華北區新開盤諜報：整體開盤量增加，個盤去化良好

區域市場綜述：

根據，2025年9月1日-2025年9月28日，華北區重點城市北京、天津累計開盤9個，共推出房源2675套，相比上月開盤量增加。其中北京1903套，天津772套。總體來看，華北大區整體開盤數量有限，個盤去化效果良好。

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▍北京：新盤“金九”集中入市，副中心改善盤熱銷

據統計，2025年9月1日-2025年9月28日重點監測純新開樓盤項目5個：中建· 運河玖院、北京建工·嘉棠澐璽、興創沐春墅、龍湖·宸翰、中海瑞文里。

熱點項目：

北京：中建·運河玖院（2025.9.20）

認購去化：75%

客戶定位：剛需、剛改、改善

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目點評

中建·運河玖院于2025年9月開盤后迅速成為北京樓市的焦點，其核心價值在于對北京城市副中心核心區稀缺資源的極致整合與產品力的顯著突破。項目坐落于通州運河商務區“黃金三角”地帶，直接享有約260米的一線運河景觀，并緊鄰亞洲最大TOD樞紐——北京城市副中心站，該樞紐集成2條城際鐵路、4條軌道交通及多條公交線路，構建起15分鐘直達首都機場、1小時通達雄安新區的高效交通網絡。這種國家級戰略規劃下的區位優勢，使其成為承接副中心千億級資本投入紅利的重要載體。

在產品設計上，項目以“第四代住宅”標準進行創新，通過270°弧形轉角陽臺、奇偶錯層陽臺系統及陽光花池全贈送等設計，顯著提升了戶型的空間感和得房率（部分高達95%）。戶型覆蓋106㎡至260㎡，精準定位從剛需到頂奢的全系客群，其中0708地塊的一線河景大平層憑借稀缺視野和3.5米層高，成為項目溢價的核心支撐。配套方面，3000㎡下沉會所、4000㎡架空泛會所及風雨連廊系統，試圖在分散的七地塊格局中營造連貫的高端生活場景。

但項目仍需面對現實挑戰。其地塊被市政道路分割，社區整體性較弱，且低樓層房源因運河岸150米綠化帶遮擋難以獲得理想景觀。同時，緊鄰地鐵6號線的0705地塊可能面臨震動與噪音干擾，而周邊大型商業配套如萬象匯、合生匯等尚在建設期，成熟度有待時間驗證。

綜合而言，運河玖院是副中心發展預期與高端改善需求共振下的產物。其6.2萬-7.9萬/㎡的單價顯著高于周邊項目，更適合長期看好區域發展、預算充足且優先考慮資源稀缺性的改善型買家。對于追求即享成熟配套或預算有限的客戶，則需謹慎權衡地塊選擇與潛在短板。

北京：龍湖·宸翰（2025.9.27）

認購去化：77%

客戶定位：剛需、剛改

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目點評

龍湖·宸翰作為順義主城區首個落實國家“好房子”標準的項目，并由龍湖龍智造提供代建服務，其核心吸引力在于通過創新的空間設計實現了極高的使用效率。

項目主打改善型需求，產品為5至17層的洋房和小高層，容積率約1.8，提供97至165平方米的三居、四居戶型。其最突出的特點是“負公攤”設計，通過巧妙規劃花池（全贈送）、挑空平臺（全贈送）和開敞陽臺（半贈送）等方式，使實際得房率普遍達到94%至104%。

在社區營造上，項目借鑒了龍湖此前“好房子”試點項目的經驗，規劃了約1萬平方米的中心景觀花園，并配置了風雨連廊、首層架空層和鄰里共享空間，旨在打造全齡化、全天候的社區活動場景。

綜合來看，龍湖·宸翰憑借其突破性的高得房率設計、符合“好房子”標準的社區配置以及龍湖的品牌背書，為順義主城區的改善型住房需求提供了一個頗具競爭力的選項。它特別適合注重實際使用面積、追求社區品質的購房者。在做決策時，建議您全面了解項目信息，并結合自身需求進行綜合判斷。

▍天津：多個純新盤首開，去化差異顯著，市場表現兩極分化

據監測，2025年9月1日-2025年9月28日，天津共監測4個純新項目開盤，整體開盤表現呈現顯著分化。其中建投譽河院三期·福院延續前兩期市場熱度，實現首開即罄；而部分二代純新盤，受限于產品力不足，首開去化表現平平。

熱點項目：

天津：建投·譽河院福院（2025.9.8）

認購去化：100%

客戶定位：剛改、改善客群為主

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優點

1、項目坐落于京津冀同城商務區，區域有多重規劃利好，商業、教育等各項配套在穩步實施中。如天津第二家山姆會員店建設中，預計2026年將正式開業。項目緊鄰子牙河濱河公園，為居民提供休閑運動場所。

2、項目競品相對較少，定價合理，可滿足改善客戶需求。

3、開發商為山西建投，國資背景保障項目順利進行。

天津：宜禾海月府（2025.9.14）

認購去化：53%

客戶定位：改善客群為主

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優點

1、項目位于臨海新城片區，片區內有文化地標國家海洋博物館，規劃海上摩天輪等多個配套。

2、項目容積率僅1.3，打造270度觀景臺，采用奇偶層設計，保障隱私和采光，居住舒適度高。

3、開發商在生態城開發多個項目，市場認可度高。

本月開盤

表：部分典型項目開盤信息

注：本報告中開盤效果評價依據為：非常好（開盤當天去化率70%以上）、較好（開盤當天去化率50%-70%）、一般（開盤當天去化率30%-50%）、較差（開盤當天去化率30%以下）。

下月預告

表：部分典型項目開盤信息

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