萬科“泊寓院兒舊宮芯社區”正式入市，探索住房租賃可持續發展

11月6日，北京市大興區瀛海鎮集體經營性用地入市建設為保障性租賃住房試點項目——“泊寓院兒舊宮芯社區”正式開業。值得關注的是，該項目由建設銀行與萬科集團共同成立的住房租賃基金“建萬基金”收購，萬科泊寓進行運營。作為大興區首批入市流轉的集體土地租賃住房之一，“泊寓院兒舊宮社區”從成功交易到投入使用，為地方探索集體土地住房租賃入市跑通了實施路徑，也是打通“投融建管退”經營性不動產商業模式閉環的成功案例，為住房租賃行業可持續發展提供了寶貴經驗。

建萬基金泊寓院兒舊宮芯社區

據了解，北京泊寓院兒舊宮芯社區是“建萬基金”在北京落地的首個集體用地入市建設的保障性租賃住房。該項目位于北京市大興區舊宮鎮，總建筑面積約6.5萬平方米,位置毗鄰南五環，距離地鐵亦莊線日宮站直線距離約1.5公里。2023年，“建萬基金”收購并委托萬科將瀛海鎮集體經營性用地建設為1505間保障性租賃住房，由旗下長租公寓品牌“泊寓”進行商業可持續運營。2025年11日，重煥新生的“泊寓院兒舊宮芯社區”正式開業，作為保租房，其價格僅為周邊同地段、同類型房源租金的九折。

一位租賃行業人士分析，當前我國城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，從中央到地方出臺了一系列政策支持存量盤活。集體用地建設保障性租賃住房并入市流轉，一方面響應了“租購并舉”住房制度，有效增加保租房供給；另一方面，其融資能夠盤活農村“沉睡”資產，促進農村土地資源合理配置與高效利用。萬科是業內最早開始布局租賃住宅業務的企業之一，率先探索出了“存量激活+服務增值+資本閉環”的可持續路徑，并通過標準化服務體系提升了經營效益，同時還實現了Pre-REIT基金突破，逐步打通資產退出通道，業務模式越來越清晰，有望贏得更廣闊的發展空間。

社區戶外運動場

北京泊寓負責人向筆者介紹，與其他長租公寓產品相比，該社區戶型更加多樣，涵蓋開間、一居室、二居室和三居室,幾乎能滿足全年齡段租房人群的生活需求，家具家電配備齊全；社區內配套有健身房、自習室、洗衣房、臺球室、乒乓球室、匹克球場等公共活動空間，為租戶提供家門口的一站式休閑生活，全方位為新市民、新青年提供優質的租住服務。

開間戶型

公開資料顯示，萬科作為國內最早落地實踐租購并舉的房地產企業，旗下泊寓一直是國內住房租賃領域的龍頭企業，在運營能力和競爭能力上均始終保持領先領跑的優勢。根據萬科集團三季度報告數據，萬科泊寓在全國共運營管理租賃住房28萬間，累計開業突破20萬間，出租率接近95%，已成為全國最大的集中式公寓提供商，業務規模、效率、納保量保持行業第一，并于2023年10月宣布實現了成本法的整體盈利。

作為最早布局長租賽道的企業之一，萬科長租業務不僅保持了領先的規模和效率，還在業內率先實現了“產、建、運營一體化”發展模式突破。近年來，率先行業跑通“由售改租”、“非居改保”等多種發展模式，在合肥、武漢、蘇州等城市，泊寓持續與屬地國資平臺開展深度合作，并就數個中大型租賃社區運營服務達成合作協議。根據中指研究院發布的《2025中國房地產品牌價值研究報告》，泊寓獲評“2025中國住房租賃領先品牌”、“2025中國社區租賃領先品牌”；泊寓廣州三元里旗艦店榮獲“2025中國住房租賃項目優秀品牌”。

業內行業人士分析，在租購并舉不斷深化的大背景下，存量盤活低效、盈利模式模糊仍是行業核心痛點，而萬科泊寓的最新實踐正提供破局思路。萬科租賃住宅業務之所以能夠持續領跑行業，其核心突破在于構建了“存量激活+服務增值+資本閉環”的可持續路徑：通過“由售改租”“非居改保”等創新路徑，高效盤活城市存量資源，助力實現住房資源的高效配置；推出標準化服務體系與智慧化管理方案，提升租住體驗，強化租戶黏性；探索資產證券化等創新金融工具，通過REITs、Pre-REITs基金為公司貢獻現金流的同時，推動住房租賃行業可持續發展。可以看出，萬科租賃住宅業務已逐漸“長大成人”，經歷了十余年探索發展的萬科長租公寓業務，也將為社會、行業和市民帶來更加穩定、長期的價值貢獻。