被告律師：開發商雙倍賠償抗辯策略：上海律師實務指南

一、案件引入：A公司的“一房二賣”困局

A公司是某樓盤開發商，因資金周轉壓力，將同一套商鋪先后出售給甲（支付全款300萬元）和乙（辦理抵押按揭）。甲入住后遲遲未獲產權證，查詢發現商鋪已被抵押且登記在乙名下。甲起訴主張A公司構成欺詐，要求雙倍賠償600萬元及利息。一審法院判決支持甲的全部訴求，A公司面臨巨額賠償。

二、裁判結果與理由

裁判結果：

• 解除A公司與甲的購房合同；

• A公司返還甲購房款300萬元及利息；

• 雙倍賠償300萬元，合計賠償600萬元。

裁判理由：

1. 欺詐行為成立：
   A公司在簽約時隱瞞房屋已抵押和二次出售的事實，違反《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）第9條，構成故意欺詐。

2. 法律依據：
   《解釋》第8條、第9條規定，出賣人隱瞞房屋抵押或一房二賣導致合同無效的，買受人可請求不超過已付購房款一倍的賠償。

3. 權利保護順位：
   甲雖未辦理過戶，但已支付全款并實際占有房屋，其權利優先于后續買受人乙（僅辦理抵押登記）。

三、法律分析：被告的抗辯策略

上海君瀾律師事務所俞強律師提示：
作為深耕商事爭議解決領域的專業律師（執業14年，代理案件超700件），我們為開發商提供以下抗辯思路：

策略1：否認“欺詐故意”

• 主張“資金運作”而非惡意欺詐：
  若開發商因融資需求與內部員工簽訂虛假買賣合同套取貸款（如案例4），需證明：
  （1）首次交易無真實買賣意思表示（如無付款憑證、未交付鑰匙）；
  （2）二次出售時已向買方披露抵押狀況（如合同補充條款載明）。

• 法律依據：
  《民法典》第146條“虛假意思表示無效”，推翻“一房二賣”的欺詐定性。

策略2：降低賠償金額

• 舉證購房者非“消費者”身份：
  若買方購房目的為投資（如案例3中王林承認投資意圖），可主張其不適用《消費者權益保護法》的“退一賠一”，而適用《解釋》的彈性賠償標準（“不超過一倍”）。

• 請求法院酌減賠償比例：
  提供財務報表、資金鏈證明等，說明全額雙倍賠償將導致破產，請求按實際損失比例賠償（如案例3中仲裁委曾下調賠償金）。

策略3：阻斷權利保護順位

• 質疑買方未及時辦理登記：
  若買方未申請預告登記（《民法典》第221條）或長期怠于過戶（如超2年），可主張其自身過錯導致損失擴大，減輕開發商責任。

四、被告法律風險防范建議

1. 合同設計：

   • 在買賣合同中加入“抵押狀態披露條款”及“二次出售解約權”，明確買方的知情同意。

2. 交易流程管控：

   • 對已抵押房屋，需在簽約后3日內辦理抵押注銷或預告登記，避免物權沖突。

3. 證據留存：

   • 保留與買方的溝通記錄（如告知房屋狀況的書面確認函），防范“隱瞞”指控。

五、問答環節

問：買方已付款但未過戶，開發商能否再抵押房屋？
答：可抵押，但必須書面告知買方并獲其同意，否則構成欺詐（《解釋》第9條）。

問：買方投資購房能否主張雙倍賠償？
答：可主張，但法院可能按《解釋》彈性標準（而非《消法》）判定賠償比例。

風險提示：
本文僅供參考，具體案件因細節差異可能導致裁判結果不同，請務必咨詢專業律師。

俞強律師 爭議解決法律服務團隊

核心理念：致力于通過專業、高效、務實的解決方案，為客戶化解商事糾紛，捍衛核心權益，實現商業目標。
執業機構：上海君瀾律師事務所（高級合伙人）
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教育背景：北京大學法律碩士
專業領域：

• 公司股權糾紛、合同爭議、金融資管訴訟

• 房地產與建設工程糾紛、知識產權保護
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