都是房地產業巨頭，為何同行賺錢，萬科卻虧160億？內行人說透了

都是房地產業巨頭，為何同行賺錢，萬科卻虧160億？內行人說透了

最近打開手機刷新聞，樓市的消息看得人心里發沉。

2025年的樓市就跟坐過山車似的，前兩個月剛有點企穩的意思，10月的數據一出來，直接給所有人澆了盆透心涼的冷水。

克而瑞剛放出來的數，簡直扎眼睛，百強房企10月賣房子實打實拿到2530億元，跟9月比就漲了0.1%，基本等于沒動。

但跟去年10月一對比，直接暴跌41.9%，這可是今年以來跌得最狠的一個月。

更糟的是累計數據。

1到10月這十個月，百強房企總共才賣了25766.6億元，比去年同期少了16%。

關鍵是，9月的時候累計跌幅還沒這么大，就10月這一個月，直接把前九個月的努力全給拖垮了，跌幅一下子擴大了4.2個百分點。

明眼人一看就懂，這市場是真的遇冷了。

咱們先捋捋清楚，這跌幅為啥能嚇人一跳。

最核心的原因就倆，先說第一個，去年的“參照物”太猛了。

2024年9月底那陣，樓市出了波“王炸級”松綁政策，首付降了、房貸利率砍了，連北京上海這種大城市的限購都放寬了。

那時候老百姓買房跟“撿漏”似的，積壓了好幾年的需求全被催出來了，去年10月的銷量自然水漲船高。

可今年9到10月呢？全國層面的大力度松綁政策壓根沒影，就個別城市小打小鬧調整了下。

一邊是去年的高基數，一邊是今年的政策真空，一增一減之間，41.9%的跌幅就這么來了。

第二個原因更扎心，現在沒人敢輕易買房了。

雖說各地都在搞“優質地供應”，推了不少大戶型、好地段的改善房，但市場上的庫存還是堆得像山。

加上這兩年經濟大環境一般，大家手里的錢都攥得緊，誰也不想把一輩子的積蓄砸在房子上，就怕買了就跌。

我跟你講，這趨勢短時間內怕是改不了。

2024年11月到12月，那時候政策剛松綁完，銷量是一路往上沖的，基數比10月還高。

要是接下來倆月還沒有像樣的政策托底，百強房企的同比跌幅說不定還得擴大，到時候數據更難看。

說句實在話，房子賣不動，房企的日子能好過才怪。

三季度的財報早就把行業的慘狀擺上臺面了，而且比大家想的還嚴重得多。

就說咱們都熟的萬科，10月30號發的三季報一出來，整個行業都炸了，第三季度單季凈虧損160.7億元，同比下滑98.61%。

這是什么概念？打個比方，去年三季度還能賺800多億，今年直接虧了160多億。

更嚇人的是，萬科前三季度累計虧損280.2億元，也就是說，光三季度這一個月的虧損，就比上半年加起來還多。

為啥虧這么狠？說白了就倆字：賣不動、不賺錢。

房子賣得少就算了，毛利率居然只有2.0%。

要知道，以前房企毛利率隨便都能有20%以上，現在2%還不夠給員工發工資的。

更別提萬科還提了94億元的存貨跌價準備，意思就是手里的房子不值以前的價了，得提前算一筆虧損。

保利發展也好不到哪去，三季度凈虧損7.82億元。

為了活下去，萬科都開始大規模“裁員縮編”了，管理層級砍了好幾層，以前一個項目配三個經理，現在一個人管倆項目，求生欲直接拉滿，就差把“活下去”寫在公司門口了。

你想想，連萬科、保利這種行業龍頭都虧成這樣，那些中小房企的日子更是雪上加霜。

進入四季度，10月銷量又這么掉鏈子，房企的資金鏈只會更緊張。

接下來幾個月，估計會有更多房企爆出債務違約的消息，行業洗牌要來了。

從另一個角度看，市場也不是全涼透了，政策端已經開始動手救市了。

最實在的就是5000億元的房企債務重組專項再貸款，已經正式落地。

說白了就是給房企找了條活路：欠的債不用急著還錢，30%可以轉成股份，剩下的利息跟項目賣得好不好掛鉤，還找了專業機構幫忙管資產。

就拿金科股份來說，靠著這個政策，工地復工率直接提到了92%，保交樓的底氣都足了。

一線城市也在悄悄松綁，北京、上海正琢磨著把限購的社保要求從“連續5年”改成“累計5年”，這一下就能讓不少北漂、滬漂符合買房條件。

廣州更直接，取消限購后，改善型房源的成交占比一下子漲了18個百分點。

連房貸利率都有下調的苗頭，有消息說5年期LPR可能再降0.1個百分點，降到3.4%。

別小看這0.1個點，一套100萬的房子，三十年下來能省好幾萬利息，對剛需來說也是個小福利。

局部市場已經有了回暖的信號。

11月4日佛山的二手房成交數據就很亮眼，單日成交182套，比前一天暴漲149.3%，成交面積也漲了179.5%。

雖說這個月累計成交還是低迷，但單日突然放量，至少說明政策松綁后，還是有一批壓抑的需求愿意出手。

房企的拿地策略也變精明了，不再像以前那樣亂砸錢。

現在80%以上的資金都砸在核心城市的核心地段，比如中海地產前三季度83%的拿地錢，全花在了北上廣深杭這些大城市。

反觀非核心城市，土拍流拍都成了常態，青島張村河一塊條件不錯的住宅用地，起拍價都降了近3000元/平，最后居然因為沒人出價流拍了，連交了保證金的房企都不敢舉牌。

現在的樓市，明眼人都看得懂：“政策底”已經擺出來了，但“市場底”還得慢慢熬。

核心城市的優質房子還有韌性，三四線城市只能靠降價去庫存；房企要么擠破頭進大城市，要么干脆躺平，中小房企被淘汰是遲早的事。

對咱們普通人來說，別被單日暴漲的數據忽悠。

剛需買房就挑國企開發的現房，算好每月還貸能不能承受；想投資的趁早死心，非核心區域的房子砸手里都沒人要。

市場降溫的時候，穩比啥都重要，別聽中介瞎忽悠，錢揣自己兜里最踏實。