【澤達說法】租賃合同到期后繼續使用，合同效力及租金如何認定？

案例回顧

2019年5月，王某（出租人）與某文化創意工作室（承租人，負責人為李某）簽訂了一份《商鋪租賃合同》。合同約定：王某將其名下位于市中心的臨街商鋪出租給該工作室用于經營，租賃期限為兩年，自2019年6月1日起至2021年5月31日止，年租金為人民幣6萬元，按季度支付。

合同到期后，雙方并未簽訂新的書面租賃合同。 工作室負責人李某表示希望繼續租用，王某當時口頭同意其“先用著”。此后，工作室繼續在該商鋪內經營，并按照原合同約定的6萬元/年的標準和季度支付的方式向王某支付租金，租金一直支付至2022年11月30日。

2022年底，因周邊同類商鋪租金普遍上漲，王某認為原租金過低。2023年1月初，王某向工作室送達了一份《租金調整及催繳通知》，聲明自2023年1月1日起，年租金調整為9萬元，并要求工作室按新標準補繳2023年第一季度的租金差額。工作室李某對此不予認可，認為王某無權單方漲價，雙方應按原標準履行。工作室隨后僅按原標準（6萬/年）支付了2023年第一季度租金1.5萬元。王某拒絕接受，并多次催要差額未果。王某遂將工作室及其負責人李某訴至法院。

案件結果

法院經審理查明事實后，作出如下判決：解除不定期租賃合同；工作室限期騰房；工作室按6萬元/年標準向王某支付自2023年4月1日起至實際騰退之日止的房屋占有使用費；駁回王某的其他訴訟請求。

澤達說法

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

1.確認合同性質與解除權：原書面租賃合同于2021年5月31日到期后，承租人工作室繼續使用租賃房屋，出租人王某未提出異議，根據《中華人民共和國民法典》第七百三十四條，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。 作為出租人的王某享有隨時解除權，其通過起訴要求解除合同的意思表示明確，且起訴狀送達即產生解除效力。法院確認雙方的不定期租賃合同于起訴狀送達被告之日解除。

2.租金標準認定：關于租金調整問題。法院認為，王某主張自2023年1月1日起將年租金提高至9萬元，但其僅提供了單方發出的《租金調整及催繳通知》，未能提供任何證據證明工作室對此明確表示同意，或雙方就此達成了新的合意。根據《中華人民共和國民法典》第五百四十四條，“當事人對合同變更的內容約定不明確的，推定為未變更”。因此，王某單方提高租金標準的行為不發生法律效力。雙方在合同到期后形成的不定期租賃關系，其租金標準應繼續按原合同（即6萬元/年）執行。

3.欠付租金計算： 工作室在2023年第一季度僅支付了1.5萬元（按6萬/年計算，季度租金應為1.5萬元），并未拖欠。王某要求按9萬元標準支付該季度租金差額的請求，缺乏依據，法院不予支持。自2023年4月1日起（即合同解除前）至實際騰退之日的房屋占有使用費，仍應按原標準6萬元/年計算。

4.騰退義務： 合同解除后，工作室負有返還租賃房屋的義務。法院判決工作室于判決生效之日起三十日內將涉案商鋪騰空交還王某。

律師寄語

澤達律師結合本案，提示廣大出租人和承租人注意以下幾點：

1.“不定期租賃”：租賃期滿后，只要承租人繼續使用房屋，而出租人未明確表示反對（如未要求騰房、繼續收取租金等），法律即推定原租賃合同繼續有效，但性質轉變為“不定期租賃”。這為雙方關系的存續提供了法律依據，但也帶來了不確定性。

2.任意解除權：不定期租賃的最大特點在于雙方均享有“隨時解除權”。出租人或承租人想終止關系，無需對方存在違約，只需在合理期限之前通知對方即可。

3.租金變更需“合意”，單方通知不生效：在不定期租賃期間，租金標準默認繼續沿用原合同約定。任何一方若想調整租金，必須與對方協商一致，并最好簽訂書面補充協議。

4.證據意識至關重要：無論是出租人主張已協商一致提高租金，還是承租人主張出租人曾同意某種條件，關鍵在于提供有效證據。口頭約定在發生爭議時往往難以證明。涉及重要條款變更（如租金、租期），務必通過書面形式固定證據。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

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