“新舊切換”的窗口期，普改上車二環(huán)內(nèi)新房的最好時(shí)機(jī)到了！

今年來(lái)，成都二環(huán)的新房出現(xiàn)兩個(gè)明顯的現(xiàn)象：

1、二環(huán)內(nèi)新地塊供應(yīng)增加——今年，二環(huán)內(nèi)推出4宗土地，包括一心橋2宗國(guó)貿(mào)地塊、太升南路的華添地塊，以及新鴻路的城投地塊。這些地塊都將以新規(guī)產(chǎn)品入市，從目前已經(jīng)劇透的信息來(lái)看，高得房率、高定位是共性。

2、二環(huán)內(nèi)的新房供應(yīng)也迎來(lái)爆發(fā)。上周，我們發(fā)布了的消息，許多人詫異，IFS竟然還有住宅可售。事實(shí)上，除了IFS的國(guó)金豪庭，今年二環(huán)內(nèi)共有8個(gè)新房項(xiàng)目銷售。而這些新項(xiàng)目的共性則是，都是老規(guī)產(chǎn)品，在地段上具備優(yōu)勢(shì)，且大部分項(xiàng)目都是幾年前獲取地塊，定位普通改善，適合大多數(shù)家庭購(gòu)買。

成都二環(huán)內(nèi)的新房市場(chǎng)也迎來(lái)了“新老切換”的關(guān)鍵時(shí)刻。

不只是豪宅，

新老切換期，二環(huán)內(nèi)新房供應(yīng)多元化

過(guò)去幾年，提及成都二環(huán)內(nèi)的新房，稀缺是關(guān)鍵詞。在少量的供應(yīng)中，價(jià)格則呈現(xiàn)出兩種趨勢(shì)：一種是高單價(jià)。比如，此前寬窄巷子旁入市的寬窄慢里，雖然有最小59㎡的小戶型，但其清水單價(jià)達(dá)到3.7萬(wàn)元/㎡，這是彼時(shí)的新房天花板價(jià)格；另一種則是大戶型，典型的代表是西派少城，起始面積達(dá)到約200㎡。

但時(shí)間來(lái)到現(xiàn)在，我們發(fā)現(xiàn)，今年二環(huán)內(nèi)的新房供應(yīng)不僅量大，且更加多元化。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年二環(huán)內(nèi)有8個(gè)新項(xiàng)目在售，其中7成價(jià)格都在300-500萬(wàn)級(jí)。這些項(xiàng)目位置好、配套成熟、總價(jià)范圍廣。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年二環(huán)內(nèi)的新房供應(yīng)則來(lái)自于此前的老庫(kù)存，除了IFS的國(guó)金豪庭是一個(gè)歷時(shí)10余年的項(xiàng)目外，中鐵博雅藝術(shù)城同樣是一個(gè)歷時(shí)12年的老項(xiàng)目，而金牛國(guó)投·上林語(yǔ)、通錦閣則是此前的雙限地+現(xiàn)房銷售項(xiàng)目……

新舊切換的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也帶來(lái)了二環(huán)內(nèi)新房的供應(yīng)的多元化：既有定制化的豪宅產(chǎn)品，也有瞄準(zhǔn)總價(jià)300萬(wàn)起的剛改及改善產(chǎn)品。

高端定位級(jí)

國(guó)金豪庭

首先要說(shuō)的是成都國(guó)際金融中心即將出售的住宅，國(guó)金豪庭。

整個(gè)成都國(guó)際金融中心總體量約76萬(wàn)㎡，涵蓋了21萬(wàn)㎡的購(gòu)物中心和四棟塔樓，其中1、2號(hào)樓為超甲寫(xiě)字樓，3號(hào)樓為九龍倉(cāng)旗下的尼依格羅酒店，4號(hào)樓就是服務(wù)式住宅公寓“國(guó)金豪庭”，也是本次即將入市銷售的主角。

國(guó)金豪庭實(shí)拍圖

國(guó)金豪庭所在的4號(hào)樓分為三個(gè)獨(dú)立單元，其中1號(hào)單元5-45樓均為400㎡左右的大戶型，是目前租住率最高的單元；2、3單元有100多㎡的套一至300多㎡套三等不同面積段的戶型，中低5-31樓基本是套一、套二戶型，高區(qū)31-45樓為套三戶型。目前共有326套服務(wù)式公寓套房出租。

國(guó)金豪庭新接待中心實(shí)拍圖

據(jù)接近九龍倉(cāng)的相關(guān)人士透露，“可能會(huì)根據(jù)客戶需求進(jìn)行定制，核心商圈的住宅更傾向做大戶型，以匹配高端客群對(duì)居住尺度的需求”。

嘉佰道

一環(huán)路、錦江旁，嘉佰道是市中心供應(yīng)的一個(gè)關(guān)鍵項(xiàng)目。

今年，項(xiàng)目推出了全新的二號(hào)樓，首推46-65F的高區(qū)，能夠享受絕版的高度視野。目前，嘉佰道2號(hào)樓的所有樓層都已經(jīng)推出，產(chǎn)品面積涵蓋80-800㎡，以尺度較大的兩房、三房為主，并且支持合戶定制。

嘉佰道實(shí)拍圖

邦泰雙林路11畝

2023年底拿地，計(jì)劃現(xiàn)房銷售，因此，即便已經(jīng)拿地近2年，邦泰在一環(huán)路這個(gè)項(xiàng)目仍被以11畝代稱。

就在339地標(biāo)旁，整個(gè)地塊僅11畝，但仍然非常顯眼，項(xiàng)目目前已經(jīng)封頂，進(jìn)入外立面施工環(huán)節(jié)。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃有2棟22-23F的高層，2T2戶設(shè)計(jì)，包括建面約245㎡、287㎡、295㎡三種戶型，共計(jì)80套房源。目前項(xiàng)目并未透露更多的信息，但邦泰已經(jīng)將入市節(jié)點(diǎn)鎖定在了今年。

成都電視塔實(shí)拍圖

改善級(jí)

深業(yè)泰樾府

2020年拿地，深業(yè)泰樾府同樣已經(jīng)修成現(xiàn)房了。項(xiàng)目位于二環(huán)內(nèi)，距離萬(wàn)年路地鐵站約500米左右。

深業(yè)泰樾府實(shí)拍圖

整個(gè)項(xiàng)目占地34畝，容積率3.0，2梯2戶，3梯3戶，包括173、184、220、240、380、550㎡等多種戶型，整體定位較高。

深業(yè)泰樾府實(shí)拍圖

由于是老規(guī)項(xiàng)目，項(xiàng)目的得房率不如新規(guī)產(chǎn)品大，但項(xiàng)目清水交付，后期室內(nèi)的可改造空間充足，同時(shí)，二環(huán)內(nèi)的地段、最高高度135米，以及現(xiàn)房銷售，都是項(xiàng)目的亮點(diǎn)。

中鐵博雅藝術(shù)城

中鐵博雅藝術(shù)城位于成都一環(huán)內(nèi)通錦路，不遠(yuǎn)處就是青羊區(qū)的青二學(xué)區(qū)房，但這一項(xiàng)目屬于金牛區(qū)，在學(xué)區(qū)上失去了優(yōu)勢(shì)。

整個(gè)組團(tuán)占地24.5畝，規(guī)劃了3棟建面約170-230㎡的大平層。項(xiàng)目在9月底取證了138套房源，精裝單價(jià)2.8-3.3萬(wàn)元/㎡，但至今沒(méi)有釋放成交信息。據(jù)了解，項(xiàng)目目前已經(jīng)降價(jià)至3萬(wàn)元/㎡以內(nèi)。城北、高總價(jià)或許會(huì)給項(xiàng)目的去化提出考驗(yàn)。

中鐵博雅藝術(shù)城實(shí)拍圖

首置首改

通錦閣

位于一環(huán)路通錦橋的通錦閣，是一個(gè)占地23.3畝的小項(xiàng)目，容積率3.0。它最大的亮點(diǎn)在于，這是青二學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房，一街之隔就是樹(shù)德中學(xué)寧夏校區(qū)，而彼時(shí)青羊國(guó)投的拿地條件是：現(xiàn)房銷售、清水現(xiàn)價(jià)2.7萬(wàn)元/㎡。

通錦閣實(shí)拍圖

整個(gè)項(xiàng)目有2棟住宅、1棟寫(xiě)字樓、1條商業(yè)街構(gòu)成，包括建面約66㎡、69㎡的套一和套二，以及建面約143㎡、170㎡的套四，雖然通錦閣的得房率不高，但整體的價(jià)格也控制在400萬(wàn)級(jí)，適合追求教育資源的改善家庭。

通錦閣戶型圖：建面約141㎡（左）、建面約166㎡（右）

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首改級(jí)

CCIC公園里

位于金牛萬(wàn)達(dá)旁的CCIC公園里，去年底正式入市。這是一個(gè)融合了產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅為一體的綜合項(xiàng)目，值得一提的是，項(xiàng)目門(mén)口就是一個(gè)市政公園。

住宅部分包括疊拼和高層兩種產(chǎn)品，疊拼已經(jīng)全部售罄，目前項(xiàng)目在售的是127-137㎡的精裝四房，均價(jià)2.4萬(wàn)元/㎡，買入總價(jià)在300萬(wàn)起。

CCIC公園里效果圖

金牛國(guó)投上林語(yǔ)

在CCIC公園里旁，是金牛國(guó)投打造的上林語(yǔ)。這是一個(gè)現(xiàn)房銷售的雙限地項(xiàng)目，彼時(shí)的清水限價(jià)為24800元/㎡，預(yù)計(jì)近期將入市。

據(jù)了解，項(xiàng)目包括建面約106㎡和110㎡兩種戶型，都是三房設(shè)計(jì)。現(xiàn)房+雙限地+小戶型，整體的價(jià)格還是很有性價(jià)比。

總結(jié)

這批項(xiàng)目，從位置上來(lái)看都具備極大的優(yōu)勢(shì)。除了國(guó)金豪庭、嘉佰道、邦泰11畝項(xiàng)目外，其余項(xiàng)目從整體定位到定價(jià)都更符合當(dāng)前大多數(shù)的改善家庭。

地段，是他們的加分項(xiàng)，但放在當(dāng)前市場(chǎng)上，許多購(gòu)房者難免會(huì)加入一個(gè)考量標(biāo)準(zhǔn)：得房率。如果以得房率來(lái)考慮，老規(guī)產(chǎn)品為主的這一批項(xiàng)目顯然不具備優(yōu)勢(shì)。但需要注意的一個(gè)問(wèn)題是：未來(lái)，二環(huán)內(nèi)的產(chǎn)品供應(yīng)將以豪宅為主，無(wú)論是新希望順江路項(xiàng)目，還是國(guó)貿(mào)一心橋項(xiàng)目、抑或是公布了規(guī)劃的華添太升南路項(xiàng)目，在單價(jià)和總價(jià)上都會(huì)更高。

從綜合的城市資源和性價(jià)比來(lái)看，這些二環(huán)項(xiàng)目，或許比起一些正在發(fā)展中區(qū)域的項(xiàng)目更具優(yōu)勢(shì)。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲(chóng)創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)

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