觸底反彈！中國樓市，未來10年房地產基調已定

10月28日，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》（以下簡稱“建議”）發布，與房地產相關內容出現在多個戰略任務中，重點提到兩點：

1、完善促進消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施。

2、加大保障和改善民生力度，扎實推進全體人民共同富裕。

這兩點預示著，未來5年房地產行業將全面轉向注重品質與安全的高質量階段。

中國房地產市場，在 2025 年迎來關鍵轉折。從一線城市二手房成交量同比逆勢增長，到 "十五五" 規劃明確高質量發展路徑，多重信號顯示樓市已進入筑底回升通道。更重要的是，"房住不炒" 定位下的發展框架日益清晰，未來 10 年房地產市場 "保障托底、市場升級、風險可控" 的核心基調已然確立，一個與中國經濟高質量發展相適配的房地產新生態正在成型。

一、筑底信號：政策與市場的雙向印證

判斷樓市觸底的核心依據，在于政策效力與市場反饋形成正向循環，這一特征在 2025 年表現得尤為明顯。經過兩年多的政策迭代，房地產市場正從深度調整向止跌回穩過渡，結構性復蘇跡象已逐步顯現。

政策端的精準發力構成市場托底的核心支撐。截至 2025 年 10 月，全國超 200 個省市縣出臺調控政策超 510 條，形成了 "需求激活 + 供給優化 + 模式轉型" 的三維政策體系。一線城市的政策調整最具風向標意義：北京允許符合條件家庭在五環外不限套數購房，上海對青浦區人才放松社保年限要求，深圳則全面放開鹽田、大鵬新區限購，并將非核心區購房套數限制大幅放寬。更具突破性的是利率政策創新，上海、深圳率先取消首套與二套房貸利率區分，二套房執行 3.05% 的首套利率標準，直接降低了改善型購房成本，推動深圳新政落地后第二周新房套均總價環比上漲 29%。這種 "分區域梯度放松" 的策略，既避免了市場大起大落，又精準釋放了合理需求，體現了政策調控的成熟度。

市場端的積極回應印證了觸底判斷的合理性。2025 年 9 月，北京二手房網簽量達 15629 套，同比、環比分別上漲 17.7% 和 17.2%，創 6 個月新高；上海二手房成交 20389 套，同比增幅近 28%；深圳一手住宅網簽量同比上漲 32.7%，二手房同比漲幅更是達到 42.5%。盡管 10 月熱度略有回落，但核心城市優質項目仍保持較高關注度，國慶假期房企通過特價房源、家裝補貼等促銷活動拉動了局部市場活躍。值得注意的是，二手房市場已成為需求釋放的主渠道，重點 30 城二手房成交占比在 2025 年 7 月升至 68%，15 個省區市的二手房交易量已超過新房，這標志著市場從增量主導轉向存量與增量并重的新階段。

二、基調確立：高質量發展的三維框架

如果說 2025 年的市場變化是 "觸底" 的信號，那么 "十五五" 規劃建議提出的發展路徑，則明確了未來 10 年房地產的核心航向。這份頂層設計構建了 "保障 + 市場 + 安全" 的三維框架，徹底告別了過去依賴規模擴張的發展模式。

保障體系的 "優化升級" 成為民生托底的關鍵支柱。與 "十四五" 時期 "有效增加保障性住房供給" 不同，"十五五" 規劃強調 "優化供給"，意味著保障房發展將從規模擴張轉向質量提升。未來 10 年，保障房將在區域布局、產品結構、建設品質上實現全面升級，重點滿足城鎮工薪群體和困難家庭的基本居住需求。配合城中村改造的 "房票安置" 政策，保障體系不僅能解決民生痛點，更能釋放增量需求，形成 "保障托底、市場補充" 的住房供應格局。截至 "十四五" 末，全國已建設籌集各類保障性住房 1100 多萬套，惠及 3000 多萬群眾，這為未來 10 年保障體系的完善奠定了堅實基礎。

市場體系的 "品質革命" 成為需求升級的必然選擇。供求關系的根本性轉變決定了市場邏輯的重構：剛需多通過二手房解決居住問題，新房市場已轉向滿足改善性需求。這一趨勢在戶型結構上體現得尤為清晰，2025 年前三季度重點 30 城 120-144 平方米戶型成交占比升至 30%，杭州、成都等二線城市改善型戶型占比超 50%，北京 120 平方米以上大戶型占比達 42%。高端市場的表現更為亮眼，上海上半年誕生 25 個單價超 10 萬元的 "日光盤"，北京千萬元級新房成交同比增長 67%，顯示高凈值人群對優質住房的需求旺盛。順應這一趨勢，"十五五" 規劃明確提出建設 "安全舒適綠色智慧的 ' 好房子 '"，從層高、隔聲等細節標準到綠色建筑要求，推動住房品質全面提升，這將成為未來市場競爭的核心維度。

風險防控的 "制度護航" 成為市場穩定的根本保障。經歷過房企債務風險集中爆發后，防范系統性風險已成為房地產發展的底線要求。"十五五" 規劃提出完善并購、破產、置換政策，盤活低效用地和閑置房產，并建立房屋全生命周期安全管理制度。在融資端，城市房地產融資協調機制和項目 "白名單" 制度正在落地，確保資金真正用于項目建設交付；在銷售端，現房銷售制度有序推進，從根本上解決 "交房難" 問題。這些制度設計構建了 "權責清晰、風險隔離、監管有效" 的市場秩序，為未來 10 年的穩定發展提供了安全網。

三、趨勢展望：分化中孕育的新機遇

未來 10 年的房地產市場，將在 "總量穩定、結構分化" 的格局中前行。告別普漲時代后，市場機遇將集中在特定區域、特定產品和特定模式上，行業生態將發生深刻變革。

區域分化將呈現 "強者恒強" 的格局。核心城市與三四線城市的市場鴻溝將進一步拉大：北京、上海、深圳等一線城市憑借經濟基礎和人才吸引力，仍將保持需求韌性，尤其是優質地段的改善型項目將持續走俏；杭州、成都等新一線城市依托產業升級，成為改善需求釋放的重要陣地，新規項目首開即售罄的案例頻頻出現；而缺乏產業支撐、人口持續流出的三四線城市，市場調整壓力仍將持續，2025 年三線城市房價已出現同比 1.30% 的下跌。這種分化不僅體現在城市間，同一城市內部的板塊差異也將加劇，核心區與外圍區域的市場表現將呈現顯著落差。

產品創新將成為企業生存的核心競爭力。在改善需求主導的市場中，同質化產品已難以獲得認可，房企必須轉向 "精細化運營"。從趨勢看，綠色建筑、智慧社區、全齡友好空間將成為 "好房子" 的標配，物業服務也將從 "三保一綠" 升級為涵蓋養老、托幼、健康等多元化服務的綜合體系。龍湖、綠城等企業的實踐表明，通過產品品質提升和服務延伸，能夠有效提升項目去化率，獲得市場溢價。同時，存量房市場的崛起催生新需求，舊房改造、社區更新、物業服務升級等領域將成為新的增長點。

發展模式將完成從 "開發" 到 "經營" 的轉型。隨著 "房地產發展新模式" 的加快構建，行業將逐步擺脫對 "高杠桿、高周轉" 的依賴。在融資端，房企將更加注重經營性現金流，資產證券化、公募 REITs 等工具的應用將更加廣泛；在業務結構上，持有型物業比例將提升，租賃市場尤其是長租房市場將迎來發展機遇；在價值鏈延伸上，從房產開發到社區運營、資產管理的全鏈條服務能力，將成為企業核心競爭力。這種轉型雖然陣痛，但終將推動行業回歸居住本質，實現與實體經濟的良性互動。

結語

中國樓市的 "觸底反彈"，并非回到過去的規模擴張老路，而是在高質量發展軌道上的理性復蘇。未來 10 年，"保障托底、市場升級、風險可控" 的基調已經明確，房地產將從國民經濟的 "支柱產業" 轉型為 "民生保障 + 品質服務" 的綜合性產業。對于購房者而言，核心城市的優質改善型房源和次新二手房將具備較高性價比；對于房企而言，精準把握需求升級趨勢、堅守產品品質、防控經營風險是破局關鍵。在這場深刻的行業變革中，唯有順應時代潮流，才能在分化的市場中把握機遇，實現可持續發展。