對比美日歐：他們房地產調整要6-7年，我們何時才能調整回來

最近聊起房地產，不少人都會感慨“好像還沒看到探底的頭”，這種感受不是憑空來的，而是實實在在滲透在經濟數據和日常日子里。

一邊是全社會固定資產投資掉成了負數，產業鏈上從建材到家電的不少行業都跟著放緩，另一邊是不少家庭攢下的財富跟著房價縮水，曾經以為穩妥的“家當”，如今成了需要操心的變量。

這輪調整還要持續多久？普通人的生活正在受哪些影響？政策層面又有哪些可能的方向？各位不妨聽我小李一句，咱們從身邊能感受到的細節，慢慢理清楚這些問題。

跌了五年還沒停？

從2021年房地產高位回落至今，五年時間里，市場的降溫幅度超出了不少人的預期。

去售樓處問問就知道，不管是新房成交量還是新樓盤開工量，都比高點時少了六成到七成，二手房市場更明顯，不少城市的均價從高點跌了三成多，有些郊區或者戶型一般的房子，跌幅還會更大些。

若參考國際上那些經歷過房地產大起大落的經濟體，比如美國、歐洲或是日本，會發現一個共性規律：它們從市場高點調整到平穩階段，通常成交量會下跌五成左右，房價跌幅在四到五成，整個過程往往要持續六七年。

這么對比來看，當前國內房地產的成交量跌幅已經超過了這些國際案例，房價跌幅也在逐步接近，但調整時長才剛到第五年，按這個節奏，市場要真正穩住，恐怕還需要一段時間。

不過國際經驗終究只是參考，不能直接套用到國內市場，各國房地產的底層邏輯差異不小，比如不少國家以存量房交易為主，而國內過去十幾年更依賴新房開發，開發商的債務結構、居民的購房習慣都有明顯不同。

值得一提的是，國內沒有出現其他國家調整期常見的金融體系大規模違約問題，銀行體系相對穩定，這是一個重要優勢。

但也要看到，房地產牽扯的行業太多，它的調整會間接影響到就業、消費等多個領域，最終還是會傳導到普通人的工作和收入上，這一點需要正視。

最揪心的是中產

房地產調整帶來的影響，在中產家庭身上體現得尤為明顯，常見的場景是：幾年前在高位入手房產，如今房價跌了三成多，每月的房貸卻一分沒減。

為了扛住月供，有人下班后兼職開網約車，有人把孩子的課外班從多個縮減到只留剛需，甚至連定期體檢都往后推。

之前常能看到類似《北上廣深那些消失的中產階級》的討論，核心不是說中產的收入降了多少，而是他們的生活安全感在減少。

過去買房是“資產增值”的象征，能給家庭帶來穩定預期，現在房子成了“負債壓力”的來源，每月發薪后先想著還房貸，不敢輕易消費，也不敢隨意換工作。

有意思的是，當前資本市場和輿論場的關注點，與普通人的實際需求之間，似乎存在一定錯位。

大家熱議的“科技牛”“科幻牛”，從人形機器人到核聚變、量子計算，都是未來的重要方向，值得關注。

但對大多數人來說，當下更關心的還是柴米油鹽的日常：房貸能不能少還點？房價會不會繼續跌？孩子上學的學區房會不會受影響？

說到底房地產不是一個冷冰冰的經濟指標，它連著千萬家庭的“家”，就算有再遙遠的“星辰大海”，也不能脫離“好好過日子”的現實需求。

政策能幫上忙嗎？

既然市場自發調整還需要時間，政策層面能不能提供一些助力？當前行業內有幾個討論較多的方向，但每個方向都需要平衡利弊，不是簡單推出就能見效。

第一個方向是消化庫存房，有觀點建議，由中央統籌資金，收購市場上賣不出去的商品房，改造為保障性住房。

尤其是在人口凈流入的大中城市，這類住房能解決農民工等群體的居住問題，既消化了庫存，又完善了保障房體系，讓更多人能“住有所居”。

這個思路的初衷值得肯定，但實操中需解決不少問題：選擇哪些城市收購？優先收購哪些開發商的項目？按什么價格收購？

這些環節若處理不好，容易出現“代理人風險”，地方可能為爭取補貼過度申報，開發商可能想借機抬高價格，最終導致資金效率降低。

要推進這類舉措，關鍵在于流程公開透明，比如引入第三方機構評估定價，公開收購清單和分配結果，確保每一筆資金都用在實處。

第二個方向是是否直接救助房地產開發商主體，目前政策的核心是“救項目不救主體”，重點保障商品房交付，避免出現“爛尾樓”，但不直接為開發商的債務兜底。

有聲音提議參考國際經驗，用公共財政或國有資本為開發商注資，避免企業大規模倒閉引發連鎖反應。

但這個方向的爭議較大：過去幾年部分開發商因盲目擴張導致債務問題，若用公共資金兜底，可能引發“道德風險”，讓此前無序擴張的企業免于承擔后果。

若要推進這類措施，關鍵在于明確約束條件，比如要求開發商剝離非核心資產、降低高管薪酬，且救助資金只能用于保交樓和償還購房者違約金，不能用于新增投資或其他用途。

第三個方向，也是當前討論中相對更貼近民生需求、落地阻力較小的，是通過財政手段減輕居民房貸壓力。

受“不可能三角”影響，貨幣政策大幅降息的空間有限，既要保障銀行體系的利差穩定，又要維護人民幣匯率平穩，難以通過單一降息直接降低房貸成本。

但財政可以發揮補充作用，比如對商業性個人住房貸款利息進行補貼。

無論是已購房家庭還是潛在購房者，都能直接受益，對扛著高月供的中產來說，利息補貼能直接減輕現金流壓力，對潛在購房者來說，購房成本降低后，入市意愿也可能逐步回升。

結語

其實房地產這輪調整，本質上是行業從“高速擴張”向“高質量發展”轉型的必經階段，轉型過程本身就需要時間積累。

但只要政策始終圍繞“保障居民居住需求”的核心，避免復雜的操作流程，先從減輕普通人的房貸壓力入手，再逐步解決庫存消化和開發商債務問題，市場企穩的時間或許能比預期縮短。

畢竟對大多數人來說，房子的核心功能是“住”不是“炒”，讓“家”的壓力小一點，整個市場的信心自然會慢慢恢復，日子也能過得更踏實。