中央部委放話了，老房子利好井噴，業主或迎財富升值

北京的老破小，一直是房東們最頭疼的問題。有學區還好，沒學區降價都賣不出去。

但從去年開始，北京大規模落地「城市更新」計劃，對很多京央產老舊小區進行大規模舊改，二環里的一些小區甚至原拆原建，這對于北京的老破小、城市界面和房價來說，都是一個重大利好。

從去年1月北京公布第一批央企老舊小區改造名單起，去年全年公布了5次名單，
共1500多個項目、5700多棟樓納入了名單中。

以下是9月和10月的舊改名單，從二環里到五環外都有，也就是意味著，未來的房子雖然金融屬性降低了，但居住屬性在提高。

中央部委放話了，老房子利好井噴，業主或迎財富升值

2024 年以來，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、財政部、自然資源部等中央部委密集出臺政策文件，從資金保障、規劃優化、主體培育等多維度為城鎮老舊小區改造注入動力。這場覆蓋全國的存量住房煥新行動，不僅破解了老舊小區 "設施老化、功能缺失、管理無序" 的民生痛點，更悄然重塑著城市房產價值格局，讓千萬老房業主迎來資產重估的歷史機遇。

政策密集發力：構建全鏈條支持體系

此次老房子利好的核心特征是政策的系統性與精準性，形成了 "頂層設計 + 部門協同 + 地方落實" 的完整閉環。住建部、發改委、財政部聯合印發的《關于進一步明確城鎮老舊小區改造工作要求的通知》，直指過往改造中 "重面子輕里子"" 資金來源單一 "等痛點，確立了" 政府統籌、居民參與、社會共建 " 的核心原則。

在資金保障方面，政策突破了傳統財政補貼的局限，構建起多元化資金池。中央補助資金精準投向安全隱患整改等核心領域，同時明確支持地方政府專項債券傾斜、引導金融機構創新信貸產品，更鼓勵專業經營單位將水電氣熱信等配套設施改造納入年度計劃。自然資源部則從空間供給端發力，允許老舊小區及周邊零星用地優先用于補充公共服務設施，通過容積率優化、土地混合使用等政策激發改造活力。

審批流程的優化大幅提升了改造效率。針對充電樁、管線更新等常規改造項目，政策明確無需辦理規劃許可手續；對于需調整規劃條件的項目，依托國土空間規劃 "一張圖" 系統實現全周期監管，避免了過往 "多頭審批、反復折騰" 的困境。這種 "分類管控、精準施策" 的思路，為改造項目加速落地掃清了制度障礙。

價值重構邏輯：從居住改善到資產溢價

老房子的價值提升并非簡單的 "裝修翻新"，而是通過功能補位、服務升級、生態重構實現的系統性價值躍遷，其核心邏輯體現在三個維度。

基礎功能迭代直接激活資產基本盤。政策要求將存在安全隱患的排水、燃氣管線等作為改造重點，北方采暖地區同步推進建筑節能改造。這些 "里子工程" 看似不起眼，卻從根本上解決了老房子的居住短板。以上海為例，完成管網改造與外墻保溫的老舊小區，不僅住戶能源支出下降 30% 以上，房屋掛牌價較周邊未改造小區平均高出 8%-12%，租金收益率提升更為顯著，部分項目達到 20%。加裝電梯作為高頻民生需求，更是成為價值提升的關鍵變量，北京西城、東城等核心區的老房，加裝電梯后單價普遍上漲 5%-10%，且成交周期縮短 40%。

公共服務配套升級催生價值乘數效應。政策鼓勵結合改造構建 "15 分鐘社區生活圈"，優先配建養老、托育、停車等設施。北京勁松社區改造后新增的托育中心、老年食堂，不僅讓居民生活便利性大幅提升，更帶動周邊商鋪租金增長 15%。這種 "居住 + 服務" 的復合價值重構，讓老房子在與新房的競爭中形成了 "區位優勢 + 完善配套" 的獨特競爭力。

社區治理機制完善保障價值可持續。政策創新性地將 "建立長效管理機制" 作為納入改造計劃的前提條件，要求居民對物業管理模式、費用繳納等形成共識。這種制度設計避免了改造后 "曇花一現" 的問題，通過黨建引領、業主自治、專業運營的結合，讓社區環境與服務質量長期保持穩定，為資產價值提供了持續支撐。

市場分化圖景：哪些老房子升值潛力更大

政策紅利的釋放并非均勻分布，老房子的升值潛力呈現出顯著的差異化特征，區位稟賦、改造質量與運營能力成為關鍵變量。

核心城市核心地段的老房子展現出最強升值韌性。盡管 2025 年 11 月北京二手房整體報價同比微降 1.15%，但西城、東城等核心區域的改造后老房價格波動幅度不足 0.1%，遠低于房山、延慶等遠郊區縣的跌幅。這類房產依托成熟的教育、醫療資源，疊加改造帶來的居住品質提升，形成了 "稀缺區位 + 改善品質" 的價值組合，抗跌性與升值性尤為突出。

改造的深度與廣度直接影響價值提升空間。單純的外墻粉刷、道路鋪設等 "面子工程" 對價值拉動有限，而涵蓋管網更新、電梯加裝、設施配套的 "綜合改造" 項目，資產溢價效應更為明顯。深圳某社區通過 "基礎改造 + 智慧升級 + 服務植入" 的全鏈條改造，引入物聯網管理系統與光伏屋頂，不僅物業運營效率提升 40%，房屋價值較改造前上漲 18%，印證了系統性改造的價值創造力。

社會資本參與度高的項目更具長期潛力。政策鼓勵培育規模化實施運營主體，通過后續社區服務運營平衡改造投入。這類專業機構主導的改造項目，往往在設施維護、服務供給上更具持續性，避免了傳統改造中 "政府大包大攬、后期無人問津" 的弊端。上海由專業運營商主導的老舊小區，改造后三年的價值保持率較政府單一主導項目高出 12 個百分點。

風險與機遇并存：理性看待資產重估

老房子業主在把握利好的同時，也需清醒認識潛在風險，避免陷入 "升值幻覺"。從市場規律看，資產升值存在明顯的 "時間差"，改造項目從開工到完成平均需要 1-2 年，價值兌現往往在改造完成并穩定運營后逐步顯現，短期難以實現快速套利。

資金分擔機制帶來的成本壓力不容忽視。政策明確要求合理落實居民出資責任，電梯加裝、設施升級等項目中，業主需承擔一定比例費用。對于老舊小區中收入水平較低的群體，可能面臨 "想改沒錢改" 的困境，而出資比例協商不當也可能延緩改造進程。

區域市場差異可能導致價值分化加劇。從北京市場看，2025 年 11 月遠郊區縣二手房價格跌幅普遍超過 2%，延慶更是達到 8.23%。這些區域的老舊小區即使完成改造，也可能因整體市場下行壓力難以實現顯著升值。只有具備人口導入能力、產業支撐強勁的城市及區域，老房子的升值潛力才能充分釋放。

對于業主而言，積極參與改造過程是把握機遇的關鍵。按照政策要求，小區改造需達到規定的居民參與率、同意率方可納入計劃，改造方案也需經法定比例居民表決通過。主動參與方案設計、監督施工質量、協商管理機制，不僅能確保改造符合自身需求，更能為后續價值提升奠定基礎。

從更宏觀的視角看，老房子利好井噴本質上是中國房地產從 "增量擴張" 向 "存量優化" 轉型的縮影。中央部委的政策組合拳，既通過民生改善釋放內需潛力，又通過資產重估激活存量價值，更為城市更新探索可持續路徑。對于千萬老房業主而言，這場改造浪潮帶來的不僅是居住品質的提升，更是資產價值的理性回歸，而這種回歸，終將推動城市空間資源的高效利用與居住尊嚴的全面提升。