華北區新開盤諜報：改善型純新盤為主，整體去化向好

區域市場綜述：

根據，2025年9月29日-2025年10月26日華北大區重點城市北京、天津兩個城市累計開盤6個，推出房源1442套，推出房源量環比下降46.09%。其中，改善類產品熱推，占比為66.67%。總體來看，華北大區整體開盤數量有限，剛改、改善類項目為主，整體去化效果向好。

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▍北京：改善型項目占主導，區域分化加劇

據監測，本月重點監測純新開樓盤項目4個：紫京宸園、國譽星城、璞樾、中海·玉華玖章。

熱點項目：

北京：璞樾（202510.17）

• 認購去化：71%

• 客戶定位：改善

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目點評

璞樾項目坐落于北京朝陽區朝青板塊，是東四環內十年未有新增住宅用地后推出的稀缺高端住宅。其最大優勢在于黃金區位與成熟配套：距地鐵6號線青年路站約900米，向西快速直達國貿CBD，向北連接望京商務區，自駕通過東四環、朝陽北路等主干道網絡也十分便捷。商業方面，步行可達朝陽大悅城，周邊姚家園萬象匯等高端商業體環伺，形成了“一刻鐘精致生活圈”。生態資源尤為突出，項目西、北、東三面被星河灣生態公園、京城森林公園及平房公園三大公園環抱，形成了罕有的“三園環抱”低密居住環境。

在產品層面，璞樾由金茂與越秀兩大開發商聯袂打造，主打151-258㎡的純粹四居戶型，配備金茂十二大綠金科技系統，實現室內恒溫、恒濕、恒氧的舒適健康環境。同時，項目規劃有高端會所，提供定制化服務，旨在為高凈值人群打造圈層生活場。

然而，項目也存在一些值得關注的挑戰：其容積率達到2.6，樓棟布局相對緊湊，部分低樓層單位的采光和視野可能受到影響。此外，青年路-朝陽北路一線在高峰時段交通壓力較大，東側存在的高壓線雖滿足安全距離，但對部分購房者而言可能存在心理抗性。中學教育資源需依賴外部，對于教育有較高要求的家庭需綜合考量。

總體而言，璞樾憑借其核心稀缺地段、成熟便利的配套、獨特的生態資源以及先進的科技住宅系統，對追求城市核心區便捷與自然靜謐兼顧的改善型客群具有較強吸引力，但社區密度和局部環境細節是需要理性權衡的方面。

北京：紫京宸園（2025.10.12）

• 認購去化：58%

• 客戶定位：改善

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目點評

紫京宸園作為中建智地“宸系”高端產品線的第三部作品，坐落于北京東四環星河灣板塊，是朝青板塊近十年來稀缺的新增住宅用地，主打宋風美學與現代品質融合的高端改善住宅。

核心優勢方面，項目區位價值突出：距地鐵6號線青年路站約900米，西接國貿CBD，北連望京，自駕通過朝陽北路、東四環路網便捷通達全城。周邊配套成熟，商業上有朝陽大悅城（約800米）、姚家園萬象匯等大型綜合體，教育醫療資源密集，且被星河灣生態公園、京城森林公園等四大公園環抱，生態低密環境稀缺。產品設計上，項目以“宋式園林”為魂，打造約4.5萬㎡山水園林體系及5700㎡高端會所，戶型涵蓋133-278㎡（部分可達400㎡），得房率普遍超90%，并采用旭格、嘉格納等國際品牌裝標，凸顯改善屬性。

需關注的短板包括：南側臨朝陽北路的樓棟受主干道噪音影響明顯（雖升級五層隔音玻璃），東側部分樓棟鄰近高壓線。此外，項目容積率2.6，樓棟布局較緊湊，且戶型跨度從133㎡至278㎡，圈層純粹性略遜于相鄰項目（如璞樾起步152㎡）。

▍天津：純新盤入市節奏放緩

據監測，本月天津純新盤入市節奏放緩，共監測到2個項目開盤，數量較上月有所減少。

熱點項目：

天津：首創禧瑞問津（2025-10-1）

• 認購去化：61%

• 客戶定位：剛改、改善客群為主

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優點

1、商改住項目，地理位置優越，交通便捷，配套齊全。項目位于河北區三河交匯處，緊鄰地鐵6號線北運河站，一路之隔為香港TOD MALL。

2、項目憑借全架空設計、“小而美”的社區規劃及合理的售價，首開即贏得市場青睞。

天津：建投奧體譽院（2025-10-12）

• 認購去化：100%

• 客戶定位：改善客群為主

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優點

1、位于南開區奧體板塊，緊鄰奧體公園和水上公園，享受城市綠肺資源。緊臨地鐵5號線凌賓路站，交通便捷。周邊山匯道、澤川路等6條道路由山西建投統一修建，路網密布，通行順暢。

2、項目B地塊高層產品13-18層到頂，2梯2戶，無連廊。C地塊洋房產品5-10層到頂，1梯2戶。兩個住宅地塊全架空設計，均配備會所。項目為低密社區，整體容積率為2。

3、項目配備五馬路小學和南開中學集團化辦學的九年一貫制學校。

本月開盤

表：2025.9.29-2025.10.26項目開盤信息

注：本報告中開盤效果評價依據為：非常好（開盤當天去化率70%以上）、較好（開盤當天去化率50%-70%）、一般（開盤當天去化率30%-50%）、較差（開盤當天去化率30%以下）。

下月預告

表：2025年11月部分典型項目開盤信息

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