廣州房價什么時候才到底？

我是紫沐，這是我第471篇日記。

樓市環(huán)境依然嚴(yán)峻。

1.斷供率翻倍。

根據(jù)中行研究院的數(shù)據(jù)，目前平均斷供率是3.7%，對比22年的1.6%，翻了一倍多。

而且這個數(shù)據(jù)，是美化過的。

有親身了解市場的都清楚，從年初開始，銀行就改變了斷供的處理方式。

以前是直接法拍，現(xiàn)在房價跌得猛，資產(chǎn)抵不上負(fù)債的太多，為了維持壞賬率穩(wěn)定，變成了冷處理。

所以真實斷供率，肯定比3.7%要高，三四線城市很多都超5%。

2.賣房要貸款。

這是資不抵債，在個體上的殘酷表現(xiàn)。

最近有媒體做了專題采訪，有業(yè)主19年400萬買的房，1.4萬的月供供了6年，現(xiàn)在市值跌到220萬，待還房貸還有230多萬。

由于慘遭失業(yè)，月供扛不住只能賣房，卻被告知需要先借10幾萬信用貸把差價填平才能售賣，很心塞。

400萬的房子，首付100多萬，普通上班族保守要攢10年。

加上6年辛苦還貸，還有新增的10幾萬信用貸，為了一套房子，業(yè)主賠上了接近20年人生。

自住買房是錯嗎，被裁員失業(yè)是錯嗎，肯定不是。

那問題出在哪里？該維持市場穩(wěn)定的人，沒有履行它的義務(wù)。

這件事有沒有偏樂觀的解讀？

有的，斷供率增高，資不抵債的人變多，很可能是樓市即將觸底的信號。

因為只要還能扛，有房一族都不會選擇現(xiàn)在下牌桌。

畢竟代價太大，意味著放棄所有翻盤希望，一把虧掉20年人生。

這么一來，二手供應(yīng)就能得到控制，踩踏情況會得到緩解。

另外從操盤手的角度，要是再不出手，被房子毀掉20年的群體越來越多，容易出問題。

所謂的提振經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)消費，更是一紙空談。

在樓市和經(jīng)濟(jì)互為綁定的關(guān)系下，不拋棄任何一方，是最好的選擇。

但樓市想企穩(wěn)，還面臨一個很嚴(yán)峻的問題：供需。

就算二手供應(yīng)摁下暫停鍵，新房停不下來，房價也很難穩(wěn)。

城光就是最好的例子，房子本身沒問題，學(xué)鐵商都很優(yōu)秀。

但隔壁未來方洲二期一出來，還是被打殘了。

幾乎同規(guī)格的學(xué)鐵商，人家得房率升級到120%，上千套貨隨便挑，價格還可能低至3字頭，壓根就沒法打。

所以最新二手成交價，跌到2.9萬了。

雖然是二樓的價格，但保守浮虧也有40%。

三成首付買入的，幾乎都成了負(fù)資產(chǎn)。

像城光這種好盤都能淪為負(fù)資產(chǎn)，廣州比它更慘的房子只會更多。

這不是選籌的問題，而是天量供應(yīng)+放開得房率+降地價，共同導(dǎo)致的結(jié)果。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，廣州二手均價已經(jīng)回撤到16年，對比21年高位回撤了34%。

老黃埔已經(jīng)證明了，只要天量供應(yīng)，再好的房子也扛不住沖擊。

那最近拍地的廣氮和大石，周邊二手大概率又要承壓。

所以我常說，何時在土地財政和市場供需之間，找到一個平衡，是樓市止跌回穩(wěn)真正的關(guān)鍵。

高規(guī)格便宜新房根本買不完，就沒人會買二手。

二手跌跌不休，樓市就沒法企穩(wěn)。

就目前的經(jīng)濟(jì)、情緒和供需，明年能完成觸底，已經(jīng)是最好的結(jié)果。