廣州的變與不變！

不久前公布的中國(guó)城市綜合實(shí)力排名中，廣州位列第7，跌出前五，甚至被濟(jì)南、天津反超。一時(shí)間，“廣州被唱衰”的聲音再度浮現(xiàn)。

但其實(shí)不必過(guò)度擔(dān)憂。廣州底蘊(yùn)深厚、韌性十足，而它的厚積薄發(fā)，勢(shì)能路徑也將越來(lái)越清晰地擘畫出來(lái)。

變與不變只是相對(duì)論，變的是周期、風(fēng)口、節(jié)點(diǎn)，不變的是底蘊(yùn)、節(jié)奏、方向。我們今天不談戰(zhàn)略，只從城市發(fā)展與人居軌跡來(lái)看，廣州最具含金量、最具勢(shì)能、也最具想象空間的區(qū)域，正是廣州的母親河——“珠江黃金發(fā)展帶”，它串起一江兩岸：珠江新城、國(guó)際金融城、琶洲新區(qū)、國(guó)際會(huì)展與國(guó)際交往片區(qū)、魚珠港、超級(jí)總部區(qū)等。這里，是廣州能量與城市愿景的具象表達(dá)。

而從人居軌跡的來(lái)看，也就是常說(shuō)的豪宅演變，同樣遵循著“沿江東進(jìn)”的邏輯。從早期的二沙島，到珠江新城中區(qū)的天鑾、中海花城灣，再到東區(qū)的凱旋新世界、僑鑫·匯悅臺(tái)的傳統(tǒng)豪宅地帶——這些廣州人認(rèn)為的稀缺、有長(zhǎng)期價(jià)值屬性的頂豪脈絡(luò)，也將發(fā)生徹底變化，如今的東區(qū)只是全新軌跡的開(kāi)啟點(diǎn)，2.0版圖將從此向東延伸且沿江生長(zhǎng)。

PART01

黃金發(fā)展帶

廣州的變

如果要尋找城市發(fā)展的精華，那么核心往往濃縮于水岸。在廣州，這條脈絡(luò)清晰無(wú)疑，它是廣州經(jīng)濟(jì)實(shí)力、規(guī)劃雄心與資源集聚的“橫向價(jià)值中軸”。

其中珠江北岸臨江大道依次串聯(lián)珠江新城西區(qū)→中區(qū)→東區(qū)→國(guó)際金融城西區(qū)→起步區(qū)→東區(qū)→魚珠CBD等。珠江南岸就依次串聯(lián)起琶洲西區(qū)→國(guó)際會(huì)展→琶洲中二區(qū)琶洲眼片區(qū)(讀懂中國(guó)”永久會(huì)址）→國(guó)際超級(jí)總部等。

“珠金琶”深入人心。珠江新城東區(qū)的馬場(chǎng)地塊規(guī)劃藍(lán)圖宅地出讓、將引進(jìn)店王SKP的進(jìn)度都讓市場(chǎng)頗為關(guān)注；中2區(qū)的琶洲之眼片區(qū)、琶洲東區(qū)（國(guó)際超級(jí)總部）也是期待值拉滿；金融城、魚珠港也在逐步兌現(xiàn)中。

珠江新城，是中國(guó)三大CBD之一，高端服務(wù)業(yè)集聚。國(guó)際金融城是廣州官方欽定的城市中央活力區(qū)，琶洲新區(qū)是國(guó)家戰(zhàn)略，這里不僅是廣州的現(xiàn)在，更是灣區(qū)視野下，代表人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)的未來(lái)風(fēng)口。

?琶洲展館。圖源：廣州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司

目前一江兩岸的縫合的力度越來(lái)越大。隨著臨江大道東段貫通與魚珠隧道等工程落地，金融城與珠江新城、琶洲構(gòu)成了“5分鐘商務(wù)生活圈”。金融城站更將實(shí)現(xiàn)15分鐘直達(dá)廣州南站與白云機(jī)場(chǎng)——這標(biāo)志著臨江大道不僅是廣州的核心，更是接入大灣區(qū)效率網(wǎng)絡(luò)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

?金融城站樞紐

價(jià)值已不言而喻，派隊(duì)覺(jué)得，價(jià)值的根本，在于其地理與規(guī)劃層面的“雙重稀缺”。一線江景土地在廣州核心區(qū)近乎絕版，而頂層規(guī)劃，更在此構(gòu)建出難以復(fù)制的高品質(zhì)生活環(huán)境。物理資源與城市能級(jí)的雙重稀缺，共同奠定了這片土地天然昂貴的價(jià)值底座。

可以說(shuō)，珠江黃金發(fā)展帶，是廣州向世界“秀肌肉”的立體展廊，是一座城市實(shí)力與抱負(fù)的生動(dòng)表達(dá)，這里可看見(jiàn)世界前沿的“城市規(guī)劃與天際線”；可以看見(jiàn)世界多元的“文化與生活方式”；可以看見(jiàn)廣州新的“效率與秩序”。

PART02

豪宅東進(jìn)論

廣州的變

在一江兩岸中，最金貴的一條大道莫過(guò)于臨江大道。

廣州豪宅的敘事，正沿著臨江大道，堅(jiān)定地向東鋪展，完成著一部從“資源占有”到“價(jià)值創(chuàng)造”的進(jìn)化史。

我們不難發(fā)現(xiàn)，它已走過(guò)三個(gè)清晰而深刻的階段——從資源覺(jué)醒，到版圖擴(kuò)張，再到價(jià)值重構(gòu)。這條大道，不僅是建筑的生長(zhǎng)史，更是一部廣州高端居住哲學(xué)的演進(jìn)史。

第一階段：江景為王，初立標(biāo)桿。

大概在2010年代起，以天鑾、凱旋新世界、匯悅臺(tái)等珠江新城豪宅，憑借“一線無(wú)敵江景”這一稀缺資源，配合極具標(biāo)識(shí)性的玻璃幕墻立面，打開(kāi)了市場(chǎng)對(duì)高端住宅的想象空間。并初步確立了臨江大道作為廣州頂豪聚集區(qū)的地位，屢屢刷新了房?jī)r(jià)天花板，20萬(wàn)+、30萬(wàn)+的房?jī)r(jià)屢見(jiàn)不鮮。

?凱旋新世界

凱旋新世界、匯悅臺(tái)甚至還創(chuàng)造出36萬(wàn)+的驚人房?jī)r(jià)，成為領(lǐng)銜廣州頂豪的價(jià)格標(biāo)桿；而凱旋新世界憑借超大的低密度園林，在高容積率的珠江新城中詮釋了另一種奢侈，二手房?jī)r(jià)也長(zhǎng)期穩(wěn)居高位。現(xiàn)在推出的277-835㎡壓箱藏品，更是“殿堂級(jí)”的存在。它是廣州豪宅市場(chǎng)繞不過(guò)去的檻。

這些豪宅的出現(xiàn)，佐證了一個(gè)事實(shí)：在廣州，極致的地段與資源，足以支撐極致的價(jià)格。頂豪的“心理單價(jià)”從此被徹底打開(kāi)。

別以為故事就到此結(jié)束了，事實(shí)上遠(yuǎn)不及此，珠城東區(qū)，并非頂豪故事的終點(diǎn)，而是一場(chǎng)偉大征程的起點(diǎn)，往東發(fā)展演變，才是大勢(shì)。

第二階段，沿珠江向東與模式顛覆。

2020年代后，當(dāng)土地資源日趨飽和，頂豪的版圖自然向東延伸至金融城。合景臻盈銘鑄、珠光金融城壹號(hào)等項(xiàng)目，也順勢(shì)把金融城東區(qū)的房?jī)r(jià)帶至20萬(wàn)+/㎡，尤其是廣州·鵬瑞1號(hào)的出現(xiàn)，可謂真正改寫游戲規(guī)則。

?廣州·鵬瑞1號(hào)

它不再滿足于做“一套昂貴的房子”，而是引入超級(jí)綜合體模式，以圈層運(yùn)營(yíng)和億元級(jí)交易重新定義頂豪標(biāo)準(zhǔn)，將頂豪的定義提升到了一個(gè)“私人的頂級(jí)生活平臺(tái)”。

它通過(guò)引入深灣會(huì)、打造灣頌藝術(shù)中心、運(yùn)營(yíng)北帝沙島公園等一系列操作，成功復(fù)制了深圳灣1號(hào)的“圈層運(yùn)營(yíng)”模式，用實(shí)實(shí)在在的億元級(jí)成交證明了金融城的頂級(jí)吸引力。頂層復(fù)式備案價(jià)高達(dá)56萬(wàn)/㎡，去年就網(wǎng)簽2套T1棟樓王大平層，單套總價(jià)2億+，單價(jià)超過(guò)27萬(wàn)/㎡，目前站穩(wěn)20萬(wàn)/㎡的高位。

第三階段，多元分化與全能競(jìng)爭(zhēng)。

當(dāng)下的臨江大道，已進(jìn)入一個(gè)更復(fù)雜、也更精彩的“全能競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代”。保利玥璽灣、保利天曜、珠實(shí)金融城項(xiàng)目、啟江42序、保利魚珠島等新項(xiàng)目，正從不同維度重新書寫頂豪的定義。

?保利玥璽灣

在國(guó)際金融城西區(qū)，保利玥璽灣有望擔(dān)起未來(lái)格局塑造者的重?fù)?dān)。作為面粉廠“地王”項(xiàng)目，它將珠城東區(qū)與金融城真正實(shí)現(xiàn)打通與串聯(lián)，將“坦途”變“高地”。

它在設(shè)計(jì)上實(shí)現(xiàn)了多項(xiàng)突破，例如通過(guò)整體抬升社區(qū)創(chuàng)造“懸浮島嶼”效果，保證100%單位南向望江，并享有陽(yáng)臺(tái)率高達(dá)30%，使用率突破130%等政策紅利，實(shí)現(xiàn)了從“擁有江景”到“駕馭江景”的話語(yǔ)權(quán)。更重要的是，它嘗試將廣府非遺文化融入社區(qū)空間，為頂豪賦予了更深層的文化內(nèi)涵和身份認(rèn)同。

?保利玥璽灣

這標(biāo)志著它的定價(jià)邏輯，從純粹的資源占有，進(jìn)化到了產(chǎn)品創(chuàng)新、文化內(nèi)涵與稀缺景觀的綜合競(jìng)爭(zhēng)。

據(jù)內(nèi)幕爆料，備案售價(jià)整體17萬(wàn)+/㎡，第二排單套已突破20萬(wàn)+/㎡就是它的底氣，這也是一個(gè)非常強(qiáng)勁的信號(hào)。它不僅是開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)自身產(chǎn)品的信心，更重要的意義在于為整個(gè)臨江大道東段建立了一個(gè)新的價(jià)格坐標(biāo)系。是區(qū)域價(jià)值邏輯從“吃地段老本”升級(jí)為“產(chǎn)品力驅(qū)動(dòng)溢價(jià)”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折。

保利天曜代表了頂豪市場(chǎng)的 “梯隊(duì)補(bǔ)充” 和 “功能分化”，與玥璽灣形成產(chǎn)品面積段的互補(bǔ)，瞄準(zhǔn)了不同預(yù)算的高端客群，目前來(lái)看十分成功，它是廣州10萬(wàn)+豪宅市場(chǎng)的“現(xiàn)象級(jí)”標(biāo)桿——每賣出2套千萬(wàn)級(jí)豪宅，就有1套來(lái)自這里，是市場(chǎng)熱火的50億紅盤項(xiàng)目。

在國(guó)際金融城東區(qū)，珠實(shí)聯(lián)合體金融城項(xiàng)目規(guī)劃4棟板樓，主打頤德系，戶型面積預(yù)計(jì)在140-220㎡之間，總價(jià)1500萬(wàn)起步，主力戶型約2000萬(wàn)；啟江42序主打318-380㎡一線江景商業(yè)大平層，回應(yīng)了市場(chǎng)對(duì)“商住復(fù)合型”資產(chǎn)的需求，目前看房需要驗(yàn)資2000萬(wàn)。

國(guó)際金融城東區(qū)再往東，就是廣州·鵬瑞1號(hào)附近的保利魚珠島，推建面約200-400㎡全南向江景島居大平層，享受一線三江匯聚資源，也是為數(shù)不多的半島大平層。

?保利魚珠島

如今的頂豪，早已不再依賴天賦資源坐享其成，而必須依靠頂級(jí)規(guī)劃、極致產(chǎn)品、文化內(nèi)涵與圈層運(yùn)營(yíng)共同構(gòu)建系統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)房企而言，在這片土地上開(kāi)發(fā)，需要的已不再是“產(chǎn)品思維”，而是 “作品思維”——敬畏土地，理解城市，用真正的時(shí)代作品回應(yīng)市場(chǎng)期待。

臨江大道，不僅是廣州的豪宅之路，更是觀察這座城市高端居住進(jìn)化邏輯的最佳樣本。它見(jiàn)證著豪宅從“占有資源”到“定義價(jià)值”的深刻轉(zhuǎn)變，也預(yù)示著未來(lái)頂豪的真正戰(zhàn)場(chǎng)，將在人的體驗(yàn)、文化認(rèn)同與生活方式中繼續(xù)展開(kāi)。

?臨江大道天河區(qū)段即將實(shí)現(xiàn)全程通車

這里有三大底層驅(qū)動(dòng)力：

1）城市發(fā)展紅利的系統(tǒng)兌現(xiàn)。

從珠江新城到金融城，廣州東進(jìn)戰(zhàn)略的每一步都精準(zhǔn)投射在臨江大道的發(fā)展軌跡上。城市級(jí)資源的持續(xù)投入，為豪宅價(jià)值提供了最強(qiáng)背書。

2）產(chǎn)品主義的極致內(nèi)卷。

競(jìng)爭(zhēng)推動(dòng)產(chǎn)品力不斷迭代。從占有江景，到比拼設(shè)計(jì)、園林、空間，再到如今的文化賦能與全維度住區(qū)綜合體打造，開(kāi)發(fā)商必須持續(xù)創(chuàng)新、持續(xù)投入、持續(xù)運(yùn)營(yíng)才能贏得市場(chǎng)認(rèn)可。

3）高端需求的自我進(jìn)化。

頂尖買家不再僅滿足于“居住”，他們追求的是：稀缺景觀資源、身份匹配的圈層平臺(tái)、具備抗通脹能力的資產(chǎn)屬性，以及可傳承的城市文化內(nèi)涵。

抓住城市發(fā)展主軸，洞察高端需求演變，并以極致產(chǎn)品力給予回應(yīng)，或許這正是廣州豪宅市場(chǎng)的根本所在。

廣州的變與不變，就像這座城市性格，不急不躁，不爭(zhēng)不驕，溫和而包容，內(nèi)涵有溫度。信奉“長(zhǎng)期主義”！人和人居亦是！