在房產(chǎn)新政時代，大城市超50%的家庭，今后或許不用買商品房了

前陣子帶著家人去惠州一個挺有名的文旅項目住了幾天。那地方有一片長長的沙灘，周圍建了密密麻麻十幾萬套房子。

可一到晚上，整個區(qū)域黑壓壓一片，點燈率還不足30%——看著真讓人揪心。

同行的堂弟倒是一臉輕松：“我租的海景三房一個月才1500多，要是買的話，少說也要180萬。”他笑著說，現(xiàn)在也不打算買房了，租房更劃算，省下的首付拿去做點別的投資，賺的收益還能補貼一部分房租。

以前房子供不應(yīng)求，房價蹭蹭的上漲，如今房子市場變局正悄然發(fā)生，尤其是隨著《住房租賃條例》的出臺，更為這場變革按下了加速鍵。

01.租房新政來了，住房市場迎來大變局

不得不承認一點，隨著住房租賃新規(guī)的落地，讓租售同權(quán)也邁出實質(zhì)性一步。而且這次新條例對于租客的保護力度堪稱是前所未有：

①房東不能隨便漲租金，各城市必須制定年度租金漲幅細則；

②房東也不能隨便趕人，即使房屋轉(zhuǎn)賣也不影響租賃合同效力；

③不允許把廚房、陽臺隔出來出租，確保租客權(quán)益。

這些規(guī)定已經(jīng)在實實在在改變了租賃市場，以前總覺得租房低人一等，現(xiàn)在租房一樣有尊嚴(yán)、有保障。

有個剛通過租賃平臺找到房子的網(wǎng)友@小渠說：“簽了三年合同，每年租金漲幅不超過5%，再也不用擔(dān)心突然被趕走了。”

02.超50%家庭不用買商品房？

相信大家都有所耳聞，住建部公布全國有6億棟樓，但在另一邊，全國依舊超2億人買不起房，降低品質(zhì)租房生活。

住房市場過剩以及買不起房子并存，為啥會這樣？咱們不得不承認一個很扎心的現(xiàn)實——

①房價收入比高得驚人。

就拿上海來說吧，均價7.2萬/㎡，房價收入比30以上，就是說普通家庭即使不吃不喝，起碼也得30年以上才能買得起？

北京深圳的情況也不例外，年輕人靠自己那點工資根本攢不夠首付。

②住房總量過剩，但分布不均

所以說全國總共有六億棟樓，但并不意味著所有的城市都已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一二線城市空置率只有8.7%，但三四線城市高達22.5%。結(jié)果就是：有的地方一房難求，有的地方空著沒人住。

③購房意愿持續(xù)下滑。

居民購房意愿已經(jīng)連續(xù)六個月下降，創(chuàng)下有統(tǒng)計以來的最低。購房意愿強于上月的人群占比僅剩下15%。更讓人意外的是，一線城市購房信心跌得最猛，達到1.8個百分點。相當(dāng)于每100個潛在購房者里，就有近2人徹底放棄了買房計劃。

03.雙軌制來臨，學(xué)習(xí)新加坡模式

對很多房東來說，這可能是個不小的沖擊：商品房和保障房將并行發(fā)展，也就是“雙軌制”。

其實這種模式也是借鑒新加坡的模式。早在1960年，新加坡就成立了建屋發(fā)展局，并開始大規(guī)模建政府組屋。到現(xiàn)在，80%的新加坡人都住在政府組屋里，只有20%的人買商品房。而且組屋價格也很實惠，每套大概只要30–50萬新幣，而商品房卻高達幾百萬新幣。

在新加坡，普通打工人五六年就可以買得起組屋，而且主屋的周邊配套設(shè)施也特別完善，什么學(xué)校，醫(yī)療，商超等等一應(yīng)俱全。

中國正在學(xué)習(xí)這種模式。官方預(yù)計，到2026年，保障房將覆蓋18%的城鎮(zhèn)人口。比如深圳就已經(jīng)明確，到2027年將籌建100萬套以上保障性住房，到2035年全市保障性住房覆蓋人群將達到約500萬人，約占全市常住人口的26%。

再加上自有房、祖宅、房改房等等，最終可能有60%的家庭不再依賴商品房。

而且從各地的政策來看，很多人在選擇保障房方面也獲得了更多優(yōu)勢，比如贛州保障房貸款額度比商品房高40%；成都將保障房合同與子女入學(xué)掛鉤。

04.拋棄炒房幻想，轉(zhuǎn)變思維正當(dāng)時

在新的住房變革下，如果還抱著炒房暴富的心態(tài)，無疑會面臨虧損慘重。比如當(dāng)前的二手房市場，依舊是寒意逼人，全國百城二手房掛牌量200多萬套，北京，上海掛牌量都突破了12萬套，是正常水平的3倍。

這種供需失衡下，想靠賣房賺錢幾乎不可能。

而且更為嚴(yán)峻的是，據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計，截至2025年8月4日，共有60家出險房企在債務(wù)重組或破產(chǎn)重整。

而且開發(fā)商沒錢拿地，地方政府的土地出讓收入也跟著銳減。財聯(lián)社消息，上半年國有土地使用權(quán)出讓收入14271億元，同比下降6.5%，有的地區(qū)比高峰期下降超60%。

所以，現(xiàn)在的形勢已經(jīng)很明顯了，我們必須徹底放棄幻想，轉(zhuǎn)變思維——房子是容器，生活才是內(nèi)容。

所以告誡大家，別再被房產(chǎn)綁架，幸福有無數(shù)種可能。把買房的錢投資在技能培訓(xùn)，提高自己的能力上，走哪都能保值升值。

就拿我堂弟來說吧，租的是海景房，買房錢用來學(xué)習(xí)智能化系統(tǒng)以及多門語言，在別人被優(yōu)化時，他卻實現(xiàn)了工資翻倍。

總之，在“住房雙軌制”下，保障房和商品房將各司其職：保障房解決“有得住”，商品房滿足“住得更好”。

未來已來，租房不代表失敗，買房也不等于人生贏家。找到適合自己的居住方式，才是真正的智慧。你說呢？