上江南賢廬再次提價，平燕過于自信

文/上海進深 嚴明會

奉賢新城上江南·賢廬三批次加推130套建面約162-184-288㎡。

均價4.49萬元/㎡，相比二批次漲價5255元/㎡，已過會。

項目占地約5.8萬㎡，總建面約18.6萬㎡。

規劃12棟16-25層住宅，共778套房源，車位比1:1.8（高于區域平均水平）。

項目最小樓間距就達到了約42米，最大超過了75米，這樣大的間距，保證了光照和私密性，也為景觀營造提供了足夠的空間。

本次推出的戶型，是11-1#的162㎡、10#的184㎡與9#的280㎡。

162㎡四房兩廳三衛

該戶型層高3.15米，4.5米客廳，開間5.89㎡。

主衛雙臺盆端頭戶型轉角飄窗。

184㎡四房兩廳三衛

層高3.15米私梯入戶雙套房設計；

5.1米客廳開間轉角景觀飄窗6.3㎡；

雙主臥套房設計，四開間朝南。

280㎡四房兩廳三衛

層高3.5米獨立電梯入戶 9.1㎡玄關儲藏區10.25㎡；

主衛可配置雙臺盆浴缸6.8米客廳開間銜接南向全景陽臺；

270°環幕窗、獨立家政間，南向面寬達25米（近100㎡客餐廳）。

項目前兩批次共推出220套房源，截止到11月7日，已售164套，去化75%。

該項目是奉賢首個無保障房社區，弧面鋁板立面、3.5米層高，主打高端改善客群。

社區內打造約4萬㎡私享園林，含82米中軸景觀帶、寵物公園等。

約1350㎡地下空間，配備私宴廳、健身房、室內高爾夫等。

奉賢首個弧形鋁板幕墻立面，搭配香檳金線腳、白玫瑰石材。層高3-3.5米（遠超國標），電梯轎廂高2.6-2.8米。

但是，項目西側800米處有污水處理廠，可能引發異味擴散問題，對居住環境產生一定影響。

項目容積率為2.2，高于行業主流的2.0，這可能導致樓間距偏緊湊，中低樓層采光可能存在折減。

16-25層高層的梯戶比為2梯2戶，相較于優質項目普遍采用的2梯1戶，在居住的私密性和便利性上稍遜一籌。

得房率為78%，低于舒適基準的80%，同等戶型實用面積相對較小，意味著購房者實際可使用的空間會有所減少。

在競品方面，上江南?賢廬周邊競品為龍湖奉賢御湖境、貝好房奉賢新城項目及中國鐵建?熙語。

均臨近5號線奉賢新城站，賢廬距站900米、配套成熟，御湖境與貝好房更近地鐵站且有高端配套，熙語地鐵零距離但商業弱；

產品上，賢廬以2.2容積率純住宅、107-288㎡多戶型及高端配置為主，首開至三批次均價3.87萬-4.49萬元/㎡。

御湖境含商業、均價4.55萬元/㎡，貝好房偏向剛需，熙語均價4.23萬元/㎡，四者形成價格與定位差異。

二手房方面，附近交付5年的次新只要3.1-3.3萬/㎡之間，陽光星期八2018年開盤3.9/㎡均價。

現在只能賣3.1-3.3萬/㎡，上江南·賢廬的價格看似便宜，但最差的樓幢實際購房成本遠高于周邊二手房。

上江南?賢廬的項目公司是上海上江南賢廬置業有限公司。

上海上江南賢廬置業有限公司成立于2024-08-20，法定代表人及董事為平燕，注冊資本為1億元，經營范圍包含房地產開發經營；建設工程施工。

該公司由上海奉賢新城上江南置業有限公司100%持股。

而上海奉賢新城上江南置業有限公司隸屬于上海奉賢新城建設發展有限公司。

上海奉賢新城建設發展有限公司成立于2008年2月，是奉賢區政府的直屬企業，由奉賢區國資委獨資持有。