新房買不起，二手也上億！東京房產憑什么越漲越穩？！

2025年只剩下最后2個月了，東京的房地產市場依舊在高調上漲。無論是新建公寓還是二手公寓，價格都保持在高位。而且，沒有明顯降溫的跡象。

根據不動產經濟研究所與東京房地產調查機構的最新數據，2025年8月首都圈新建分售公寓的平均價格達到1億325萬日元，連續兩個月突破1億日元大關。

若將目光限定在東京23區，新建公寓均價更是高達1億3810萬日元。

就算對許多日本所謂雙收入高收入家庭而言，這樣的價格也已是難以企及的天花板。很多人也許會說，買不起新房，那二手房也不錯，但事實是，

新房太貴，二手也不便宜

面對節節攀升的新房價格，許多人轉向了二手市場，結果發現二手房價格也同樣驚人。

東京23區二手公寓的70平方米換算均價在8月已達1億721萬日元，連續四個月站上“億日元”門檻。

這意味著，即使是20年前被視為“高不可攀”的新房，如今在二手市場上仍舊維持高位。

特別是港區、千代田區、中央區等“都心3區”，已經形成了強勢的價格帶，供需緊張進一步推高了價格。

不過，這樣的高漲勢頭也有著明顯的區域差異。東京都的東部與北部的區域（如足立區、葛飾區）價格相對平穩甚至略有下滑，而西部與南部（如目黑區、世田谷區、品川區）則仍在穩步上升。

另外，離開都心、跨過荒川進入三縣的埼玉或千葉的區域后，價格也驟降約1800萬日元，這也讓“跨河族”的房產更具性價比。

東京房價為何難以跌下來？

表面上看，東京的房價似乎已經高到了泡沫階段，許多人擔心這是否是“平成泡沫”的重演。事實上，與1980年代的“土地神話”不同，本輪東京房價的上漲更依賴租金收益與實際需求。

東京的人口依然保持凈流入，尤其是單身與雙職工家庭，對市中心小戶型住宅的租賃需求旺盛。房價上漲的同時，租金也穩步上升，使得投資收益率維持在合理區間（通常為年化3%~4%）。

此外，購買主體中有很大比例是“現金買家”，這意味著即便價格調整，也不會引發金融系統性風險。

因此，學者普遍認為目前的東京房市更像是“結構性高價”，而非泡沫。

也就是說，東京房價高漲背后的支撐力量依然堅實。究其原因有以下幾點：

第一、新房成本推高整體市場

人手短缺與建筑材料漲價，使得新建公寓價格持續上漲。建筑公司和開發商的利潤空間被壓縮后，只能通過提高售價轉嫁成本。而二手市場自然被動“跟漲”，形成價格聯動效應。

第二、股市繁榮帶來的財富效應

東京股市在過去兩年屢創新高，一部分高凈值群體通過股市獲利，將資金轉向不動產市場。對他們而言，購買高價公寓并非“剛需”，而是一種“資產配置”或“避險工具”。

第三、日元貶值帶動海外資金流入

長期的日元疲軟，讓日本房地產在國際視角下變得“便宜”。大量來自中國、新加坡、香港與歐美的投資者涌入東京，以現金購買整棟公寓或高端住宅。尤其是港區、澀谷區、新宿區，已成為外國資本的集中地。

東京房產今后該怎么買？

如果你計劃以投資為目的進入東京市場，現在的確需要更謹慎的選擇與策略。可以首先關注郊區“通勤黃金帶”。與其在港區拼命追高，不如關注世田谷區、大田區、杉并區等交通便利、生活機能成熟的中產住宅區。再往外一點，如武藏小杉、船橋市、川口市等地，性價比極高，租金回報率往往優于市中心。

想追求大手筆的，二手整棟公寓是潛力股。在東京，整棟出租公寓比單戶更具現金流優勢。

比如杉并區上高井戶一棟7戶住宅樓，售價約1億952萬日元，月租金收入達54.7萬日元，年回報率約6%。這樣的資產既穩定，又具備土地保值功能。

要注意留意日本政策與利率變化。高市早苗上臺后，會有一系列的新舉動，未來的價格走勢，與政府的宏觀政策息息相關。

若“高市政權”采取加息或抑制外資投機措施，市場可能出現短暫回調。但就長期而言，東京依然是全球資金的安全港。

與幾年前相比，東京的房產市場，確實昂貴。但它的高價背后，是穩定的城市結構、真實的居住需求，以及國際資本的青睞。與其幻想“低買高賣”，一味等待機會，不如重視穩定持有、穩健收租。

有意向投資日本房產或者移居日本的朋友們，請咨詢旭不動產（微信號：asahi-2013）。

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