樓市一記悶錘

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

如今樓市的每一筆交易，都寫滿曾經的驚心動魄。

法拍市場石破天驚

最近，法拍房出了一個石破天驚的成交案例——

位于深圳南山區傳統豪宅地段的華僑城純水岸十二期，6名富豪激戰近4個小時，以3.65億溢價約70%拍出約57萬/平的單價天花板，創下國內單套住宅法拍房成交價最高紀錄。

不僅總價刷新了深圳的法拍房成交價歷史記錄，也超越了2021年9月上海銀柳路別墅（即華洲君庭）創下的3.15億元全國成交總價紀錄。

該套房源建筑面積639.35平，實際土地面積12882.23平，評估價約3.074億元，起拍價約2.152億元，保證金約4304.48萬元，2010年12月29日登記1.88億元。

相信這樣的法拍天花板，無論是和法拍市場實際的交易水平，還是大家對法拍市場的個人感觀是有很大出入的。

說好的法拍市場也挺冷淡的呢？上千萬的保證金門檻，應該流拍才對。

但，不僅成交了，還溢價約70%成交，是哪里土豪出手這么闊綽？

要知道，近期關于法拍房市場的一組數據，還著實讓人心驚肉跳——

根據《中國經濟金融展望報告》，房地產市場供需兩端壓力仍然較大；需求端，房貸斷供率有所上升。

中國銀行研究院結論的來源是克而瑞發布的《2025 年中國城市住房斷供率研究》的結論。

克而瑞發布的研究數據顯示，當前全國平均住房斷供率為3.7%，高于2022年的1.6%，在部分三、四線城市，斷供率甚至超過了5%。

再結合中國銀行研究院引用的中指法拍數據庫的數據，同時也給出“法拍房市場掛拍數量仍處于高位，成交量價齊跌”的結論。

這就意味著法拍市場還遠未到峰值和出清的時候。

房地產行業企業債務出清遠快于居民債務的出清。

在《中國經濟金融展望報告》中，中國銀行研究提及“債務到期高峰來臨，債務重組步伐加快”“2025 年以來，房企債務重組尤其是境外債務重組步伐明顯加快，總體呈現出削債比例提高、展期時長延長、票息率降低等趨勢，債轉股正逐步成為房企化債主要工具。”

援引的數據是“2025年房企債務到期規模達5257億元，高于2024年（4828億元），其中三季度是償債高峰期，到期規模約 1574 億元。”

對比2021年—20223年房企債務到期規模的高峰，其實已經好很多。相比2021年—2023年房企債務到期規模大幅下降了不少。

所以純水岸十二期這套豪宅，成交有很大的特殊性。

之所以能夠刷新法拍的天花板，很大一部分也原因于其特殊性。

一是房源位置極佳，成交的房源為純水岸十二期的“樓王”單位，“三面臨湖”，臨湖面長達100米，整個華僑城純水岸項目僅48棟獨棟別墅，其中僅17套臨湖。

二是成交的房源即使建筑面積只有639.35平方米，但實際使用面積超過2000平，還附帶1000多平方米的私家花園，總占地面積12,882.23平方米，實際使用面積折合單價約18.24萬/平。

三是華僑城純水岸的同類別墅掛牌房源本身就沒有多少套，而法拍價格起拍價也遠低于市場的掛牌價。

即使是最終的法拍成交單價，在整個華僑城地段的住宅單價來看，都不算貴。同類豪宅掛盤均價約10萬—20萬/㎡，若是天鵝湖二期，則掛盤價更高。

這就促成了該套房源，獨一無二的成交個案。

所以，并不能代表整體的法拍市場氛圍已經有所改變。

新房一聲驚雷

法拍房市場波詭云譎，每個標志性的新房開盤，都猶如一聲驚雷。

最近，赤灣新房的重頭戲也終于揭幕。

但價格也著實給了赤灣一記悶拳，折后5字頭的底線，是赤灣這些年業主們的心酸賬。

天健灣時代府上周五獲批預售證，289套113~139平住宅，備案均價約81300元/㎡，單價區間約63388元—96283元/㎡，總價區間約727萬~1339萬。

根據市場消息，項目實際還給出了開盤88折的優惠。

這就意味著，天健灣時代府的折后價已經去到了赤灣板塊的歷史底線。

折后均價約71544元/㎡，折后單價區間約55781.44—84729.04元/㎡，折后總價約639.76—1178.32萬元/平。

要知道，四年半前項目附近同樣是約113平起步的新房，開盤備案均價到約10.14萬/㎡，最低到約9.12萬/㎡，113平戶型需要1036萬。

這就意味著，同戶型房源，如果等將近四年半的時間，就能少套將近400萬的成本，上車同地段的新房。

而同地段的同戶型房源，二手房住宅如今成交也已經到了新低。同類戶型9月成交一套約113平房源，成交總價只有870萬，折合單價約7.655萬/平，幾乎拉到了與龍華核心地段的優質小區成交單價同樣的水平。

所以，相同的地段，不同的小區，有不同的命運。

不同的板塊，相似的小區，也有相似的悲歡。

相比小區本身，有韌性的地段，后市也有更強勢的展望。

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作者觀點，不代表格隆匯立場