 日去世，二人生前均未留有合法有效遺囑。

（二）房屋基本事實

1. 一層房屋

北京市西城區一號房屋，登記在王某國名下，為中式二層小樓的一層，建筑面積 101.4 平方米，含南房 2 間、西北房 4 間，有合法房屋產權證明。

2. 二層房屋

一號房屋二層為 80 平方米，共 4 間房，系 1997 年在一層房屋上自建的輕體房。北京市某部門 1997 年核查后，以 “不嚴重影響城市規劃” 為由罰款保留使用，2000 年后停止收費，后續將結合城市規劃分階段拆除，無產權登記。

（三）協議與遺囑爭議事實

1. 2005 年《協議書》爭議

2005 年 8 月 22 日，王某國、王某強、王某浩簽訂《協議書》，約定：

一層房屋為父母產權，拆遷費歸父母所有，分配由父母決定；

二層輕體房由王某浩出資修建，拆遷時先補償王某浩 10 萬元，剩余補償款王某浩分 50%、王某強分 25%、王敏分 25%；

不拆遷時，父母與王某強共同使用二層西邊北房 1 間，其余 3 間歸王某浩使用；

餐館（以王某浩為經營者，注冊在一號房屋）拆遷相關經濟補償費，王某浩拿 60%、王某強拿 40%。

王某浩主張該協議為 “分家單”，應按此分割房屋及權益；王某強、王敏不認可 “分家單” 性質，認為僅針對餐館經營及拆遷事宜。

2. 遺囑爭議

王敏提交王某國 2018 年 7 月 1 日自書遺囑，內容為 “本人名下房產不做分割，交給愛人劉某英處置”，王某浩不認可真實性，王某強認為無效，但二人均不申請筆跡鑒定；

王敏提交劉某英 2022 年 12 月 3 日錄像，錄像中劉某英對一、二層房屋作出分配安排，但僅有劉某英一人出鏡，無見證人，王某浩認可真實性但不認可證明目的，王某強認為僅為 “想法”，非有效遺囑。

（四）房屋使用與租金爭議事實

1. 經營與出租情況

1994 年，王某浩以一號房屋為經營場所注冊 “北京市西城區某餐館”，經營至 2005 年，后房屋對外出租；2016 年至 2021 年 10 月因政策原因暫停使用；2021 年 10 月，王某強通過中介與案外人張某簽訂《房屋租賃合同》及補充協議，將一號房屋一、二層整體出租，租賃期限至 2031 年 9 月 30 日。

2. 租金標準與分配

租金標準：2021 年 10 月 1 日 - 2023 年 9 月 30 日每年 40 萬元，2023 年 10 月 1 日 - 2025 年 9 月 30 日每年 42 萬元，每 24 個月上浮 2 萬元；

已分配租金：2021-2022 年、2022-2023 年租金均已分配（含劉某英份額），王某浩、王某強雖不認可分配方案，但因母親在世未提出異議；

未分配租金：王某強已收到 2023 年 10 月 1 日起的一年租金 42 萬元，尚未分割。

（五）其他關聯事實

王敏名下曾有東城區二號房屋，拆遷時承租人是王敏，雙方認可王某強使用了該房屋的拆遷指標及 25 萬元拆遷款，約定一號房屋拆遷時王某強返還王敏 25 萬元及三居室指標，但就該約定是否履行存在爭議。

二、雙方訴求

（一）原告王某浩訴求

確認北京市西城區一號房屋一層 3 間房的所有權歸原告所有；

確認北京市西城區一號房屋二層 3 間房的使用居住權歸原告所有；

判令被告王某強按照 2021 年 10 月 1 日至 2024 年 9 月 30 日租金總額的 60% 支付原告；

判令王某強與張某 2021 年 12 月 1 日簽訂的《房屋租賃合同》及補充協議的權利義務，由原告與王某強繼承；

本案訴訟費由被告承擔。

（二）被告答辯意見

1. 被告王敏答辯意見

認可親屬關系及被繼承人死亡事實；

主張一號房屋一層應按劉某英錄像中的安排分割（西側一南一北兩間歸王某強、兩間東房歸王某浩、東側一南一北兩間歸自己），二層 4 間房（1997 年王某浩所建）按父母遺愿分割；

不同意租賃合同權利義務僅由王某浩、王某強繼承，主張應由全部繼承人共同繼承。

2. 被告王某強答辯意見

認可親屬關系及被繼承人死亡事實；

主張 1994 年餐館經營及 1997 年二層房屋修建的出資系 “家里墊資”，非王某浩個人出資，二層房屋應按 50% 份額與王某浩分割；

認為王某國的自書遺囑無效，劉某英的錄像非有效遺囑，一號房屋一層應按三人平均分割；

確認已收取租金 42 萬元未分割，但不同意按王某浩主張的 60% 比例分配。

三、裁判結果

被繼承人王某國名下位于北京市西城區一號房屋（南房 2 間、西北房 4 間），由原告王某浩、被告王某強、被告王敏各繼承 1/3 產權份額；

駁回原告王某浩的其他訴訟請求。

四、法院說理

（一）2005 年《協議書》性質認定

該協議核心內容聚焦餐館裝修、經營及拆遷補償分配，未明確約定一層房屋所有權的分家析產事宜，僅針對二層房屋的拆遷補償和使用作出具體安排，故不能認定為具有分家析產性質的 “分家單”，無法直接作為分割一層房屋所有權及租金利益的依據。王某浩據此主張一層 3 間房所有權、二層 3 間房居住權及 60% 租金，缺乏充分事實支撐，不予支持。

（二）遺囑效力認定

1. 王某國 2018 年自書遺囑

該遺囑符合《民法典》第一千一百三十四條 “自書遺囑由遺囑人親筆書寫，簽名，注明年、月、日” 的形式要件，王某浩、王某強雖提出異議，但均未申請筆跡鑒定，亦未提交其他相反證據推翻遺囑真實性，故確認遺囑真實有效。遺囑中 “交給愛人劉某英處置” 的表述，應視為王某國將其在一層房屋中的份額指定由劉某英繼承，因此王某國去世后，一層房屋全部產權歸劉某英所有。

2. 劉某英 2022 年錄像遺囑

該錄像僅劉某英一人出鏡，未滿足《民法典》第一千一百三十七條 “以錄音錄像形式立的遺囑，應當有兩個以上見證人在場見證。遺囑人和見證人應當在錄音錄像中記錄其姓名或者肖像，以及年、月、日” 的法定要件，屬無效遺囑。劉某英去世后，其遺產（即一層房屋全部產權）應按法定繼承處理。

（三）法定繼承份額認定

根據《民法典》第一千一百二十七條，劉某英的第一順序繼承人為子女王某浩、王某強、王敏，三人無喪失繼承權的情形，故對劉某英遺留的一層房屋產權平均繼承，各得 1/3 產權份額。

（四）二層房屋處理

二層房屋無合法產權登記，且雙方對修建出資主體存在爭議（王某浩主張個人出資，王某強主張家里墊資），現有證據無法明確其權屬歸屬，法院暫不予處理，雙方可另行協商或補充舉證后依法主張權利。

（五）租金與租賃合同處理

1. 租金分割

2023 年 10 月 1 日起的 42 萬元租金，包含一、二層房屋的出租收益。因二層房屋權屬未明確，無法區分遺產（一層房屋）對應的具體租金金額，且該租金系被繼承人死亡后產生的收益，不屬于遺產范圍，故對王某浩的租金分割訴求不予支持。

2. 租賃合同權利義務繼承

《房屋租賃合同》由王某強與案外人張某簽訂，基于合同相對性原則，合同權利義務僅約束王某強與張某，不屬于被繼承人的遺產范疇。王某浩主張由其與王某強繼承該合同權利義務，缺乏法律依據，不予支持。

綜上，原告王某浩的部分訴求有事實和法律依據（繼承一層房屋 1/3 產權份額），其余訴求缺乏依據，法院依法作出上述判決。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）