四盤齊開遭遇市場降溫，關翀拼了！

金茂上海今年的年底業績沖刺早早就開始了。

10月29日、30日兩天，金茂上海4個項目同時開盤。正好趕上了上海樓市轉涼，4個項目認籌率集體跳水。

直接上數據：

• 金茂璞元有效認籌率101.8%，比此前的8月24日首批次有效認籌率157.6%驟降不少。

• 金茂棠前五批次有效認籌率82.3%，創下五次開盤新低，也是四個盤中認籌率最低。

• 江灣金茂府四開有效認籌率98%，只比首次開盤好那么一點點。

• 潤雲金茂府五批次有效認籌率116.7%，也是數次開盤中認籌率最低的一次。

四個項目各批次開盤有效認籌率和認購率對比

也就是說，除了江灣金茂府之外，其它3個項目最近這一批次都創下了認籌率新低。

認籌只是前戲，真正硬核的，是認購率，以及網簽數。

網簽還早，先看看認購率。

上海市中心虹口大熱板塊瑞虹新城的金茂璞元，認購率只有不到20%，還不及一個外環邊的江灣金茂府。簡直是大跌眼鏡！

金茂璞元的銷售數據一直是個“謎”。

8月份第一次開盤時，宣稱26分鐘售罄，實際情況是，在有效認籌率高達157.6%的情況下，實際開盤認購率只有50.51%。

再看網簽數據：截至11月3日，金茂璞元首批開盤的99套房源中已售80套，可售房源仍有19套。也就是說，還有兩成沒有網簽！

這次二批次開盤，認籌率降到101.8%，實際開盤認購率更是只有不到20%！

從網簽數據來看，截至11月3日金茂璞元二期111套房源中只有13套網簽。

金茂璞元的銷售失利，讓金茂上海今年沖擊TOP10壓力倍增。

這是金茂華東區域總經理關翀定下的目標：年底的銷售排行榜上，金茂要沖進上海TOP10！

關翀，2013年加盟金茂上海，擔任區域副總經理兼項目總經理，當年讓金茂在上海聲名大噪的大寧金茂府，就是他操盤的。

2023年，時任中國金茂副總裁兼華東區域總經理的陶天海被提升為中國金茂總裁兼執行董事，關翀就接棒成為金茂華東區域總經理。

今年3月，金茂宣布進行大規模組織架構調整，從過去的“總部-區域-城市”三級管理體系變為“總部-地區”兩級管理，意圖在于取消區域平臺，縮短決策鏈條。

在這一輪調整中，關翀升任中國金茂副總裁，兼華東區域總經理。

或許是感受到了來自集團的壓力，關翀給上海定下的目標也很明確。但現在看來，在最后僅剩的不到兩個月時間里，金茂要想擠進上海TOP10，并不容易。

今年1-10月上海房企權益銷售金額排行榜中，金茂又降了2個位次，僅排在第14位。被上個月還排在后面的建發和萬科趕超。

在金茂璞元這個項目上，關翀估計也是憋著一口氣。在拿下這個地塊時，市場對項目的預期拉滿：十年前大寧金茂府的輝煌能不能重現，就看金茂璞元了！

這可是金茂重回上海市中心的一個核心項目。金茂上一個在上海市中心的項目，還是十年以前關翀親自操盤的大寧金茂府。

沒想到，一戰成名之后，就是長達十年的斷崖式墜落。這個距離，差不多就相當天從珠穆朗瑪峰，掉到了馬里亞納海溝。

金茂璞元，終究沒能撐起金茂上海重回核心的野心。市區的豪宅，也擋不住市場的寒氣逼人。

這是金茂在今年2月，從中海、招商、保利、華潤四大央企手里搶過來的地王項目，光樓面地價就高達11.75萬元/平米，刷新板塊單價地王。

時隔8個月，金茂璞元兩次開盤，共推出了210套房源，總共網簽93套，整盤去化率只有44%，不足一半。

今年的第一批地王，就這么“倒”在了2025年底。

金茂上海今年“最抗打”的金茂棠前，五批次有效認籌率只有82.3%，164套房源只等來了135組客戶。

從網簽數據來看，金茂棠前共推出842套房源，目前已售605套，賣掉了七成左右。

作為一個接近外環的項目，金茂棠前的銷售情況其實不算差。但是，四次開盤認購率都高達100%，最近一次開盤認購率也接近65%，實際網簽數只有70%左右，反差明顯。

自2015年大寧金茂府一戰成名后，金茂就把金茂府都建到了上海郊區，比如嘉定新城、普陀桃浦、寶山淞楠、浦東周浦、寶山大場等，除了寶山大場項目外，其余四個項目都在外環外。

今年5月21日首次開盤的寶山淞南板塊的江灣金茂府，最近一次開盤有效認籌率98%，但認購率只有27.45%。

從網簽數據看，江灣金茂府共計推出的578套房源，只賣掉了317套，將近一半的房子還沒賣出去。

上海項目銷售集體遇冷的背后，是過去幾年金茂業績增長乏力的真實寫照。

過去三年，作為中國中化集團旗下的地產上市平臺，中國金茂一直在經歷調整陣痛。

尤其是2023年，中國金茂的銷售業績雖然高達1412億元，但出現了上市以來的最大虧損，歸母凈虧損額近69億元。

2024年，中國金茂的銷售額跌破千億以內，僅982.5億元。

2020-2023年期間，金茂在上海公開市場一共只拿了六塊地。一直到2023年8月，關翀接任華東區域總經理，2024年開始發力，想要重回快車道的意圖明顯。

2024年全年，金茂在上海共耗資108億元拿了四塊地，但這四塊地都在郊區。

2025年，到目前為止，金茂在上海共參與了六宗地塊的競拍，但只拿到了其中的兩塊，花了107億元，一塊是虹口的金茂璞元，另一塊位于寶山。

金茂在上海的銷售排名一直都在20名以外，2025年1-9月的排名是金茂上海這幾年的最好成績，權益金額76.59億元，排在第12位。

只是，金茂上海現有的投資布局，還配不上關翀的目標。

接下來的兩個月，沖刺TOP10這個殘酷的KPI，考驗的不只是金茂上海營銷團隊的市場突破能力，更是對關翀戰略規劃及投資判斷的壓力測試。

關翀也不是沒有成功過。2019年，他在兼任金茂杭州公司總經理時，帶領團隊實現了簽約146億、回款157億的成績，也讓杭州公司成為中國金茂2019年首個百億城市公司。

現在，他接手的，是現任公司董事長陶天海一手開拓的華東版圖，也是中國金茂的“大糧倉”。屬于陶天海的華東開拓之戰宣告結束，關翀的華東戰役已然打響。

市場寒意漸起，拼刺刀的時候到了！