廣州土拍，要發(fā)狠了

終于，廣州準(zhǔn)備掛地了。

近期廣州在推介新一批的掛地清單，部分已經(jīng)和開發(fā)商研究規(guī)劃方案、地價(jià)和企業(yè)拿地意向。

部分土地的名單，我們拿到了：

自從戶型新規(guī)收緊后，廣州只掛牌了一宗地（白云龍歸六片山地塊），整個(gè)7月，土拍都沒啥熱點(diǎn)。

這下，直接上了一批，既打題海戰(zhàn)術(shù)，也拿出了核心區(qū)域的靚地，小體量、高確定性，周邊有暢銷新盤打底。

比如，琶南224地塊是天奕北面的商業(yè)地塊，計(jì)劃引入企業(yè)；石圍塘048地塊是石圍塘三兄弟最小的一塊，僅約3萬平。

至于地價(jià)，也給了優(yōu)惠，比如市客運(yùn)站地塊，5%的公共空間不計(jì)容，相當(dāng)于可售貨量變多了。

下邊，挑幾宗我們認(rèn)為值得關(guān)注的地塊，展開聊聊。

1、荔灣區(qū)石圍塘048號(hào)地塊，1公里直達(dá)白鵝潭悅府

這批地塊里，最貼合現(xiàn)在拿地邏輯的，應(yīng)該就是石圍塘地塊了：

價(jià)值點(diǎn)挺清晰的：

1）體量小，總建面大約3萬平出頭

2）有對(duì)標(biāo)物，距離白鵝潭悅府僅約1公里

3）看白鵝潭江景

4）有確定性增量，挨著山村舊改+如意坊隧道

這次的石圍塘048號(hào)地塊，是石圍塘三兄弟里最小的一塊地。

擬調(diào)整的方案里，用地7900平左右，但容積率會(huì)調(diào)高，大約到4.0，總建面可能在3-3.3萬平之間，限高80-100米。

小體量，注定總價(jià)不會(huì)很高，對(duì)房企來說值得一搏。

從地塊沿著芳村大道直行，大約1公里就到白鵝潭最核心區(qū)域，白鵝潭萬象城、白鵝潭悅府、三館合一都在這里。

看的江景也是同一片，顏值不錯(cuò)，距江邊較近，而且周邊很開闊，未來很大概率也是白鵝潭煙花景房。

省流版總結(jié)，就是一個(gè)白鵝潭CBD豪宅的平替選手。

學(xué)鐵商部分，鐵是明牌，距11號(hào)線石圍塘僅約200米，商是靠白鵝潭商圈了，旁邊二手小區(qū)也有一些底商滿足日常生活。

學(xué)校部分就是待定了，地塊屬于石圍塘街道。

地塊南側(cè)就是最近公布調(diào)規(guī)方案的山村舊改，總建面大約175萬平，包括商業(yè)、住宅、綠地、學(xué)校、新增道路等。

其中一所規(guī)劃九年制學(xué)校，就位于石圍塘地塊的西南側(cè)。

當(dāng)然，山村舊改的關(guān)鍵，其實(shí)為了如意坊隧道。

現(xiàn)場(chǎng)也能看到，如意坊隧道也在施工中，芳村這側(cè)隧道出口有模有樣，如果按照官方計(jì)劃，是要沖刺年內(nèi)通車的。

如意坊隧道開通后，石圍塘地塊的通達(dá)度會(huì)提升不少。

開車的話，就不用經(jīng)過堵車黑點(diǎn)珠江隧道，直達(dá)老西關(guān)和內(nèi)環(huán)路也就幾分鐘的事，通往越秀天河也更加方便。

2、中山八路地塊，老西關(guān)罕見的大體量社區(qū)

中山八路AL011119地塊，就在珠實(shí)西關(guān)都薈南側(cè)，邏輯很清晰，主打老西關(guān)買家，優(yōu)缺點(diǎn)也很明顯：

1）體量大，占地約2.6萬平，建面約7.1萬平

2）距地鐵更近，約100米到5/11號(hào)線中山八站

3）南向荔灣湖公園景觀，直線距離約250米

4）缺點(diǎn)是南向有軌道和內(nèi)環(huán)路噪音，但會(huì)加蓋蓋板降低影響

5）起拍樓面地價(jià)預(yù)計(jì)2.8萬/平起，跟瓏悅西關(guān)差不多（2.75萬/平起）

中山八路AL011119地塊，是老西關(guān)近年體量最大的一塊地，比西關(guān)瓏悅的3倍還要大。

而且容積率2.7，比瓏悅西關(guān)（3.5）和西關(guān)都薈（4.2）低不少。

整個(gè)規(guī)劃單元，是連片發(fā)展的居住片區(qū)，除了119地塊，還有兩宗宅地，這在老西關(guān)來看，就太稀缺了。

而且，背靠老西關(guān)，學(xué)鐵商夠硬，也有成熟的居住氛圍。

學(xué)的話，大概率對(duì)口西關(guān)瓏悅配建的24班華僑小學(xué)，對(duì)口搖號(hào)的初中同樣優(yōu)質(zhì)。

參考越秀西關(guān)瓏悅，開盤四個(gè)月清盤，68-98平三四房，說明老西關(guān)置換意愿還是很強(qiáng)。

這次的中山八路地塊，雖然沒有超新規(guī)，但已經(jīng)是老西關(guān)最新的產(chǎn)品版本了。

如果做成類似的中小戶型，超100%使用率，搭配學(xué)鐵商+荔灣湖公園景觀+低密大盤，對(duì)周邊二手業(yè)主來說吸引力不小。

3、金融城東區(qū)AT0914010地塊，珠實(shí)聯(lián)合體金融城項(xiàng)目旁

這塊地，去年掛過牌但流拍，現(xiàn)在打算回爐再造。

如果你還有印象，應(yīng)該會(huì)記得旁邊就是另一塊回鍋肉015號(hào)地塊。

去年015號(hào)地塊調(diào)整規(guī)劃，增加住宅體量、18班小學(xué)、降總價(jià)后，被珠實(shí)聯(lián)合體以38億總價(jià)拿下，樓面價(jià)約4.7萬/平（捆綁建設(shè)南沙全民文化綜合體）。

這次的金融城東區(qū)010地塊，是不是也會(huì)調(diào)整規(guī)劃？個(gè)人認(rèn)為很有可能。

其一，如按原版本，用地約1.5萬平，總建面約10.3萬平，容積率6.9，按現(xiàn)在趨勢(shì)著實(shí)是高。

其二，去年掛牌地塊起拍總價(jià)大約37億，總價(jià)不低，和江景更好的015號(hào)地塊差不多了。

再來看地塊現(xiàn)狀。

南面的寫字樓群，和去年10月相比進(jìn)度很明顯。

去年版本：

再看今年7月，廣東建工、酷狗&騰訊音樂、景龍建設(shè)等都建起了高樓，中建四局外立面都出來了。

臨江大道天河段，僅剩環(huán)城高速東圃大橋西側(cè)兩三百米路段沒建好。

學(xué)鐵商方面，4/5號(hào)線車陂南站+旁邊規(guī)劃18班小學(xué)+金融城和美林山姆商圈，確定性也挺高的。

還能和旁邊的珠實(shí)聯(lián)合體金融城東項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，產(chǎn)品定位錯(cuò)開配置。

不過，總體來看，這塊地門檻還是挺高的，建筑設(shè)計(jì)也沒那么好做，估計(jì)得靠國(guó)央企大佬出手。

4、廣棠AT0606011、021地塊，靠近九年一貫制名校

廣棠兩宗宅地，幾個(gè)重點(diǎn)。

1）靠近九年一貫制名校，素質(zhì)很能打，屬于同一街道，直線距離大約1公里

2）板塊現(xiàn)狀偏“生”，需要廣棠片區(qū)整體開荒

3）起拍樓面地價(jià)，預(yù)計(jì)在3萬/平左右

學(xué)鐵商里，學(xué)上邊講過了，鐵要等19號(hào)線，屬于第四期規(guī)劃；商，要靠廣氮的商圈；

至于道路，天坤二路和天坤三路到了地塊就變成斷頭路了，肉眼可見的“生”。

不過，廣棠片區(qū)目前的征地進(jìn)度確實(shí)很猛，加上附近的棠東村、棠下村，是天河近十年最大規(guī)模的土地收儲(chǔ)。

板塊開發(fā)后，會(huì)以科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為主，同時(shí)打通斷頭路，修建多條橫向和縱向的路網(wǎng)，和匯景新城、廣氮、金融城等直接相連。

現(xiàn)在推宅地，應(yīng)該就是為了幫板塊增加人氣。

兩塊地合起來算，大概是16萬平，容積率都是3.0，產(chǎn)品方向估計(jì)是大體量的剛改型社區(qū)。

拿地企業(yè)估計(jì)要配合修路和搭建部分配套，有點(diǎn)像板塊開荒牛的角色。

5、廣州市客運(yùn)站地塊，降規(guī)模，降容積率，給優(yōu)惠

廣州市客運(yùn)站地塊，屬于廣火片區(qū)的首開地塊，也是今年越秀唯一供應(yīng)的宅地。

我們拿到了用地規(guī)劃條件和初步地價(jià)，直接說地塊重點(diǎn)：

1）總建面約4萬平，容積率約4，規(guī)模和容積率都降低了，還有額外優(yōu)惠

2）起拍樓面地價(jià)約3.4萬/平，在越秀區(qū)是較低水平

3）地塊周邊聚集了大批30-40年樓齡的二手房，新房供應(yīng)稀缺

對(duì)照年初藍(lán)皮書里，市客運(yùn)站地塊為8萬平建面，7.5容積率，這次地塊規(guī)模和容積率降了不少，核心以住宅為主。

而且，容積率有獎(jiǎng)勵(lì)，除首層以外的建筑公共開放空間不計(jì)入容積率，若以單棟建筑為單位計(jì)算，最多占建面的5%。

起拍樓面地價(jià)預(yù)計(jì)3.4萬/平，但配建不多，扣除公服后實(shí)際起拍樓面價(jià)約3.7萬/平。

相比去年越秀拿下的廣州大道中地塊（4.6萬+/平）要便宜不少。

整體來看，對(duì)拿地企業(yè)更加友好，總價(jià)不會(huì)太高，后續(xù)的可售貨量也更多了。

而且，市客運(yùn)站地塊周邊，供應(yīng)極少，潛在置換群體卻很厚。

廣州火車站，已經(jīng)有很多年沒有出過新盤，二手小區(qū)很多，大多建于2000年前，另外還聚集了大量服裝批發(fā)市場(chǎng)的小老板。

再來看地塊現(xiàn)狀。

地塊內(nèi)部已經(jīng)平整，并且拉起了圍擋和支架，現(xiàn)場(chǎng)還有不少機(jī)器也在工作。

但是，周邊環(huán)境確實(shí)比較雜亂，被白馬、匯美、APM等服裝城環(huán)繞，內(nèi)環(huán)路就在旁邊，噪音影響確實(shí)有。

開發(fā)商拿地后，是一定要加隔音設(shè)施的。

想要有大變化，要等到廣火片區(qū)整體改造。

今年7月1日，廣州火車站調(diào)圖已經(jīng)啟動(dòng)，普鐵遷移到了白云站，變成以動(dòng)車組為主的站點(diǎn)，預(yù)期是有的。

對(duì)越秀區(qū)來說，廣火片區(qū)改造其實(shí)是勢(shì)在必行，越秀老城很難再找到這樣一片超大規(guī)模、連片發(fā)展的區(qū)域。

至于地塊學(xué)鐵商，鐵就是廣州火車站，商是周邊商圈；至于學(xué)，旁邊就規(guī)劃了一所九年制學(xué)校。

總體來看，這塊地同樣優(yōu)缺點(diǎn)都非常明顯，有沒有人買單，很快就能知道了。

好了，關(guān)于這批地塊暫時(shí)就說這么多，還想了解更多內(nèi)幕消息，加拆神助手。