當確定性成為稀缺資源，北外灘金茂中心如何破局？

北外灘金茂中心的“三重確定性”

撰文 | Echo

排版 | fufu

圖片來源 | 官方渠道

當商業(yè)地產(chǎn)市場從“增量競賽”步入“存量深耕”，品牌的擴張邏輯也正悄然生變。面對日益增加的經(jīng)營不確定性，能否提供客群清晰、回報穩(wěn)定、風險可控的商辦一體化解決方案，已成為檢驗一個新項目核心價值的試金石。

在此背景下，總商辦面積約7萬㎡的上海北外灘金茂中心，以高端辦公與庭院式商業(yè)的復(fù)合形態(tài)，直面這一行業(yè)命題。

贏商網(wǎng)近期實地探訪后發(fā)現(xiàn)，該項目并未追求概念的宏大，而是將價值錨點精準定位于看得見的區(qū)位優(yōu)勢、摸得著的交通動脈、算得清的客群賬本，以及可承載企業(yè)長期發(fā)展的辦公空間之上。這一“商辦共生”的底層邏輯，使其在辦公與商業(yè)同步招商的階段，便展現(xiàn)出獨特的綜合吸引力。

Vol.1

區(qū)位及交通雙重BUFF疊滿

奠定商辦價值基石

對商業(yè)項目而言，區(qū)位能級與交通便利性是決定其價值的基本盤。北外灘金茂中心在這兩方面展現(xiàn)出顯著優(yōu)勢，為其商業(yè)運營提供了雙重確定性。

從區(qū)位來看，北外灘金茂中心傲立于北外灘核心區(qū)，這一區(qū)域作為上海“黃金三角”的重要組成部分，承載著“世界級會客廳”的戰(zhàn)略定位，正以840萬㎡的開發(fā)體量快速崛起。從白玉蘭廣場、北外灘來福士等成熟標桿，到在建的480米浦西第一高樓“北外灘中心”、北外灘華貿(mào)中心等項目，這里已形成上海北部頂級商務(wù)區(qū)的完整骨架。

在這一價值加速兌現(xiàn)的關(guān)鍵階段，北外灘金茂中心占據(jù)核心區(qū)位，不僅坐享區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚與高端人才導入的紅利，更以參與者身份深度融入北外灘整體開發(fā)。

具體來看，北外灘金茂中心商辦部分總建面為6.98萬㎡，涵蓋5.86萬㎡平方米高端辦公、1.12萬㎡平方米庭院式商業(yè)與社區(qū)中心，是集商務(wù)、商業(yè)、政務(wù)于一體，構(gòu)建多元融合的生態(tài)商務(wù)社區(qū)。

憑借垂直立體的TOD開發(fā)模式與綠色生態(tài)設(shè)計，北外灘金茂中心已榮獲“2025中國不動產(chǎn)商管·最受期待籌開項目獎”等多項行業(yè)認可。身處于此，不僅將陸家嘴“三件套”與黃浦江景盡收眼底，也為入駐企業(yè)提供數(shù)一數(shù)二的商務(wù)環(huán)境。

作為綠色建筑標桿，項目獲得多項殊榮：中國綠色建筑三星認證、美國LEED金級認證、英國BREEAM杰出級認證，從空間尺度、立體生態(tài)、綠色環(huán)保等多方面，全方位營造健康、舒適、高效的工作環(huán)境。

商業(yè)方面，體量不大卻充滿巧思：B1/B2 兩層呈環(huán)形圍繞建筑，下沉式庭院疊加噴泉廣場，以綠色生態(tài)破題地下商業(yè)空間挑戰(zhàn)；巧妙運用綠色與自然元素，成功破解了傳統(tǒng)地下商業(yè)常見的壓抑感與引流難題，為品牌創(chuàng)造了獨特的生態(tài)價值。

城市頂層規(guī)劃的紅利正在持續(xù)釋放，高端商務(wù)載體不斷集聚，為商業(yè)發(fā)展奠定了優(yōu)質(zhì)的客群基礎(chǔ)。更為關(guān)鍵的是，北外灘金茂中心為地鐵12號線、19號線（在建）雙地鐵上蓋，分別是上海“西南-東北”向交通干線、南北大動脈，雙軌交匯形成黃金十字樞紐，出站即達的便利性為日常客流提供了穩(wěn)定保障。

值得關(guān)注的是，項目1層、B2層、2層均與周邊相鄰樓宇聯(lián)通，這一設(shè)計將打破項目間的物理隔離，形成聯(lián)動發(fā)展的商業(yè)生態(tài)，進一步擴大客源輻射范圍。對品牌方而言，這意味著不僅服務(wù)于單棟樓的辦公人群，更可共享整個北外灘核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)客流。

從商業(yè)投資角度看，這種“區(qū)位+交通”的雙重保障，有效降低了新開業(yè)項目的市場培育風險。北外灘金茂中心憑借其得天獨厚的地理位置和四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，為入駐的企業(yè)級品牌，構(gòu)建了一個高確定性的經(jīng)營環(huán)境，這在當前審慎的市場環(huán)境下顯得尤為可貴。

Vol.2

高濃度客群基本面

構(gòu)筑客流輪廓、為商辦賦能

商務(wù)辦公作為北外灘三大核心功能之一，其載體能級與產(chǎn)業(yè)集聚度正持續(xù)飛躍。當前，以白玉蘭廣場、北外灘來福士、友邦金融中心為代表的成熟商業(yè)商務(wù)標桿，與在建的480米浦西第一高樓“北外灘中心”、北外灘華貿(mào)中心等項目，共同構(gòu)成了北外灘頂級商務(wù)區(qū)的核心骨架。北外灘金茂中心的入市，其價值將與整個板塊能級的提升深度綁定。

01

高端辦公實力彰顯

產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)初現(xiàn)

北外灘金茂中心以T1、T2雙塔布局，打造約5.86萬㎡高品質(zhì)辦公空間。項目采用4.5米標準層高、3.2米凈高的標準配置，配備通力電梯系統(tǒng)及VAV中央空調(diào)+新風系統(tǒng)，15米挑高大堂與鋁板吊頂、架空地板等精裝交付標準，共同構(gòu)筑綠色健康的甲級辦公環(huán)境，另配備總部食堂、共享淋浴間等軟性服務(wù)。辦公標準層面積約1100-1800㎡，充分滿足不同規(guī)模企業(yè)的個性化需求。

目前，項目招商成效顯著，不到一年時間出租率已超50%，產(chǎn)業(yè)集聚態(tài)勢明顯：成功引入上海市律師協(xié)會、大家人壽上海分公司、北明軟件、創(chuàng)氪際、金茂上海、圓通國際、樂玩幻境、律創(chuàng)工坊等優(yōu)質(zhì)企業(yè)，涵蓋法律、金融、科技、TMT、航運等多個領(lǐng)域。

其中，法律服務(wù)業(yè)與金融保險業(yè)已形成顯著集聚效應(yīng)。上海市律師協(xié)會與大家人壽上海分公司的入駐，帶動了律創(chuàng)工坊等法律相關(guān)機構(gòu)相繼落位；而大家人壽與金茂上海的聯(lián)動，進一步強化了項目的金融屬性。同時，以北明軟件、樂玩幻鏡為代表的科技文娛企業(yè)，與圓通國際等外資物流公司共同構(gòu)建了多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

隨著辦公生態(tài)日趨完善，預(yù)計年底將帶來1500-2000名辦公人群，為商業(yè)部分提供穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)客源，實現(xiàn)商辦價值的良性循環(huán)。

02

精準商業(yè)布局

打造精英商務(wù)生活圈

北外灘金茂中心商業(yè)價值的核心確定性，在于周邊匯聚的高濃度、高質(zhì)量精英客群，這為項目構(gòu)筑了堅實的消費基本盤。商業(yè)部分體量僅1.12萬㎡，卻能精準鎖定周邊日均5萬+高凈值通勤者，精準定位、高匹配度，讓“小而美”直接晉級“精而強”。

承接北外灘“世界級會客廳”定位下的產(chǎn)業(yè)與人才紅利，北外灘金茂中心的核心客群由兩大主力構(gòu)成。首先是高端辦公人群，項目自身以及通過地下通道聯(lián)動的來福士、友邦金融中心等項目，以及周邊白玉蘭廣場、吉寶雙獅匯等，共同匯聚總量超過5萬的高凈值商務(wù)人群，這部分客群對工作日餐飲、商務(wù)接待、即時零售與生活服務(wù)具有剛性需求，消費力強勁且穩(wěn)定。

據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計，目前北外灘金茂中心一路之隔的兩棟來福士辦公樓，就坐擁眾多金融、證券、醫(yī)藥公司，如太平洋保險、華為等，再疊加項目簽約的眾多產(chǎn)業(yè)，將帶來一大波穩(wěn)定的高凈值辦公客群。

其次，北外灘沿線高端住宅區(qū)的常住人口，也可以作為項目夜間與周末消費的重要補充力量，能夠有效平衡商業(yè)的時段客流，提升整體坪效。對品牌方而言，這種“高端辦公+品質(zhì)居住”的雙輪驅(qū)動客群結(jié)構(gòu)，意味著明確的客群畫像、穩(wěn)定的消費能力與較低的市場培育風險，為品牌精準運營提供了清晰錨點。

據(jù)悉，北外灘金茂中心商業(yè)部分將于12月24日正式亮相，總計約40個商鋪的精致體量，精準構(gòu)建了服務(wù)高端商務(wù)客群的完整生態(tài)。

目前招商進展迅速，B2層休閑配套業(yè)態(tài)接近滿租，B1層餐飲零售僅剩少量優(yōu)質(zhì)鋪位。從已確定的入駐品牌來看，項目已形成精準服務(wù)商務(wù)客群的品牌矩陣：

• 九井日本料理、Tims咖啡、YogurtDay、InstaShake等餐飲品牌，覆蓋從早餐、午餐到下午茶的全時段高頻消費需求

• 樂刻健身、奕練普拉提等品牌構(gòu)建了從大眾健身到精品塑形的健康生活方式閉環(huán)

• 辦飛空間、TS造型、榮泰洗衣等品牌作為辦公配套，有效延伸了項目的商務(wù)服務(wù)范圍

這一品牌組合體現(xiàn)了運營方“抓牢高頻、完善生態(tài)”的精準招商策略。每個入駐品牌都直擊特定消費場景，形成互補共贏的商業(yè)生態(tài)，通過精準的業(yè)態(tài)配比既滿足高效簡餐需求，又覆蓋商務(wù)社交與個人放松的全方位需求。

對仍在觀望的品牌而言，此時入駐意味著：直接共享已培育成型的優(yōu)質(zhì)客群，在業(yè)態(tài)互補的商圈中搶占最后優(yōu)質(zhì)點位，與項目共同成長。

值得一提的是，在1.12萬㎡商業(yè)空間內(nèi)，下沉廣場噴泉與圍合式中庭，疊加以綠色自然場景放緩客流動線，同時，通過體驗深度的品牌業(yè)態(tài)拉升消費頻次，餐飲及休閑業(yè)態(tài)的配比既滿足高效簡餐需求，亦覆蓋商務(wù)社交與個人放松場景，完成從功能供給到情緒共鳴的價值升維。

Vol.3

雙央企的實力護航

以長期主義構(gòu)建價值共同體

當前，對于辦公企業(yè)、品牌商戶而言，選擇落址不僅看商業(yè)的地段與硬件，更關(guān)鍵在于運營者的專業(yè)能力與資源厚度。優(yōu)秀的運營者能夠通過精準的業(yè)態(tài)規(guī)劃、持續(xù)的流量運營與深度的品牌賦能，將區(qū)位潛力轉(zhuǎn)化為真實的商業(yè)活力，從而為商戶構(gòu)建一個持續(xù)盈利的成長平臺。因此，選擇商業(yè)項目，本質(zhì)上是選擇背后值得信賴的運營伙伴。

北外灘金茂中心，由中國金茂及大家保險雙央企聯(lián)袂打造，實力護航企業(yè)與品牌發(fā)展。

中國金茂是中化集團旗下城市運營領(lǐng)域的平臺企業(yè)，自1999年金茂大廈開始，金茂的每一步都與這座城市的發(fā)展脈搏同頻共振；到北外灘世紀規(guī)劃啟動之際，再度肩負核心區(qū)約三分之二的土地開發(fā)重任，為上海建成世界級航運中心注入強勁動能。金茂始終以卓越的城市運營能力，回應(yīng)著上海不同發(fā)展階段的關(guān)鍵命題。

大家保險集團作為實力雄厚的綜合金融保險集團，擁有強大資本絡(luò)及對優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)的深刻理解和長遠布局。

雙央企背景為項目提供跨周期的資金保障，避免因市場波動影響運營品質(zhì)；同時，在資源協(xié)同性方面，北外灘金茂中心有望依托央企生態(tài)圈，實現(xiàn)跨產(chǎn)業(yè)資源導入，為商業(yè)項目注入持續(xù)活力。

此外，金茂及大家保險將保證戰(zhàn)略思路的延續(xù)性，并通過成熟的資產(chǎn)運營經(jīng)驗，構(gòu)建多維度風險緩沖機制，為入駐企業(yè)、商戶持續(xù)保駕護航，并以共建者的身份參與商業(yè)部分的深度運營，用“精準定位、精準破局”的姿態(tài)，為商戶持續(xù)帶來優(yōu)質(zhì)的資源、高效的協(xié)同和堅實的保障。

贏商觀察

在當下充滿變量的市場環(huán)境中，“確定性”已成為品牌與企業(yè)在選址決策中的核心訴求。北外灘金茂中心憑借稀缺的黃金區(qū)位、精準錨定的高凈值客群、雙央企護航的專業(yè)運營能力，以及獨特的”商辦一體化“協(xié)同模式，成功構(gòu)建了一個具備高確定性的商業(yè)生態(tài)，為追求穩(wěn)健發(fā)展的品牌與企業(yè)提供了難得的價值避風港。

這一項目的行業(yè)價值，在于其突破了傳統(tǒng)商辦項目的單一屬性，創(chuàng)新性地打造了完整生態(tài)解決方案；企業(yè)在此不僅能獲得高品質(zhì)的辦公空間，更能享受與之精準匹配的商業(yè)配套；品牌商戶則能直接對接穩(wěn)定且消費力強勁的辦公客群，實現(xiàn)了“開業(yè)即運營”的高效啟動，極大降低了市場培育的不確定性與風險。

目前，北外灘金茂中心的招商已進入收官沖刺階段。高品質(zhì)的辦公空間與優(yōu)質(zhì)的商業(yè)鋪位正在同步熱招，這對于意圖深度參與北外灘發(fā)展、搶占未來價值高地的品牌與企業(yè)而言，無疑是鎖定核心資源、與城市頂級商圈共成長的最后機遇。

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