最高院：工程價款優先受償權的范圍是否包括土地使用權拍賣價款？

作者：周軍律師.

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法律規定，發包人逾期不支付工程價款的，承包人可以就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

那么，工程價款優先受償權的范圍是否包括土地使用權拍賣價款？

最高院在《杭州銀行股份有限公司上海虹口支行、浙江寶業建設集團有限公司建設工程施工合同糾紛執行案》中明確

建筑工程與土地使用權一并處分，符合房地一體原則。建筑工程與土地使用權理解為同一財產。由于承包人的勞動并未轉化到土地使用權中，其行使優先受償權的范圍不應及于土地使用權的拍賣價款。

本案的焦點問題是，是否應當對涉案在建工程和土地使用權的價值分別確定，并由建設工程款優先受償權人和抵押權人分別優先受償。

《中華人民共和國物權法》第一百四十六條、一百四十七條規定，建設用地使用權轉讓的，附著于該土地上的建筑物、構筑物等一并處分，建筑物、構筑物等轉讓的，所占用范圍內的建設用地使用權一并處分。因此，即便房地分屬不同權利人，在處置程序中，也應遵循一并處分的原則，以使受讓人取得完整的土地使用權。

本案中，上海二中院基于“房地一體"原則對涉案在建工程及占用范圍內的土地使用權進行整體拍賣，符合法律規定。但根據物權法第二百條規定，“房地一體"應當理解為針對處置環節，而不能將建筑物與土地使用權理解為同一財產。因此，雖然對房地產一并處分，但應當對權利人分別進行保護。

根據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定精神，建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。建設工程的價款是施工人投入或者物化到建設工程中的價值體現，法律保護建設工程價款優先受償權的主要目的是優先保護建設工程勞動者的工資及其他勞動報酬，維護勞動者的合法權益，而勞動者投入到建設工程中的價值及材料成本并未轉化到該工程占用范圍內的土地使用權中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地產應一并處置為由，認定寶業公司享有的工程款優先受償權及于涉案土地使用權缺乏法律依據，在對涉案房地產進行整體拍賣后，拍賣款應當由建設工程款優先受償權人以及土地使用權抵押權人分別優先受償。

本案涉案房地產經過拍賣后，寶業公司以8568萬元價格競買，對于拍賣款中屬于土地使用權的部分，應當由杭州銀行優先受償。鑒于該部分款項數額不清，由上海二中院重新依法確定后，由寶業公司和杭州銀行分別優先受償。

周軍律師提醒，建設工程優先受償權是法定優先權的原因在于，承包方在整個建設的過程當中，承包人的建筑材料和勞動力已經被物化在建設工程當中，它的所有投入已經轉化為建設工程，與建設工程不可分離。因此根據添附制度的原理，承包人對建設工程的價款享有優先受償的權利。

建設用地僅為建設工程的載體，承包人對在建用地本身沒有任何的投入，或者說承包人的建筑材料與勞動力并沒有被物化在建設用地上。因此，建設用地使用權不應該作為建設工程優先受償權的客體。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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