任澤平：從“十五五”規(guī)劃看未來房地產(chǎn)的六大趨勢

文： 澤平宏觀團(tuán)隊(duì)

“十五五”規(guī)劃是國家未來發(fā)展的路線圖，這么重要的文件，對房地產(chǎn)是怎么定調(diào)的？房市還救不救了？房子還有沒有機(jī)會？

我之前在智囊機(jī)構(gòu)工作的時(shí)候，參與文件和改革方案起草。

今天就用幾分鐘，帶你讀懂“十五五”規(guī)劃中蘊(yùn)藏的房地產(chǎn)六大趨勢，這關(guān)系你買房賣房的重大決策。

第一大趨勢，調(diào)控從收緊全面轉(zhuǎn)向放松。

仔細(xì)對比“十四五”規(guī)劃你就會發(fā)現(xiàn)，“十五五”規(guī)劃中房地產(chǎn)的定調(diào)已經(jīng)出現(xiàn)大調(diào)整，從強(qiáng)調(diào)“房住不炒”轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)“高質(zhì)量發(fā)展”。

這意味著什么？這意味著房地產(chǎn)調(diào)控從過去的收緊全面轉(zhuǎn)向放松，以及建好房子和新模式。

我預(yù)計(jì)未來某個(gè)時(shí)點(diǎn)會重啟房地產(chǎn)來拉動我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，全國房子400多萬億市值，是GDP的4倍，是老百姓最大的財(cái)富，作為第一大支柱行業(yè)——房地產(chǎn)關(guān)系著7多千萬人就業(yè)，上百個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)。

就像6年前我呼吁放開并鼓勵(lì)生育一樣，現(xiàn)在全國各地都開始發(fā)放生育補(bǔ)貼了。這些年我一直呼吁放開房地產(chǎn)調(diào)控。孩子和房子是最重要的民生，做有溫度、有情懷的研究，希望我的呼吁能夠被更多人聽到。

第二大趨勢，限購措施將全面退出。

“十五五”規(guī)劃明確提出要“清理住房消費(fèi)不合理的限制性措施”。這幾年大多數(shù)城市都取消了限購，現(xiàn)在只剩北京、上海、深圳和海南。

預(yù)計(jì)未來1-2年一線城市的外環(huán)限購將全面放開，三年左右全域放開，這是大勢所趨。不用擔(dān)心一二線城市放開限購就暴漲，那個(gè)時(shí)代早就過去了。

第三大趨勢，城市更新將迎來黃金期。

當(dāng)前我國城市住房，房齡超過25年的老房子占比超過三成。到2040年，近八成的房子都將成為“老舊小區(qū)”，都需要進(jìn)行更新改造。

這次“十五五”明確提出“高質(zhì)量開展城市更新”，未來老舊小區(qū)改造、城中村改造將迎來大機(jī)會。

第四大趨勢，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，好房子時(shí)代到來。

“十五五”規(guī)劃重點(diǎn)提了房地產(chǎn)新模式。

未來的新模式究竟是什么？主要是：建設(shè)好房子，加大保障房和長租房供給，改革預(yù)售制為現(xiàn)房銷售，實(shí)施人地掛鉤，漸進(jìn)推行房地產(chǎn)稅，促進(jìn)房地產(chǎn)長期健康發(fā)展。

當(dāng)前我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米，套戶比1.07，居民住房問題已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。

今年，“好房子”成了高頻詞。什么是好房子？就是符合新標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)好、材料好、全生命周期安全的改善型房子。

第五大趨勢：閑置資產(chǎn)迎來盤活機(jī)會，商品房收儲成為重中之重。

當(dāng)前大量庫存過剩的房子和土地怎么辦？

我在2023年底提出：可考慮組建大型住房保障銀行，收購庫存的房子和土地用于保障房。

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場最突出的矛盾，一邊是大量庫存過剩的房子、土地賣不出去，另一邊是大量的農(nóng)民工、大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生沒有房子，只能高價(jià)市場化租房子，一半的工資交了房租，生活壓力大。怎么辦？如果拿出5萬億組建住房銀行，收儲過剩的房子，再以很低的租金租給農(nóng)民工、大學(xué)畢業(yè)生，這些年輕人以后會多么感恩啊，在人生的起點(diǎn)、最困難的時(shí)候，國家的住房保障銀行幫了他們一把。

我們不是一直羨慕新加坡組屋、德國保障房做得好嗎，當(dāng)前就是建立我國住房保障銀行的歷史性機(jī)遇。

組建住房保障銀行一舉多得：開發(fā)商拿到現(xiàn)金流，就可以保交樓，避免爛尾樓，避免居民買單；打通優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流，避免金融風(fēng)險(xiǎn)；改善市場信心，促進(jìn)止跌回穩(wěn)，當(dāng)前有些地方的樓市已經(jīng)明顯超調(diào)；不用再多批地建租賃房保障房，避免重復(fù)浪費(fèi)建設(shè)；未來房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將更加優(yōu)化，高端有市場、中端有支持、低端有保障，滿足不同收入群體的需求。

2024年以來，國家已經(jīng)出臺多項(xiàng)措施推動存量商品房和土地的收儲工作，目前全國超過80個(gè)城市發(fā)布了收購存量房作為保障性住房的公告。這是利國利民的大事。

第六大趨勢：風(fēng)險(xiǎn)將逐步出清，市場回歸健康。

“十五五”規(guī)劃提到“統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”

這說明國家要推動市場止跌回穩(wěn)，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，讓市場回歸健康，支持居民剛需和改善性需求。

我十多年前提出“房地產(chǎn)長期看人看、中期看土地、短期看金融”的分析框架。未來房地產(chǎn)市場的基本格局是區(qū)域大分化，未來20%人口流入的一二線城市還有新增購房需求，房價(jià)會逐步企穩(wěn)，長期還可能會漲。而80%人口流出的低能級城市，未來沒有新增購房需求，不僅房價(jià)可能不漲，甚至還會長期下跌。

諸位，未來五年將是房地產(chǎn)的大變局，新趨勢、新模式正在到來，蘊(yùn)藏著新的機(jī)會，你準(zhǔn)備好了嗎？

看懂宏觀趨勢，把握投資機(jī)會，關(guān)注澤平宏觀。