福建泉州市豐澤區(qū)清源街道寶龍花園二期——交房22年，辦不下房產(chǎn)證（來信調(diào)查）

編輯同志：

我于2002年在福建泉州市豐澤區(qū)清源街道寶龍花園二期購買一套商品房，該小區(qū)自2003年8月交房后，5幢樓152戶居民始終無法辦理房產(chǎn)證。由于辦不下房產(chǎn)證，房屋無法交易，戶籍無法遷入，孩子無法就近入學(xué)，這讓我們非常無奈。懇請有關(guān)部門關(guān)注此事。

福建泉州市 黃先生

接到來信后，記者趕往福建泉州市，對讀者反映的房產(chǎn)證辦理難的問題進行調(diào)查采訪。

152戶居民22年辦不了房產(chǎn)證，導(dǎo)致落戶難、公共區(qū)域維修難、申請加裝電梯難

10月15日，記者來到位于泉州市豐澤區(qū)清源街道城口社區(qū)的寶龍花園二期小區(qū)。進入大門，兩排5幢7層樓錯落排列。記者看到，有的樓棟墻皮出現(xiàn)剝落，小區(qū)部分路面坑洼不平，樓梯扶手已經(jīng)完全銹蝕。

“小區(qū)2001年開售，2003年交房。20多年過去了，5幢樓152戶業(yè)主，至今都辦不出房產(chǎn)證?！睒I(yè)主李大爺說。

沒有房產(chǎn)證給小區(qū)業(yè)主帶來不便。業(yè)主老黃說：“如果想賣房，只能當(dāng)‘小產(chǎn)權(quán)房’交易，價格賣不到市場價的一半?！?/p>

“沒有房產(chǎn)證，我們小區(qū)現(xiàn)在都沒設(shè)立住宅專項維修資金賬戶。小區(qū)公用區(qū)域需要維修，每次只能向大家專門籌錢，往往比較困難。”業(yè)主李輝（化名）指著一棟樓的樓頂說，“上面的瓦片之前老化掉落，砸到下面停的車上。為了安全，只能冒著樓頂滲水的風(fēng)險，讓物業(yè)公司直接‘敲掉’了瓦片?！?/p>

“因為沒有產(chǎn)權(quán)登記，也沒趕上房屋買賣合同備案，我們是周圍唯一無法申請加裝電梯的小區(qū)。我快80的人了，還要爬樓梯上7樓。”老黃說。

“沒房產(chǎn)證戶籍遷入難，眼看孩子就要上學(xué)了，著急得不行?！睒I(yè)主劉女士表示。

為何一直辦理不下房產(chǎn)證？

業(yè)主張風(fēng)（化名）向記者出示了一份落款為“泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、泉州市自然資源和規(guī)劃局、泉州市豐澤區(qū)清源街道辦事處”2024年的信訪回復(fù)，其中寫道：“目前存在主要問題：1.該項目違規(guī)超建問題尚未完成處置，尚未補交超規(guī)劃面積的土地出讓金。2.建設(shè)單位已破產(chǎn)，公司所有資產(chǎn)已被法院拍賣，公司法人代表聯(lián)系不上，辦理相關(guān)手續(xù)缺少申請主體。3.辦證所需的規(guī)劃驗收、消防驗收、檔案驗收、竣工驗收備案等手續(xù)尚未辦理。”

老黃回憶，2003年交房后，業(yè)主向當(dāng)時的建設(shè)單位華洲公司要求辦理房產(chǎn)證，華洲公司以各種理由推拖不辦。2005年左右，“華洲公司干脆找不到人了”。

無奈之下，2007年，40余戶業(yè)主聯(lián)名向法院起訴并勝訴，法院判決泉州華洲公司應(yīng)提供房產(chǎn)權(quán)屬登記資料進行報備，協(xié)助辦理房產(chǎn)登記，并支付違約金。然而，華洲公司因其他事項被法院依法查封，公司所有財產(chǎn)已被拍賣。

“華洲失聯(lián)了，沒人交罰款，也沒人提供辦理房產(chǎn)證的相關(guān)手續(xù)。”“2011年時業(yè)主曾向政府反映，2012年有關(guān)部門也曾開會協(xié)調(diào)處理，但此后就沒了下文?！睒I(yè)主們七嘴八舌地表示。

小區(qū)始終未進行規(guī)劃驗收，開發(fā)商“超建一棟樓”后失聯(lián)，誰來承擔(dān)超建責(zé)任？

那么寶龍花園二期居民辦理房產(chǎn)證卡在哪？記者就此采訪了泉州市相關(guān)部門負(fù)責(zé)人。

有關(guān)部門提供的資料顯示：寶龍花園二期5幢樓工程建設(shè)單位為泉州華洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該工程建設(shè)單位于2004年11月10日組織竣工驗收，結(jié)論為“該工程符合驗收條件，同意驗收”。

“但是，目前該小區(qū)沒有完成竣工驗收備案?！比菔胁粍赢a(chǎn)登記中心主任王謙輝表示，完成了竣工驗收備案，不動產(chǎn)登記中心才能給他們辦理房產(chǎn)證。

沿著辦理流程往前追溯，完成規(guī)劃驗收、消防驗收等環(huán)節(jié)后，才能進行竣工驗收備案，而寶龍花園二期沒有進行規(guī)劃驗收。

為什么沒完成規(guī)劃驗收？盡管寶龍花園二期是否超建以及超建多少，尚需規(guī)劃驗收時正式確認(rèn)，泉州市自然資源和規(guī)劃局行政審核審批科副科長吳藝杰表示，“如果存在超建，在未處置前工程無法通過規(guī)劃驗收。”

依據(jù)老黃提供的一份清源街道辦事處2012年出具的報告：“寶龍二期房地產(chǎn)項目……經(jīng)市計委批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模為13616平方米，實際建設(shè)17545平方米……超過批準(zhǔn)面積3929平方米”。據(jù)此估算，相當(dāng)于超建了一棟樓。

“我們買房人哪知道開發(fā)商違規(guī)超建？”業(yè)主們倍感無奈。2001年、2002年買的是期房，老黃說：“我當(dāng)時特別查詢過，小區(qū)五證齊全，預(yù)售許可證等都沒問題?！?/p>

“那時，這個小區(qū)是1800元一平方米，比旁邊小區(qū)高不少。”張風(fēng)表示，自己精挑細(xì)選，才決定購買，沒想到還是踩到“雷”。

“我們多次去住建、規(guī)劃等部門咨詢，給我們的答復(fù)是，要補繳因超規(guī)劃面積建設(shè)產(chǎn)生的多余土地出讓金才能辦理產(chǎn)權(quán)登記。”老黃表示，“但是華洲公司找不到了，土地出讓金誰來補繳？陷入了死結(jié)?！?/p>

為何小區(qū)超建了一棟樓，建設(shè)過程中，監(jiān)管部門未發(fā)現(xiàn)？豐澤區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人黃世雄解釋，對于開發(fā)商建設(shè)過程中是否超規(guī)劃，主要是靠施工過程中工程質(zhì)量抽檢時進行查驗，開工時規(guī)劃許可證會要求懸掛在工地上，以供隨時比對，“這些措施當(dāng)時都有，但問題出在哪里，時間太久了無法判斷。”

開發(fā)商失聯(lián)，誰來做申請驗收的主體？有關(guān)部門說業(yè)委會不積極，業(yè)主說根本推不動

“規(guī)劃驗收屬于‘依申請事項’，需要建設(shè)主體也就是華洲公司提出申請，根據(jù)實地測量結(jié)果對超規(guī)劃建設(shè)進行處罰甚至拆除后，才能通過規(guī)劃驗收。”泉州市自然資源和規(guī)劃局行政審核審批科工作人員蘇炳杰表示，“目前最主要的問題是缺少相關(guān)主體進行申請?！?/p>

華洲公司聯(lián)系不上，規(guī)劃驗收就無法推進了嗎？“也不是這樣?！蓖踔t輝表示，依據(jù)泉州市人民政府2017年發(fā)布的《關(guān)于中心市區(qū)不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的處理意見》，“應(yīng)該由業(yè)委會來作為辦理主體”。

對此，清源街道辦事處黨工委書記王聰義表示，2013年街道和社區(qū)就曾為了解決該問題，專門指導(dǎo)該小區(qū)成立了業(yè)委會。但業(yè)委會沒有積極行使權(quán)利，就相關(guān)事項提出申請。街道現(xiàn)在積極推動小區(qū)進行業(yè)委會換屆，沒多少業(yè)主積極參與，“我們挨家挨戶入門走訪，業(yè)主積極性都不高?！蓖趼斄x說。

“目前最大的問題就是業(yè)主自身主動性不強?！蓖趼斄x感嘆。

對此，寶龍花園二期前業(yè)委會主任黃林（化名）完全不認(rèn)可：“我們作為業(yè)主，怎么會不想積極推動問題的解決？”

他介紹，2013年底，小區(qū)成立第一屆業(yè)委會，自己就擔(dān)任主任。此后業(yè)委會多次到相關(guān)部門咨詢?nèi)绾谓鉀Q辦證難的問題，但相關(guān)部門總是回復(fù)自己“要補繳土地出讓金”“去找到公司讓他們提交材料”“找測量隊出具測量報告”等。“這些根本不是業(yè)委會能解決的問題?！秉S林無奈地表示。

黃林向記者出示了一份2021年相關(guān)部門的回復(fù)，上面依然是“請購房業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位聯(lián)系，督促開發(fā)商履行合同義務(wù)盡早辦理項目首次登記”。

黃林表示，“第一屆、第二屆業(yè)委會努力了幾年，覺得已經(jīng)沒辦法解決辦證問題了，都沒積極性了。2021年業(yè)委會因沒人愿意參與，就停止運行了?！?/p>

實際上，黃林表示，泉州市關(guān)于由業(yè)委會作為辦理主體的文件是2017年出臺的，在此之前的2012年10月26日，市政府曾召開相關(guān)問題協(xié)調(diào)會，指定城口社區(qū)作為相關(guān)材料的提供主體。黃林向記者展示了一份函件：2014年，原泉州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局曾向清源街道城口社區(qū)發(fā)函要求其提供相關(guān)材料?！斑@說明，當(dāng)時提供材料、推進辦證是街道和社區(qū)的責(zé)任?！秉S林說。

對此，吳藝杰表示，城鄉(xiāng)規(guī)劃部門后來沒有收到清源街道和城口社區(qū)的任何回復(fù)。不過，清源街道辦相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，經(jīng)查閱檔案和詢問當(dāng)時的工作人員，“沒有發(fā)現(xiàn)社區(qū)有收到過此函件的記錄”。

解決歷史遺留“登記難”問題，政策已有方向，當(dāng)?shù)乇硎緦⒊闪０嗤苿?，正在研究?xì)則

開發(fā)商失聯(lián)、違規(guī)超建無人交罰款，152戶居民還能拿到房產(chǎn)證嗎？

記者了解到，自然資源部2021年《關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》（以下簡稱《通知》），針對“開發(fā)商失聯(lián)”房產(chǎn)證辦理難問題指出了解決方向。

一是《通知》指出：因開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失……沒有承繼單位和上級主管部門的，可以由不動產(chǎn)所在地縣級人民政府指定的機構(gòu)或組織代為申請辦理。

據(jù)此，倘若小區(qū)業(yè)委會一直未能換屆完成，寶龍花園二期是否可由區(qū)政府指定機構(gòu)代為申請辦理？王謙輝思考后坦承，如果依照相關(guān)規(guī)定，確實可以如此。但目前在泉州沒有先例，相關(guān)規(guī)則還需要細(xì)化。

二是《通知》指出：按照“證繳分離”原則，在有關(guān)部門追繳土地出讓價款和稅費的同時，辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)?！爱?dāng)時還是原則性的政策，具體如何實施還需要進一步明確?！蓖踔t輝說。

王謙輝表示，今年5月，6部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快化解歷史遺留不動產(chǎn)“登記難”問題的通知》，明確提出實施“證繳分離”，泉州也在進一步研究出臺細(xì)則，“現(xiàn)在希望比較大。在此之前，不交錢誰都不敢辦證?！?/p>

如今已是10月，“登記難”問題何時可以破題？

“現(xiàn)在整個溝通機制還沒有建好，需要多一點時間?！蓖趼斄x表示，清源街道將成立工作專班，對每個流程環(huán)節(jié)進行具體指導(dǎo)，做好業(yè)主與相關(guān)部門之間的指導(dǎo)和溝通工作，也希望業(yè)主多配合街道的工作。

“還是要由更高層面的機關(guān)協(xié)調(diào)統(tǒng)籌自然資源和規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、街道、城市管理等多部門，推進問題解決?！比菔凶匀毁Y源和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人建議。

（來源：人民日報）