上海10月樓市二手房成交“剎車”降9.8%，21萬+/平豪宅霸榜

都說金九銀十，可上海的十月樓市卻有點平淡。二手房成交量的“二連漲”戛然而止，轉頭就創下了今年三月以來的新低。一邊是1.8萬套的冷清成交，一邊是35.5萬套高懸的庫存，去化壓力肉眼可見。

而與二手房的“壓力山大”相比，新房市場則上演著“冰與火之歌”：整體成交回調，但核心區的豪宅們依然堅挺，黃浦、楊浦的項目一出來就被“搶購”，再次印證了上海樓市那句老話——核心地段的稀缺資產，永遠是硬通貨。

Part.1

二手房：35.5萬套掛牌量下去化壓力仍在

10月上海二手房市場沒能延續此前的回暖勢頭，整體成交陷入冷清，在8月起的“二連漲”后首次轉入下降通道。

網上房地產數據顯示，10月上海二手房累計成交18483套（含車位、商業），環比9月的20389套下滑9.83%，同比2024年10月的24376套更是少了5893套，降幅達到24.17%。這一成交量不僅終結了此前的上漲態勢，更是今年3月以來的最低值，市場降溫跡象明顯。

不過單月成交節奏呈現出鮮明的“先抑后揚”特征。從10月成交日歷來看，全月有3個交易日單日成交破千，前半月15天受國慶中秋雙節8天長假影響，日均成交僅418.93套；隨著假期結束、正常交易秩序恢復，后半月15天日均成交直接攀升至762.43套，回暖勢頭在月末有所顯現。

同比降幅顯著的背后，核心是去年“929新政”帶來的高基數效應。彼時新政明確上海外環外買房社保要求從3年放寬至1年，首付比例最低降至1.5成，直接激活了市場需求，將2024年10月二手房成交量拉升至2.4萬套，后續11月、12月更是持續攀升至2.7萬套、3萬套，也讓今年10月的同比數據面臨較大壓力。

掛牌量方面，截至11月3日，上海二手房掛牌量仍維持在約35.5萬套的高位，龐大的庫存規模下，市場去化壓力并未得到明顯緩解，后續成交量回升仍需需求端進一步發力。

Part.2

新房：成交回調供應收縮，豪宅降溫但核心區仍抗打

10月上海新房市場隨整體樓市同步回調，成交與供應雙雙下滑，不過區域分化與產品梯度特征依然鮮明，核心區高端項目仍保持較強抗跌性。

佑威房地產研究中心數據顯示，10月上海新建商品住宅成交面積40.86萬平方米，環比減少17.7%；成交均價為88405元/平方米，環比上漲2.66%。

區域表現上，“強者恒強”的邏輯再一次被驗證。大浦東依舊穩坐全市成交頭把交椅，6.32萬平方米的成交面積甩開其他區域，即便整體市場回調，核心城區的基本面依然扎實；寶山以4.8萬平方米緊隨其后，作為外環外的熱門居住區，保持了一貫的成交韌性。更值得關注的是黃浦、楊浦兩區，成交面積均突破4萬平方米，活躍度拉滿——這也再次說明，上海市區不缺購買力，只要有優質供應入市，市場自然會給出積極回應。

成交個案方面，10月成交前十榜單里，10萬+單價的豪宅項目占了4個，雖然數量不算多，但排名清一色靠前，成為支撐成交總額的核心力量。其中排名第一的項目是黃浦淮海中路板塊的高福云境，該項目共網簽28135平方米，網簽均價215191元/平方米；排名第二的是楊浦新江灣板塊的建發海宸，該項目共網簽26960平方米，網簽均價111573元/平方米。

供應端的收縮則更為明顯。10月新房供應量46.43萬平方米，共入市34個樓盤，但其中僅17個單次推盤量超百套，大部分樓盤都在“小批量試探”，房企推盤意愿偏低的趨勢一目了然。不過推盤結構卻很清晰——向中高端傾斜，10萬+單價的高端項目占了9個，高福云境和四川北路板塊的外灘瑞府更是成為供應量前三名。這種“少而精”的推盤策略，也反映了房企當下的謹慎心態：與其大面積推盤去化承壓，不如穩扎穩打。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，通常情況下10月受到長假影響，交易的環比下滑意料之中。從市場表現來看，外環外的產品依然能維持一定熱度，尤其是楊行、松江新城這些傳統關注度較高的區域。

當然，如果青浦、松江、嘉定這些區能形成合力，有多個爆發點，成交總量有繼續向上攀升的希望。10月也釋放較多積極信息，比如三季度經濟數據有較高活力，上海的房地產開發投資數據依舊有韌性，還有地塊刷新區域樓板價等等，這些都能成為后續市場回歸正常交易量的有力支持。