北京土拍，放了一枚“煙霧彈”？

文/北京進深 林振興

大興區土拍托底者，換了主角。之前，都是由大興本土國資地產平臺自己來兜底；

這次，中建壹品則找來老伙伴湖北聯投，以底價19.04億元拿下大興寶藏地塊——西紅門6038地塊。該地塊距離中建壹品在售樓盤元啟，約600米左右。

只不過，一年多前，中建壹品的那場土拍是風風火火。

2024年2月，中建壹品單挑群雄，競價到了15%上限，最終以48.76億元拿下西紅門6035地塊，樓面價4.15萬元/平米，打造元啟。

而眼下6038地塊的樓面價僅3萬元/平米，直降1.15萬元/平米。不僅價優，它還有臨鐵 低密的優勢。

當然，拿下鄰居地塊的做法，中建壹品不僅是為了深耕區域，更是為了護盤。如果鄰居地塊被其它對手拿到，那必然引起價格戰，造成雙輸局面。

更離奇的是，6038地塊隔壁的6037地塊，也進入了供地清單。

雙子星地塊供地間隔過近，不太符合北京供地常規。

通常而言，要等上一塊地開盤之后，相鄰地塊才會進入市場。例如，建發金茂觀宸，一期和二期拿地時間相隔了207天。

這樣看來，6037地塊更像是一枚“煙霧彈”，迷惑其他開發商，讓中建壹品可以順利底價拿走6038地塊。

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這并不是中建壹品和湖北聯投在京城首次聯手，兩家還在大興合作過星光城項目。

此次，它們相中6038地塊，是因為其是大興西紅門板塊內最好的地塊之一，含著金鑰匙出生。

近期，北京市發改委官宣，19號線二期南延線將于2029年12月建成通車，共6站12.7公里。

6038地塊正好挨著該線的西紅門東站，妥妥的地鐵盤。而且，它距離京開高速最遠，沒有車流噪音的困擾。

未來，在地下空間設計方面，該地塊會與軌道車站連通，實現無風雨歸家路線。

配套方面，6038地塊附近確定為北京四中新校區，預計2027年9月開校；附近有薈聚、宜家、山姆會員商店等。

不止如此，地塊配置建筑規模3500平方米的商業設施。這對于中建壹品而言，是個不小的“包袱”。

在入市前一個月內，6038地塊經過一輪調規，用地指標大大“松綁”。主要體現在三個方面：

1.地上建面：從6.9萬平米減為6.35萬平米；

2.容積率：從2.5降為2.3；

3.建筑高度：從45米變成限高45米（局部60米）。

這是西紅門到目前為止，容積率最低的住宅地塊。

在這個高度和容積率組合下，小區樓棟可以得到更舒適的間距，園林景觀也能夠有更多發揮空間。

要知道周邊用地基本是限高45米 2.5容積率。興創6030地塊也是經歷過調規，才將高度爭取到局部60米的條件。

6038地塊將被中建壹品打造成什么樣的產品？

大興今年200 ㎡的大平層新盤，幾乎全軍覆沒，6038地塊項目大概率走剛改路線，中小戶型為主。

“好房子”要素，它肯定也會有，不然就失去競爭力。

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眼下，6038地塊以3萬/㎡的樓面價入市，周圍在售的樓盤都要抖三抖。

前些年開盤的橡樹灣、玖玥府、御璟新城等，長期占據北京新房銷售榜前幾名的位置，成交均價都站上6萬 /㎡。

但現在，這些西紅門老盤和新盤們，各有各的故事，各有各的煩惱。

話題最熱的選手，當屬元啟，它由中建壹品和興創置地分別持股60%和40%。

調規前，元啟都開盤七個月，它的網簽僅66套；今年4月“刮骨療傷”調規后，元啟新增了奇偶陽臺，搖身一變成“好房子”。

目前，元啟網簽244套，網簽率23%，成交價5.3萬元/平米，待售800來套。

更命途多舛的6030地塊，在元啟北側，挨著經開高速，按理說應該是封閉陽臺，但最終還是開敞陽臺、奇偶陽臺。

上個月，6030地塊終于公示了總平圖，規劃10棟8-17F住宅樓，共555戶，戶均建面110㎡。南北均有贈送，陽臺、設備平臺、飄窗滿配。

此外，西紅門板塊還有老盤的尾貨在賣，如中建玖玥府現房剩200多套，橡樹灣也還有不少房源。

6038地塊雖然成功背刺了一眾西紅門老盤，但它也可能遭后來者被刺。

未來，隔壁的6037地塊（用地2.44公頃、規劃6.1萬平米），與6040地塊（用地4.08公頃、規劃10.2萬平米）待出閣。

6037地塊、6038地塊的容積率都是2.3。相較6038地塊緊挨地鐵站、人流大，6037地塊也能享受地鐵的便利，但是沒有前者的煩惱。