金隅花溪云錦迷局：有證，卻不能賣房

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

金隅花溪云錦開盤，沒有時間表。

它在5月1日拿到預售許可證，8棟洋房，共計366套住宅，準售面積4.57萬㎡。

但銷售狀態顯示：不可售。

這種有證卻不能賣房的現象，非常罕見。

目前，它的土地使用權為抵押狀態，抵押權人為北京銀行股份有限公司馬連道支行。

是因為土地抵押問題嗎？

按照規定：預售人（即開發商）若要將已經抵押的商品房進行預售，必須經過抵押權人的書面同意。

這是一個必經的流程，銀行基本上都會同意開發商賣房的。

但，即便金隅嘉業在走這個流程，花溪云錦也不至于“不可售”，只會延緩網簽時間而已。

也有人認為，不可售的原因是，開發商未按時辦理銷售機構注冊備案。這可能會導致項目受到相應的行政處罰及責令改正，并對業務產生一定的限制。

至于花溪云錦出現的怪現象，是個謎。

這個謎，令它的開盤時間延后了。

2014年11月5日，金隅嘉業以11.96億元底價摘得花溪云錦地塊；2025年1月24日，取得規劃許可證；2025年3月25日，取得施工許可證；直至取得預售許可證。

從拿地到拿預售證，耗費了半年時間，花溪云錦的開發速度還是蠻慢的。（詳見《金隅花溪云錦，有點麻煩》）

時間就是金錢，它的對手已經收割了一波客戶。

西邊2.1公里外的云璟攬閱拿地后，只花4個月開盤。截至目前，它已網簽145套——去化39.5%，成交均價5.88萬元/平米。

不僅如此，花溪云錦至少還將迎來兩個新對手。

一個是云璟攬閱西邊一路之隔的6007地塊，一個是北京副中心交通樞紐旁的河景地王。

花溪云錦能否順利開盤，考驗金隅嘉業的法人、執行董事王明昌的時刻到了。

兩個強勁的對手

花溪云錦的兩個新對手，實力強勁。

先看梨園6007地塊。4月29日，中鐵建地塊經過200輪鏖戰，以7.76億元拿下6007地塊，成交樓面價3.58萬元/平方米，溢價率21.94%。

這塊地最大的優勢是，容積率僅為1.7，而花溪云錦容積率為2.2。（詳見《中鐵建地產回京，有點激進了》）

由于6007地塊的樓面價，比花溪云錦貴了足足1萬元/平米，反而無形中掩護了花溪云錦。

再來看副中心河景房八子，是個巨無霸地塊，用地面積7.44萬平米，規劃地上建面26萬平米，起拍價74.91億元。

它有諸多特點：

1、容積率在2.1至2.4之間，七個住宅地塊可統籌平衡；2、限高100米，樓間距大；3、南面緊鄰北運河，是稀缺的河景房；4、緊鄰交通樞紐地鐵22號線副中心站、6號線北運河東站；5、東邊六環外是北京政務中心。

反觀花溪云錦，不僅容積率不敵6007地塊，地段位置更是與河景八子相差甚遠。（詳見《京城河景地王，拿出最大誠意》）

花溪云錦直線距離地鐵土橋站620米，北面是兩個多功能地塊——內設600個轎車停車位，南面一墻之外是金隅嘉業所建的安置房，再往南是一個中學用地。

從城市界面上看，花溪云錦也不如6007地塊。

劍走偏鋒，戶型偏大

雖然緊挨東六環，但花溪云錦把自己定位成改善型樓盤。

它有四款戶型：108平米、125平米、138平米和153平米，是清一色的四居室。

其中，108平米占比約18%、128平米占比約52%、138平米占比約15%、153平米約15%。共計366套房，128平米以上大戶型占八成有余。

不足之處是，108平米和128平米戶型的入戶門正對衛生間門。

云璟攬閱恰好與之相反。一共353套，79平米約90套，占比25%；89平和108平各約100套，占比各約28%，128平約60套，占比約16%。

此外，108入門戶型就做到四居兩衛，南北通透，四葉草全明格局，還有獨立家政間，整體功能性很完善。

美中不足的沒有玄關，入戶門正對衛生間門。

從成交數據上，云璟攬閱的定位是成功的——網簽約四成。而花溪云錦這種戶型定位，卻是個未知數。

花姐認為，2025年通州樓市會迎來較大的供應，應走為上策。

前幾天，招商蛇口公示了八里橋雙子座總平圖，雖然坐擁南向通惠河景觀，但依然采取剛需定位：大概為72平米兩居、91-103平米三居，以及124平米四居。（詳見《通州河景房，披著神秘的面紗》）

花溪云錦如果參照云璟攬閱的樓面價和售價推算，開盤加在5.5-5.6萬元/平米，它的總價就上來，128平米賣700萬元，153平米要賣近850萬元。

這個價格，花溪云錦走差異化的道路，是蠻崎嶇的。

樓間距系數太低了

在聊花溪云錦的選房攻略之前，花姐先講講它的兩個施工方。

a、總包商是北京住總集團有限責任公司，一個北京的老牌國企，自己也做地產開發，以保障房建設為主。

b、精裝公司是天壇整裝。它隸屬金隅集團旗下，與金隅嘉業是兄弟公司。雖說是自家人，但比外人管理更難。

如果你認同它們，那就來看看房吧。

花溪云錦的贈送面積蠻大：南向通面寬內置陽臺進深1.5米，北向設備平臺2.7-3.3㎡不等，端戶有側邊飄窗，綜合使用率可達90%。

但從流出的幾張戶型圖看，它的南向主臥飄窗似乎取消了。

它也沒有聽從土地出讓文件的建議，至少在總平圖上，沒有顯示“架空層和風雨連廊”。

項目在玉橋東路的西北角，倒是有一段人行連廊。此外，它采用了坡屋頂設計。

花溪云錦有三排房子，第二排的兩棟，樓間距太近。

樓王2#占據了最佳位置，距離前面的7#52.4米，除了西端戶斜前方5#的遮擋，其余三個單元的視野都很開闊。可它的樓間距與樓高的比，依然只有1.58。

受影響最大的是4#和5#，雖位于小區中央，但角煞非常嚴重，距離斜前方樓棟距離只有13米多。

第一排6#、7#、8#的采光，同樣也會受到南面安置房的影響。它們的樓間距系數1.4左右，而最低標準為1.7。