購房者因出賣人去世訴房屋代理人解約，法院駁回全部訴求

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一、案情介紹

（一）當事人與房屋基本事實

原告王偉，被告張麗。案涉房屋為北京市昌平區(qū)一號房屋，登記在丁建國（張麗舅舅）名下，2004 年 8 月 23 日取得房產(chǎn)證，產(chǎn)別為私有產(chǎn)，無共有人及他項權利。

丁建國離異多年，2023 年 9 月起住院，2024 年 1 月 13 日因急性心肌梗死去世。丁建國兄弟姐妹共六人，張麗系其大姐丁梅之女；丁建國曾有子女，但離婚后失聯(lián)三十余年。

（二）合同簽訂與定金支付事實

2024 年 1 月 6 日，經(jīng)乙公司居間，張麗以 “丁建國委托代理人” 身份，與王偉簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定：一號房屋總價款 179 萬元（其中房屋成交價 150 萬元，附屬設施補償款 29 萬元）；王偉當日支付定金 5 萬元，過戶當日付 69 萬元，余款 105 萬元以組合貸款支付；雙方需在合同簽訂后 60 個工作日內(nèi)辦理不動產(chǎn)轉移登記。

當日，王偉通過銀行轉賬向張麗支付 5 萬元定金（附言 “房子定金”），張麗出具《定金收條》，載明 “代丁建國收取”，并加蓋乙公司公章。

（三）授權與遺囑爭議事實

授權委托書爭議：張麗稱丁建國 2023 年 12 月 12 日簽署《授權委托書》，委托丁建國三姐丁蘭及張麗代為出售一號房屋，授權期限 1 年。王偉對該委托書真實性存疑，認為：簽署日期有修改痕跡；丁建國僅簽名未按手?。晃袝羌坠荆ㄔ本┠持玫胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀有限公司）模板，非居間方乙公司模板，不能證明與本案房屋出售相關。

遺囑與繼承爭議：張麗提交丙律師事務所2023 年 12 月 17 日《律師見證書》，載明丁建國立遺囑將一號房屋遺贈給張麗，因丁建國寫字困難，簽名以按手印代替。王偉不認可該見證書，稱簽訂合同時張麗未出示，且見證書存在劃改（“親筆簽名” 改為 “按手印代替”），效力未獲法院確認。

2024 年 2 月 4 日，張麗在《工人日報》發(fā)布遺贈公告；2024 年 7 月，張麗起訴丁建國子女要求確認遺囑效力，因被告身份信息不明確，北京市昌平區(qū)人民法院作出（2024）京 0114 民初 A 號民事裁定書，駁回其起訴。

（四）合同履行爭議事實

丁建國 2024 年 1 月 13 日去世后，一號房屋無法按約定辦理轉移登記。王偉認為張麗未取得丁建國授權，屬無權處分，合同目的無法實現(xiàn)；張麗稱已獲合法授權，丁建國去世后其可通過繼承繼續(xù)履行合同，未按時過戶系因訴訟程序耽誤，非自身違約。

二、雙方訴求

（一）原告王偉訴求

判令解除與被告張麗簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》；

判令張麗退還購房定金 5 萬元；

判令張麗支付違約金 35.8 萬元（按房屋總價款 179 萬元的 20% 計算）；

本案訴訟費由張麗承擔。

（二）被告張麗答辯意見

不同意解除合同，主張已取得丁建國合法授權（2023 年 12 月 12 日《授權委托書》），代簽合同屬有權代理，合同相對方為丁建國與王偉，自身非合同主體；

丁建國去世后，一號房屋應按遺囑由其繼承，雖此前繼承訴訟被駁回，但已找到新線索，將再次起訴確認遺囑效力，后續(xù)可繼續(xù)履行過戶義務；

不存在違約行為，丁建國去世后已及時通知中介，積極推進繼承訴訟，未按時過戶系不可抗力（丁建國突然去世）導致，非自身過錯；

不同意退還定金及支付違約金，請求駁回王偉全部訴訟請求。

三、裁判結果

駁回原告王偉的全部訴訟請求。

四、法院說理

合同相對方與代理行為效力認定

根據(jù)《民法典》第一百六十一條、第一百六十二條，民事主體可通過代理人實施民事法律行為，代理人在授權范圍內(nèi)以被代理人名義實施的行為，對被代理人發(fā)生效力。本案中：

丁建國 2023 年 12 月 12 日簽署的《授權委托書》，明確授權張麗代為出售一號房屋，授權期限 1 年，張麗 2024 年 1 月 6 日代簽合同在授權范圍內(nèi)，屬有權代理；

王偉雖對《授權委托書》真實性存疑，但未提交相反證據(jù)，亦不申請筆跡鑒定，僅以 “日期修改、未按手印、模板不符” 為由質(zhì)疑，不足以推翻委托書效力；

案涉合同中出賣人處明確載明 “丁建國 張麗代”，王偉簽訂合同時對張麗的代理身份知情，不存在身份認識障礙。

綜上，案涉合同的相對方為丁建國與王偉，張麗作為代理人非合同主體，王偉以張麗為合同相對方主張權利，缺乏法律依據(jù)。

定金收取與合同解除理由審查

張麗作為丁建國的授權代理人，收取定金系履行代理職責，不能以此認定其為合同主體；王偉主張 “無權處分導致合同目的無法實現(xiàn)”，但張麗已舉證證明授權合法性，且丁建國去世后，張麗可通過繼承訴訟確認房屋權屬，后續(xù)具備繼續(xù)履行過戶的可能，不符合《民法典》第五百九十七條 “出賣人未取得處分權致使所有權不能轉移” 的合同解除條件。

舉證責任分配與證據(jù)效力認定

根據(jù)《民事訴訟法》第六十七條及《民事訴訟法司法解釋》第九十條、第九十一條，主張法律關系存在的當事人需對基本事實承擔舉證責任。張麗已就 “獲得授權” 提交《授權委托書》，完成初步舉證；王偉對委托書真實性提出異議，卻未補充證據(jù)或申請鑒定，應承擔舉證不能的不利后果。其主張 “見證書偽造、授權模板不符”，均無事實依據(jù)，法院不予采信。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）