建發(fā)自曝觀宸違建的秘密

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

在北京地產(chǎn)圈，華曉巍風(fēng)頭無(wú)兩。

上半年，建發(fā)金茂觀宸拿下豐臺(tái)銷冠，網(wǎng)簽19.77億；海淀頂豪建發(fā)海晏，兩月網(wǎng)簽170套，金額50億元，一騎絕塵。

這兩份成績(jī)單，來(lái)之不易。

一個(gè)是公認(rèn)為水深火熱的樓市重災(zāi)區(qū)，一個(gè)是頂著單價(jià)13.5萬(wàn)元/平米的超級(jí)豪宅。

市場(chǎng)越難，越能讓華曉巍一展才華。他是建發(fā)房產(chǎn)北京公司的掌舵者，靈魂人物。

現(xiàn)在，他在豐臺(tái)區(qū)又要接力了。

8月14日，豐臺(tái)槐新NY-030（南區(qū)）-02地塊項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示。它就是觀宸二期，與西邊的一期一路之隔。

從總平圖上看，二期基本延續(xù)了一期的建筑風(fēng)格和產(chǎn)品定位，直接砍掉了111平米三居，變成了一個(gè)純四居樓盤。

這種戶型配比，是華曉巍團(tuán)隊(duì)精心研究而得。

去年11月29日，建發(fā)房產(chǎn)以24.35億元底價(jià)摘得觀宸一期地塊、后引金茂入股；今年3月14日，它拿到預(yù)售許可證。

6月24日，建發(fā)與金茂以20.8億元底價(jià)摘得觀宸二期地塊。當(dāng)時(shí)，觀宸網(wǎng)簽169套，總成交價(jià)16.27億元，地價(jià)覆蓋率66.82%。

這個(gè)成績(jī)，積累了足夠的數(shù)據(jù)樣本，成為華曉巍拿下二期最大的底氣。

截至目前，觀宸一期供應(yīng)479套，網(wǎng)簽253套，成交均價(jià)7.82萬(wàn)元/平米，成交總金額24.32億元。

關(guān)于一期的網(wǎng)簽成績(jī)，花姐做個(gè)簡(jiǎn)單分析：

1、它的主力戶型在110-120平之間，供應(yīng)209套，網(wǎng)簽130套，單價(jià)7.72萬(wàn)元/平米，網(wǎng)簽率62.2%；

2、130-140平米供應(yīng)138套，網(wǎng)簽85套，單價(jià)7.925萬(wàn)元/平米，網(wǎng)簽率61.6%；

3、140-170平米戶型供應(yīng)92套，網(wǎng)簽21套，單價(jià)也在7.9萬(wàn)元/平米；最大戶型的單價(jià)，高達(dá)7.97萬(wàn)元/平米；網(wǎng)簽率22.8%；

這組數(shù)據(jù)說(shuō)明，130-140平米戶型賣得很不錯(cuò)，且價(jià)格比小面積高出2000元/平米。

因此，二期繼續(xù)保留了130-140平米戶型的體量。

二期西面不臨槐房西路，有條件將大戶型多做一點(diǎn)?；ń愠醪綔y(cè)算，二期150-170平米戶型，比一期多了26套左右。

這樣做目的是，可以提高利潤(rùn)率。

不過(guò)，一旦戶型面積到了150平米以上，單套總價(jià)將達(dá)到1200萬(wàn)元以上，觀宸二期的去化壓力還是蠻大的。

如何平衡去化速度和利潤(rùn)的關(guān)系，想必華曉巍早已胸有成竹。

自曝一期無(wú)風(fēng)雨連廊

先感謝觀宸二期的建筑設(shè)計(jì)師，把一期的剪影也畫出來(lái)了。

或許，開發(fā)商也想方便大家，能一覽兩期的總圖。

二期的北面是NY-030北區(qū)的居住用地，東面的三角地塊，北面規(guī)劃為體育用地，南面為社區(qū)綜合用地。

從整體上看，二期的樓棟排法，延續(xù)了一期的宋式建筑風(fēng)格、飛檐翹角，點(diǎn)狀式布局。除了兩個(gè)大門位置，絕大多數(shù)樓棟的排布位置，差異不大。

有關(guān)相似點(diǎn)，花姐就不贅述了，聊聊它們的三大不同點(diǎn)。

1、二期東面有一條電纜管溝，從北往南走向，北面距離紅線約16米，南面最窄距離約6米。

它導(dǎo)致二期東面的建筑不得不向西移動(dòng)，浪費(fèi)了一些占地面積；而一期北面和東面有一條計(jì)容街坊路，寬15米。

2、二期圖紙上公示了風(fēng)雨連廊，在大門之后，緊挨下沉庭院；而一期的圖紙上，連續(xù)兩次都沒(méi)有出現(xiàn)風(fēng)雨連廊——北京規(guī)自委分別于2024年12月27日和2025年8月14日公示。

但在一期的沙盤及營(yíng)銷素材上，都出現(xiàn)了風(fēng)雨連廊的設(shè)置，存在違建嫌疑。（詳見《觀宸風(fēng)雨連廊之謎》）

3、二期的大門設(shè)在西邊偏南位置，可能是為了方便出行，但出現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，離一期東南角的車庫(kù)出入口過(guò)近，存在安全隱患。

這三點(diǎn)里，最大的風(fēng)險(xiǎn)，是一期的風(fēng)雨連廊，如果被判斷為違建，就麻煩了。

減少小戶型，大戶型增加

觀宸二期延續(xù)了一期的好房子元素。

在2#和6#的首層局部區(qū)域做了架空層，但沒(méi)有和風(fēng)雨連廊相連。

在陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送上，絕大部分戶型南向?yàn)橥鎯?nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送一半面積，交付時(shí)會(huì)封閉；北面贈(zèng)送一個(gè)設(shè)備陽(yáng)臺(tái)，會(huì)封閉交付。

它的實(shí)際得房率和一期也差不多，在85%-92%。

二期的戶型設(shè)計(jì)有所變動(dòng)，140平米以下戶型，基本延續(xù)了一期的設(shè)計(jì)，但150平米以上大戶型做了優(yōu)化。具體有那些變化，請(qǐng)加花姐微信：louhuar007。

有關(guān)它的戶型配比，花姐是這么推測(cè)的：

1、116平米和113平米戶型，分布在1#、2#、3#、10#、11#和12#，預(yù)計(jì)有109套；

2、132平米和136平米戶型，分布在5#、8#和9#，預(yù)計(jì)有140套；

3、150平米、160平米和165平米戶型，分布在1#、6#、7#，預(yù)計(jì)有118套；

剩余的，是一些頂層退臺(tái)異型戶型——為了日照的需要。實(shí)際上，觀宸屋頂?shù)拇笱b飾頂，對(duì)日照也是有影響的，想了解請(qǐng)加花姐微信louhuar007。（《面子功夫做足，觀宸選房攻略曝光》）

此外，需要特別說(shuō)明一下，二期每棟樓地面取消了“窗井”，意味著二期沒(méi)有下躍戶型。

觀宸的前世今生

兩期觀宸，很有故事。

在2024年8月20日，豐臺(tái)新宮區(qū)域的NY-030（南區(qū)）地塊上架，它是觀宸兩期的前身。

這塊地有點(diǎn)大，出讓規(guī)模5.39萬(wàn)㎡，容積率2.4——扣除寬15米的街坊路，實(shí)際容積率約2.64，地上建筑規(guī)模12.93萬(wàn)㎡，起始價(jià)52億元，樓面地價(jià)4.02萬(wàn)元/平米。

一個(gè)月后的9月19日，NY-030（南區(qū)）地塊被按下暫停鍵。

到了10月25日，NY-030（南區(qū)）地塊被拆細(xì)，01地塊（觀宸一期）主要有4個(gè)變化：

1、總價(jià)少了53%，面積縮水了44%；2、容積率從2.4降為2.0；3、地塊北擴(kuò)15米；4、街坊路由“一”字型，變“L”型。

但街坊路占地5121.44平米，令實(shí)際容積率回到了2.4左右。（詳見《觀宸扛下所有，華曉巍騎虎難下》）

時(shí)隔七個(gè)月后，建發(fā)聯(lián)手金茂拿下02地塊（觀宸二期），它占地2.59公頃。這比一期扣除街坊路后，實(shí)際占地面積2.528萬(wàn)平米，多了620平米。

不過(guò)，二期也有一個(gè)小問(wèn)題，電纜管溝導(dǎo)致建筑西移，令實(shí)際容積率也從2.0升至2.2左右。電纜管溝上面和退線的面積，依然在小區(qū)內(nèi)，成了綠地。

十分幸運(yùn)的是，觀宸二期北面和東面的街坊路，都沒(méi)有讓建發(fā)和金茂埋單。

一個(gè)問(wèn)題來(lái)了，NY-030北區(qū)的居住用地——占地約3.4萬(wàn)平米，會(huì)不會(huì)將觀宸二期北面的街坊路計(jì)容呢？