重磅！中央部委又來好消息， 11 月房地產(chǎn)市場可能要升溫了！

重磅！中央部委新消息，2025 年 11 月房地產(chǎn)市場可能要變天了

2025 年 11 月，房地產(chǎn)市場正迎來前所未有的政策密集期。中央部委接連釋放政策信號，“十五五” 規(guī)劃明確房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展方向，住建部加快構(gòu)建行業(yè)發(fā)展新模式，多部門協(xié)同出臺需求端激活、供給端優(yōu)化、風(fēng)險化解等系列舉措。從一線城市限購松綁到保障性住房供給擴容，從房企融資支持到城市更新提速，多重政策合力推動下，房地產(chǎn)市場正告別傳統(tǒng)發(fā)展路徑，邁入以 “穩(wěn)預(yù)期、調(diào)結(jié)構(gòu)、提品質(zhì)” 為核心的轉(zhuǎn)型新階段，一場深刻的市場變革已然來臨。

政策組合拳落地：多維度重構(gòu)市場邏輯

需求端松綁：精準(zhǔn)激活合理住房需求

2025 年三季度以來，政策優(yōu)化重心持續(xù)向需求端傾斜，且呈現(xiàn) “核心城市引領(lǐng)、梯度放松” 的鮮明特征。北京、上海、深圳等一線城市率先打破限購壁壘，采用 “外環(huán)外不限購”“非核心區(qū)放寬套數(shù)限制” 的差異化策略，既避免市場大幅波動，又有效釋放改善性需求。上海青浦區(qū)更是創(chuàng)新推出人才購房綠色通道，社保或個稅未滿 1 年的非戶籍人才可直接申報購房資格，為城市引才與住房需求釋放搭建橋梁。

信貸與補貼政策的協(xié)同發(fā)力進一步降低購房門檻。上海、深圳取消房貸利率首套二套區(qū)分，二套房執(zhí)行 3.05% 的首套利率標(biāo)準(zhǔn)，大幅減少改善型購房的利息支出。公積金政策優(yōu)化同樣力度顯著，北京將二套房公積金貸款額度上限提至 100 萬元，首付比例降至 30%；上海對多孩家庭購買綠色建筑住房的公積金貸款額度上限可達 216 萬元，政策紅利精準(zhǔn)覆蓋剛需與改善群體。地方層面的購房補貼更是針對性十足，浙江衢州對三孩家庭購買大戶型住房補貼 20 萬元，湖南岳陽則給予 10 萬 - 20 萬元的購房獎勵，直接刺激特定群體入市。

供給端改革：構(gòu)建多元住房保障體系

“十五五” 規(guī)劃明確提出 “優(yōu)化保障性住房供給”“因城施策增加改善性住房供給” 的要求，推動住房供給從 “單一商品房” 向 “商品房 + 保障房” 雙軌并行轉(zhuǎn)型。深圳修訂既有非居住房屋改建保障性租賃住房政策，放寬權(quán)屬要求，允許符合條件的閑置商辦用房改建保障房，并將項目認定權(quán)限下放至區(qū)級政府，加速存量資產(chǎn)盤活。這一舉措既增加了保障房供給，又化解了商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力，實現(xiàn)資源高效利用。

商品房供給結(jié)構(gòu)也在持續(xù)優(yōu)化。上海、成都等城市 9 月新盤推盤量同比增長 20% 以上，高端改善型房源占比提升至 60%，綠色建筑、智慧社區(qū)成為產(chǎn)品核心競爭力。房企主動適配市場需求，龍湖、旭輝等企業(yè)推出折扣優(yōu)惠、車位贈送、家裝補貼等促銷活動，在 “金九銀十” 期間帶動核心城市優(yōu)質(zhì)項目熱度回升。同時，“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量” 的土地供應(yīng)政策成效顯著，2025 年全國住宅用地計劃供應(yīng)量同比下降 20%，二線城市降幅達 30%，待售面積連續(xù) 6 個月下降，有效緩解了市場供需失衡壓力。

制度性突破：筑牢行業(yè)健康發(fā)展根基

中央部委著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善行業(yè)基礎(chǔ)制度。住建部明確將加快完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度，推進智能建造、綠色建造，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。商務(wù)部等五部門支持符合條件的商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)行 REITs，為商業(yè)地產(chǎn)提供長效融資支持，拓寬房企資金回籠渠道。國家發(fā)改委等五部門印發(fā)的智慧城市發(fā)展計劃，更是通過數(shù)字技術(shù)改造閑置樓宇和老舊街區(qū)，為房地產(chǎn)與數(shù)字經(jīng)濟融合開辟新路徑。

風(fēng)險防控機制不斷健全。“十五五” 規(guī)劃明確要求統(tǒng)籌推進房地產(chǎn)風(fēng)險有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險。當(dāng)前房企風(fēng)險出清進程加快，新增出險企業(yè)數(shù)量收斂，多家房企通過債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)處置、司法重整等方式化解債務(wù)壓力，恢復(fù)經(jīng)營穩(wěn)健性。保交樓政策持續(xù)發(fā)力，有效維護了購房人合法權(quán)益，為市場信心修復(fù)奠定了堅實基礎(chǔ)。

市場新格局：量穩(wěn)質(zhì)升與結(jié)構(gòu)分化并存

核心城市率先回暖，區(qū)域分化加劇

政策紅利的傳導(dǎo)已在核心城市顯現(xiàn)成效。9 月北京二手住宅網(wǎng)簽 15629 套，同比、環(huán)比分別上漲 17.7% 和 17.2%，創(chuàng) 6 個月新高；深圳一手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比上漲 43.5%，二手住宅同比上漲 42.5%。國慶中秋假期期間，北京、上海、深圳等城市新房網(wǎng)簽面積同比實現(xiàn)增長，優(yōu)質(zhì)項目憑借品質(zhì)優(yōu)勢保持較高熱度。值得注意的是，深圳新政落地后，新房套均總價從 364 萬元攀升至 470 萬元，印證了改善性需求的強勁釋放。

但市場分化態(tài)勢依然明顯。10 月重點城市二手房、新房成交量仍較去年同期分別下降 25% 和 28.1%，部分三四線城市仍面臨庫存高企、需求不足的壓力。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，當(dāng)前樓市復(fù)蘇仍處于 “政策傳導(dǎo)期”，核心城市外圍區(qū)域、次新二手房及品牌房企優(yōu)質(zhì)項目性價比突出，而缺乏人口支撐的城市仍需時間消化庫存。這種 “核心城市企穩(wěn)、三四線城市調(diào)整” 的格局，將成為未來市場的常態(tài)。

發(fā)展動能轉(zhuǎn)換，高質(zhì)量成為核心競爭力

房地產(chǎn)市場正從 “規(guī)模擴張” 向 “質(zhì)量提升” 轉(zhuǎn)型，“好房子” 標(biāo)準(zhǔn)成為行業(yè)新導(dǎo)向。政策層面明確要求建設(shè)安全舒適綠色智慧的住房，推動房屋品質(zhì)與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量雙提升。市場端來看，綠色建筑、智慧社區(qū)、全生命周期服務(wù)成為房企競爭的核心要素，上海多孩家庭購買綠色建筑住房可享受公積金貸款額度上浮，進一步引導(dǎo)市場向高品質(zhì)方向發(fā)展。

城市更新成為行業(yè)新增長點。隨著我國城鎮(zhèn)化進入穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從增量擴張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效，城中村改造、老舊小區(qū)更新、閑置資產(chǎn)盤活等場景為房企提供了廣闊空間。各地通過 “房票安置”“原拆原建” 等方式推進城中村改造，既釋放了增量購房需求，又改善了城市人居環(huán)境，實現(xiàn)了社會效益與市場效益的統(tǒng)一。

未來展望：政策持續(xù)發(fā)力，市場平穩(wěn)轉(zhuǎn)型

政策優(yōu)化空間仍存，精準(zhǔn)調(diào)控將成常態(tài)

業(yè)內(nèi)專家普遍認為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍需政策持續(xù)托底，未來政策優(yōu)化將更加精準(zhǔn)高效。需求端方面，核心城市首付比例、人才限購政策仍有調(diào)整空間，三四線城市或?qū)⒓哟筚彿垦a貼力度，進一步激活潛在需求。供給端方面，保障性住房建設(shè)力度將持續(xù)加大，“人房地錢” 要素聯(lián)動機制將不斷完善，土地供應(yīng)將更加匹配市場需求。

金融支持政策將持續(xù)深化。保障性住房再貸款落地進度有望加快，房企融資 “三支箭” 政策將進一步落實，支持優(yōu)質(zhì)房企合理融資需求。同時，商業(yè)地產(chǎn) REITs 發(fā)行規(guī)模將擴大，為行業(yè)提供多元化融資渠道，推動行業(yè)降杠桿、防風(fēng)險。

市場回歸居住屬性，長效機制逐步完善

隨著政策調(diào)控的持續(xù)發(fā)力和市場自身調(diào)整，房地產(chǎn) “住有所居” 的核心定位將更加凸顯。租售比、房價收入比等關(guān)鍵指標(biāo)逐步向合理區(qū)間收斂，部分一二線城市租金回報率已回升至 2%-3%，接近購房貸款利率水平，市場投機空間進一步壓縮。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式將加速成型。商品房與保障房雙軌并行的住房供給體系將更加完善，城市更新、智能建造、綠色建筑等新賽道將成為行業(yè)增長引擎。房企將從傳統(tǒng)開發(fā)向 “開發(fā) + 運營 + 服務(wù)” 轉(zhuǎn)型，注重產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)質(zhì)量，行業(yè)集中度將進一步提升，市場競爭將更加規(guī)范化、理性化。

對于購房者而言，當(dāng)前正處于 “政策紅利窗口”，核心城市外圍區(qū)域、次新二手房及品牌房企優(yōu)質(zhì)項目具備較高性價比。剛需群體可把握政策機遇擇機入市，改善性需求可關(guān)注綠色建筑、智慧社區(qū)等高品質(zhì)房源。對于房企而言，應(yīng)主動適配市場變化，聚焦核心城市與優(yōu)質(zhì)地段，提升產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)水平，在轉(zhuǎn)型發(fā)展中實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營。

2025 年 11 月的房地產(chǎn)市場變革，不是短期的市場波動，而是行業(yè)發(fā)展階段的歷史性轉(zhuǎn)折。在中央部委的政策引導(dǎo)和市場自身的調(diào)整下，房地產(chǎn)市場正逐步擺脫傳統(tǒng)發(fā)展路徑的依賴，朝著平穩(wěn)健康、高質(zhì)量發(fā)展的方向邁進。這場 “變天”，終將讓房地產(chǎn)回歸居住本源，為經(jīng)濟社會發(fā)展提供更堅實的支撐。