北京房產(chǎn)律師：夫妻共同房產(chǎn)含未分割遺產(chǎn)，擅自贈(zèng)與子女竟無效！

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一、案情介紹

被繼承人周建國(guó)（2018 年 12 月 12 日去世）與王秀蘭（2023 年 9 月 29 日去世）系再婚夫妻關(guān)系。王秀蘭再婚前育有二女，分別為原告周敏、被告周莉；周建國(guó)再婚前育有三子，分別為第三人周強(qiáng)、周陽、周婷。雙方再婚時(shí)，五名子女均未成年。

（一）房屋基本情況

一號(hào)房屋：位于北京市，2016 年 5 月 15 日，王秀蘭與出賣人李娟簽訂《北京市房屋買賣合同》，以 310 萬元總價(jià)購買該房屋，登記在王秀蘭名下。

房屋使用背景：房屋購買后，由周敏之子與王秀蘭、周建國(guó)共同居住使用；周建國(guó)去世后，王秀蘭繼續(xù)在此居住，后于 2023 年 3 月將房屋贈(zèng)與周莉并辦理過戶。

（二）核心爭(zhēng)議

房屋權(quán)屬爭(zhēng)議：周敏主張一號(hào)房屋是自己全款出資，以王秀蘭名義購買，實(shí)際所有權(quán)歸自己；周莉辯稱房屋是王秀蘭出售二號(hào)房屋的款項(xiàng)購買，屬王秀蘭與周建國(guó)的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

贈(zèng)與合同效力爭(zhēng)議：周敏稱 2023 年 6 月接到中介電話，才得知王秀蘭與周莉于 2023 年 3 月 15 日將一號(hào)房屋贈(zèng)與過戶，二人惡意串通損害自己利益，贈(zèng)與應(yīng)無效；周莉主張王秀蘭因周敏多次上門鬧事，且自己盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)，王秀蘭生前立有遺囑，贈(zèng)與是母親真實(shí)意思，辦理過戶時(shí)有監(jiān)控，合同有效。

繼承背景爭(zhēng)議：周建國(guó) 2018 年去世未留遺囑，一號(hào)房屋未進(jìn)行遺產(chǎn)分割；周強(qiáng)、周陽、周婷作為周建國(guó)的子女，同意周敏的訴求，認(rèn)為贈(zèng)與侵犯了其繼承權(quán)。

二、雙方訴求

（一）原告周敏訴求

確認(rèn)王秀蘭與周莉于 2023 年 3 月 15 日簽訂的關(guān)于一號(hào)房屋的《贈(zèng)與合同》無效；

判令王秀蘭與周莉?qū)⒁惶?hào)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至王秀蘭名下；

本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由兩被告承擔(dān)。

（二）被告周莉答辯意見

不同意周敏的全部訴訟請(qǐng)求；

主張一號(hào)房屋是王秀蘭出售二號(hào)房屋的款項(xiàng)購買，屬王秀蘭與周建國(guó)的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并非周敏出資；

稱王秀蘭 2023 年 3 月 9 日書寫遺囑，因周敏多次上門鬧事，母親擔(dān)心自己被欺負(fù)，才提前將房屋贈(zèng)與過戶給自己；

表示王秀蘭胰腺癌晚期住院期間，自己盡到了陪護(hù)義務(wù)，贈(zèng)與合同是母親真實(shí)意思，辦理過戶時(shí)有監(jiān)控錄像，合同合法有效。

（三）第三人周強(qiáng)、周陽、周婷述稱

同意原告周敏的全部訴求。

三、裁判結(jié)果

確認(rèn)王秀蘭與周莉于 2023 年 3 月 15 日關(guān)于一號(hào)房屋的贈(zèng)與行為無效。

四、法院說理

（一）法律適用

本案適用《中華人民共和國(guó)民法典》關(guān)于民事法律行為效力、夫妻共同財(cái)產(chǎn)、共有物處分的相關(guān)規(guī)定，具體包括第一百五十四條（惡意串通損害他人利益的民事法律行為無效）、第一百五十五條（無效民事法律行為的后果）等。

（二）一號(hào)房屋權(quán)屬認(rèn)定

一號(hào)房屋系王秀蘭與周建國(guó)婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買，雖登記在王秀蘭名下，但無證據(jù)證明是王秀蘭個(gè)人財(cái)產(chǎn)或周敏全款出資，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。周建國(guó) 2018 年去世后，未對(duì)其名下房屋份額（遺產(chǎn)）進(jìn)行分割，該部分遺產(chǎn)由法定繼承人王秀蘭、周敏、周莉、周強(qiáng)、周陽、周婷共同共有。

（三）贈(zèng)與行為效力認(rèn)定

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十四條，行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。本案中：

周莉明確認(rèn)可，王秀蘭將一號(hào)房屋贈(zèng)與其時(shí)，未告知周敏、周強(qiáng)、周陽、周婷，故意隱瞞了贈(zèng)與事實(shí)；

一號(hào)房屋中包含周建國(guó)的遺產(chǎn)份額，在遺產(chǎn)共同共有期間，王秀蘭與周莉未經(jīng)其他共有人同意，擅自通過贈(zèng)與方式處分整套房屋，侵犯了其他共有人的合法繼承權(quán)；

二人的贈(zèng)與行為符合 “惡意串通損害第三人利益” 的情形，應(yīng)認(rèn)定為無效，故對(duì)周敏要求確認(rèn)贈(zèng)與行為無效的訴求，法院予以支持。

（四）房屋過戶訴求的處理

因王秀蘭在本案審理期間已去世，本案系確認(rèn)贈(zèng)與行為無效的確認(rèn)之訴，而非遺產(chǎn)分割或物權(quán)返還之訴。將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至已去世的王秀蘭名下，欠缺法律依據(jù)，故對(duì)周敏的該項(xiàng)訴求不予支持。一號(hào)房屋的后續(xù)遺產(chǎn)分割、物權(quán)歸屬等問題，各方可另行通過訴訟主張權(quán)利。

綜上，原告周敏的部分訴求具有事實(shí)和法律依據(jù)，法院依法作出上述判決。