越秀又出手，34.8億拿下天河廣棠地塊

時隔兩天，越秀又出手了。

越秀拿下天河區(qū)廣棠地塊，總價達約34.8億，折合樓面價約3.1萬元/平。

其中，天坤三路以南、棠德路以東AT0606011地塊，成交總價約22億元，樓面價31380元/平。

天坤三路以南、棠德路以西AT0606021地塊，成交總價12.8億元，樓面價30950元/平。

臨近報價結束前5分鐘，越秀出價，臨門一腳，有點刺激，10點一到，拿下廣棠兩宗地。

加上今天的廣棠兩宗地，越秀今年已經在廣州拿下7宗地，總價超81億，拿地數(shù)量、金額都是最多的。

如果越秀再拿下馬場地塊，那就是遙遙領先了。

再說回今天的廣棠地塊。

其實，廣棠地塊的預期已經是明牌，最需要的就是造城，把周邊配套和城市界面拉起來。

這個點，和越秀“造城者”標簽，是挺契合的，也屬于拉了一波預期了。

至于產品，目前可以劇透的是，越秀會在這里搞低密度小高層板樓，并且計劃今年年底入市。

這就是要打閃電戰(zhàn)啊！

接下來，繼續(xù)聊聊。

1、能讀省實天河學校，距離大約1公里

廣棠地塊的學鐵商，都是明牌了。

其中，最硬的牌應該是學校。

官方已明確，廣棠地塊由廣東實驗中學天河學校統(tǒng)籌學位，并可參與清華附中灣區(qū)學校搖號。

不過有個小bug，就是項目距離學校大約直線1公里，接送上學沒有這么方便。

當然，學校含金量還是很高的，如果看上限，可能是天河東最高的。

一個原因是省實的牌子，而另一個是生源質量。

省實天河學校，按照今年的政策，小學和初中部都只對口保利天瑞一個小區(qū)。

至于“鐵”，地塊北側要預留19號線站點，方案需和羊角溝通確認。

也就是說，這塊地未來很可能是地鐵上蓋、TOD住宅。

按照規(guī)劃，地塊旁邊初步預設19號線廣氮西站，以后能4站到珠城、6站到琶洲。

除了19號線，廣棠地塊距離21號線棠東站步行距離大約1.5公里，估計需要依靠小電驢接駁。

但好在，廣棠地塊的位置扳回一城，地塊離金融城、匯景、華景新城都很近。

同時，科韻路和廣園快速都在附近，自駕出行會更方便。

如果走科韻路，開車大約15分鐘，就能直達金融城。

作為參考，保利天瑞開車到金融城大約10分鐘；越秀觀樾自駕到金融城，要20分鐘左右。（來源：百度地圖）

而“商”，短期內就要靠廣氮和金融城了。

廣氮有現(xiàn)成的商業(yè)天健匯，10月1日，“ing未來印”ing square商業(yè)中心也開放內測了。

目前，招商率已經有70%，包括盒馬鮮生、永旺、亞朵酒店等知名品牌。

這兩個商業(yè)，距離地塊都在直線約1.5公里，金融城商圈，則在直線約2.5公里，都需要開車或小電驢。

2、廣棠片區(qū)連片開發(fā)，預期高，兌現(xiàn)提速

目前來看，廣棠地塊最重要的變量，還是整個片區(qū)的開發(fā)速度。

廣棠片區(qū)土地已經基本完成征收，征地面積近40萬平，是天河近十年最大規(guī)模的土地收儲。

結合我們群里的爆料來看，廣棠地塊的進度挺快的，和早前航拍相比，地塊內部趨近于平整。

配合廣棠地塊的出讓條件，競得人是要配建周邊道路的，還要建幼兒園、少年宮、農貿肉菜市場等一系列社區(qū)配套。

廣棠地塊兩宗地，合計體量大約11萬平，相當于一個中型社區(qū)。

現(xiàn)在兩塊地又被同一家開發(fā)商拿下了，那么社區(qū)、外立面、配套、產品會有整體的協(xié)調，往造城方向發(fā)展。

總之，廣棠地塊拍出去了，對片區(qū)會是一個從規(guī)劃到兌現(xiàn)的轉變。

再看地塊周邊，規(guī)劃和進度都是挺清晰的，片區(qū)住宅用地并不多，目前就只有今天出讓的這兩塊。

整體開發(fā)后，會以科創(chuàng)產業(yè)為主，有超百萬方的商辦：

北面，即地塊往北約400米能到54萬平的人才公園：

板塊整體密度也是偏低的，住宅容積率為2.1，商業(yè)區(qū)、產業(yè)區(qū)容積率也就是在3-4.5之間，居住環(huán)境會更加安靜宜居。

另外，在交通上，斷頭路將打通，修建多條橫向和縱向的路網，和匯景新城、廣氮、金融城等直接相連。

等到天坤三路、棠德路、車陂路北延線等道路建成，地塊交通通達度也將進一步提升。

3、地塊容積率僅2.1，平替版保利天瑞

和天瑞相比，這塊地的區(qū)位、氛圍固然低一檔，但是地塊距離廣園和科韻路有退距，容積率更低（保利天瑞容積率約2.93），能統(tǒng)籌同款省實學校。

比起天河東新盤，廣棠地塊的位置又更核心，更靠近珠城和金融城，2.1的容積率、戶型設計能跟上新一代水平。

地價水平嘛，不功不過，樓面地價比保利航二西地塊高了1000元/平，但和前期宅地相比，是明顯更低的。

所以，地塊有條件去玩更多概念，做出更多可能性，比如金融城北、平替版保利天瑞，或者說保利辰園湖境翻版。

當然，更關鍵的，還是要看開發(fā)商怎么去定位廣棠地塊的產品、價格。

參考保利天瑞，戶型為約113-268平，均價約8-10萬/平，部分天地樓層小戶型，可以做到7字頭，總價850萬左右能搞定。

天河壹品，在售面積約86-143平，均價約6-7萬/平，現(xiàn)樓小戶型可以做到5字頭，480左右能上車。

廣棠地塊，做純改善或者有抗性，但如果做80-125平，板塔樓結合，總價控制在400萬內起步，讀省實天河學校，15分鐘到金融城。

你覺得夠不夠刺激呢？評論區(qū)說說。