40億！海珠“全能卷王”+白鵝潭太古里旁兩大靚地上架！房企會(huì)搶嗎？

近日，廣州上架兩宗靚地，分別位于荔灣、海珠區(qū)。

其中，海珠區(qū)南泰路AH0124032地塊（翠城花園東地塊），起始價(jià)27.5億元，起拍樓面價(jià)1.9萬(wàn)元/㎡。

荔灣區(qū)坑口AF0211011地塊，起始價(jià)13.3億元，折合樓面價(jià)25231元/㎡。

海珠“全能卷王”地塊，上架

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翠城花園東地塊，妥妥的海珠西“巨無(wú)霸”。甚至地塊被稱為海珠西“天花板”，學(xué)鐵商全齊配置。

地塊東鄰翠城花園，北靠昌崗中路商圈，西接江泰路地鐵站（2號(hào)線和11號(hào)線換乘），南至寶崗大道。交通非常便利，周邊有4條地鐵線（2號(hào)線、8號(hào)線、11號(hào)線、廣佛線）。周邊燕匯廣場(chǎng)、萬(wàn)科里等商業(yè)體密集。

地塊 出讓面積4.22萬(wàn)平方米，總建面14.35萬(wàn)平方米，規(guī)劃為二類居住用地兼容商業(yè)、教育用途，住宅容積率僅3.4，限高100米，可建不超33層住宅。

值得一提的是，地塊是海珠西近十年罕見(jiàn)的“巨無(wú)霸”地塊，遠(yuǎn)超周邊中交天翠（占地3萬(wàn)㎡）等新盤。

此前該地塊發(fā)布了調(diào)規(guī)公示，地塊容積率從4.5降至3.4，住宅限高100米（約31層），告別海珠西普遍的40+層超高層設(shè)計(jì)，為圍合式大花園社區(qū)提供可能。

教育上，新增2萬(wàn)㎡中小學(xué)用地，擬引入昌崗中路小學(xué)（省一級(jí)），保留海富小學(xué)，形成“雙小學(xué)+直升五中”的稀缺學(xué)位組合。據(jù)此前披露的規(guī)劃，是商業(yè)上約20萬(wàn)㎡綜合體（超太古匯規(guī)模），但此次掛牌暫未提及。

那么地塊對(duì)板塊周邊樓盤有什么影響？作為學(xué)鐵商配置齊全的新盤是否能改寫(xiě)板塊樓市格局？

據(jù)悉，海珠西在售的15個(gè)新盤中，超60%項(xiàng)目占地不足2萬(wàn)㎡，配套依賴外部資源。翠城東地塊憑借大盤自帶商業(yè)、學(xué)校、公園的“閉環(huán)生態(tài)”，直接碾壓小盤配套短板。

將來(lái)地塊成功出讓，預(yù)計(jì)主力戶型98-128㎡四房（總價(jià)600-800萬(wàn)），對(duì)比周邊二手翠城花園（80%使用率、過(guò)時(shí)戶型），新規(guī)設(shè)計(jì)更符合改善需求，或引發(fā)二手業(yè)主“原地置換潮”。

但要注意，價(jià)格上的話，當(dāng)前海珠西新房均價(jià)5-6萬(wàn)/㎡，若翠城東地塊以7萬(wàn)+入市（業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)），將拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值認(rèn)知，但需警惕“叫好不叫座”風(fēng)險(xiǎn)。

也就是說(shuō)，翠城東地塊憑借稀缺規(guī)模+頂配學(xué)鐵商+低密設(shè)計(jì)，足以重塑海珠西樓市價(jià)值標(biāo)桿，擠壓中小項(xiàng)目生存空間，并帶動(dòng)二手分化。然而，其能否徹底改寫(xiě)板塊格局，還需觀察兩點(diǎn)：

定價(jià)策略。若錨定7萬(wàn)+成功去化，將拉動(dòng)區(qū)域天花板；若低開(kāi)（貼近6萬(wàn)），則直接沖擊競(jìng)品。

產(chǎn)品兌現(xiàn)力。需頭部房企操盤，通過(guò)戶型創(chuàng)新（如110%使用率）、品質(zhì)景觀彌補(bǔ)無(wú)稀缺資源的短板。

可見(jiàn)，短期看，它是海珠西“內(nèi)卷”的終極變量；長(zhǎng)期看，則是板塊邁向品質(zhì)化的關(guān)鍵引擎。

白鵝潭板塊掛牌一宗靚地！

就在太古里旁！

11月4日，廣州市規(guī)劃和自然資源局掛牌一宗純宅地，為荔灣區(qū)坑口AF0211011地塊。地塊位于白鵝潭商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，起始價(jià)13.31億元，折合樓面價(jià)25231元/㎡，擬于12月3日11時(shí)限時(shí)競(jìng)價(jià)。

地塊出讓面積1.51萬(wàn)㎡，計(jì)容建面5.27萬(wàn)㎡（含住宅4.97萬(wàn)㎡及公服配套0.3萬(wàn)㎡）。其地處坑口城中村改造范圍，距在建地鐵11號(hào)線大沖口站約400米，與聚龍灣太古里項(xiàng)目?jī)H一街之隔，一站可達(dá)白鵝潭萬(wàn)象城，未來(lái)高端商業(yè)氛圍濃厚。

地塊臨近荔灣兒童公園、省一級(jí)芳村小學(xué)，且芳村小學(xué)西側(cè)規(guī)劃有36班初中，直線距離荔灣區(qū)人民醫(yī)院花地灣院區(qū)約900米。

這塊地最大的亮點(diǎn)，在于它幾乎集齊了核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)應(yīng)有的所有稀缺要素。

無(wú)可替代的商業(yè)配套。“與聚龍灣太古里項(xiàng)目?jī)H一街之隔”是其最耀眼的標(biāo)簽。這種與頂級(jí)商業(yè)IP零距離的優(yōu)勢(shì)，是周邊其他項(xiàng)目難以比擬的。加上一站地鐵可達(dá)的萬(wàn)象城，“太古里+萬(wàn)象城”的雙重奢享，極大地提升了項(xiàng)目的商業(yè)能級(jí)和生活方式想象力。

地鐵上蓋的便利。約400米到在建地鐵11號(hào)線大沖口站，屬于標(biāo)準(zhǔn)的地鐵盤。這對(duì)于在市中心工作和生活的人來(lái)說(shuō)，意味著極高的通勤便利度。

地塊入市，預(yù)計(jì)會(huì)給白鵝潭板塊帶來(lái)一些新的變化。

作為一宗資質(zhì)優(yōu)良的純宅地，其出讓本身就能吸引市場(chǎng)和購(gòu)房者對(duì)白鵝潭板塊的再度關(guān)注。這種關(guān)注度會(huì)外溢到周邊樓盤，為整個(gè)區(qū)域帶來(lái)熱度。頂級(jí)商業(yè)配套的兌現(xiàn)，提升的是整個(gè)區(qū)域的居住價(jià)值，所有周邊項(xiàng)目都能共享這份紅利。

今年9月，國(guó)貿(mào)以底價(jià)5.1億元競(jìng)得相距約2.8公里的石圍塘AF0107048地塊，成交樓面價(jià)21500元/㎡；另外，去年6月，保利以7億元競(jìng)得相距約1.6公里的鶴洞路以南AF040134地塊（即“保利雅郡”項(xiàng)目地塊），溢價(jià)8.6%，成交樓面價(jià)27105元/㎡，目前該項(xiàng)目已售罄。

周邊在售項(xiàng)目有萬(wàn)科理想花地·傲璟均價(jià)4.8萬(wàn)/㎡；萬(wàn)科理想花地·瑧園均價(jià)5萬(wàn)/㎡；保利瑧譽(yù)均價(jià)5.5萬(wàn)/㎡。

來(lái)源：廣州公共資源交易中心、好地訊廣東

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