買老破小還要拼手速！這類房子為什么紅了？

你敢信，一套主城老破小二手房剛掛出，超10組買家趕往小區(qū)跟業(yè)主談價？

9月中旬的一天晚上7點，鏈家經(jīng)紀人黃先生拍下了這樣一張照片：一套位于萬象城板塊的2樓套一出售，總價50萬。“房東約好當(dāng)天18：30可以看房，當(dāng)我?guī)е鴺I(yè)主趕往時，樓下已經(jīng)擠滿了購房者。”

排隊看房子現(xiàn)場

低總價、近地鐵的老破小要靠“搶”

總價50萬，旁邊就是萬象城，距離地鐵500余米，加上該小區(qū)已經(jīng)進行了整體的外部翻新，戶型也很方正，在這套房子的介紹里有這樣一句話“裝修好租金2000左右，回報率4.8%。”

長天路8、10號院實拍圖

越來越多人盯上老破小，看中的正是低總價撬動核心區(qū)域一套房的價值。一位專賣老破小的經(jīng)紀人訴發(fā)哥，低總價的二手房在當(dāng)前十分搶手，“樓層好的小戶型，幾乎出來一套賣一套。”

張女士就是一位老破小買家，去年，她以60萬的的總價買下了撫琴一套老破小，目前正在裝修改造。她盯上老破小的的原因在于：這些年，經(jīng)過價格回調(diào)，老破小的房價已經(jīng)處于低位——“單價1萬左右買成都一環(huán)，這個價格已經(jīng)非常穩(wěn)了。”

幾年前的老破小卻不是這樣的價格，張女士曾在雙慶路買了一套老破小，房價95萬元，裝修10萬元，最終她這套房子賣了75萬元。“現(xiàn)在看來，老破小的價格已經(jīng)到了底部。”

張女士的體感也得到了數(shù)據(jù)驗證：據(jù)第三方平臺統(tǒng)計，2025年成都一季度各區(qū)二手房漲幅榜，各區(qū)排名第一的小區(qū)中9成是老小區(qū)。

誰買走了老破小？

價格企穩(wěn)的老破小，也迎來了它全新的客戶群體。

此前，大多數(shù)人關(guān)于老破小的印象是低總價安家成都的選擇，但事實并非如此，老破小背后，有越來越豐富的購房群體。

1、低總價自住

越來越多年輕人盯上老破小。

他們看中老破小的理由是：地段好、總價低、有很大的改造空間。

在社交媒體上，可以找到許多爆改老破小的案例，加上窗外的樹景，能夠帶來更好的景觀效果。

某老破小改造案例

而從價格來看，老小區(qū)能與旁邊的電梯房形成至少1萬的剪刀差。這對于年輕人來說，是一個有效降低生活壓力的選擇。

2、高回報出租

另一部分人，選擇老破小，則是看中了低總價高租金的優(yōu)勢。

張女士算過這樣一筆賬：60萬的二手房，首付只需要不到10萬，月供在2000元左右，裝修如果有風(fēng)格，便能輕松實現(xiàn)租金覆蓋月供，甚至超過月供。

搶萬象城的購房者們也是看中這一點——萬象城旁的老小區(qū)并不缺租客，達到2000元左右的月租金也不難。

今年8月，李女士看中了金象花園二期一個套一二手房，但這套房子很快便被別人搶走，貝殼APP顯示，這套房子掛牌僅8天，帶看僅一次，成交總價53萬元。中介告訴李女士，這套房子出售后，又很快被業(yè)主租了出去，月租金2600元，回報率達到5.8%。

金象花園二期近期的成交情況

圖據(jù)：貝殼APP

3、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)

還有一類老破小，在市場上一直都處于領(lǐng)先狀態(tài)——帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的老破小。

買老破小掛學(xué)位早已不是新鮮事，在成都，價格最頭部的老破小們都有一個重要標(biāo)簽“學(xué)區(qū)房”。

去年，上翔街21號一套面積僅13.64㎡的房源成交，成交總價為108萬，成交單價達到79179元/㎡。而該小區(qū)去年一共成交了5套二手房，均價達到接近6萬元/㎡。

上翔街21號小區(qū)歷史成交

這類學(xué)區(qū)房的成交邏輯并不在于它的戶型、位置，反而越小戶型越暢銷、單價越高。

多個帶青二學(xué)區(qū)的老破小二手房單價都遙遙領(lǐng)先：人民中路一段5號院，被稱作是“實小劃片范圍內(nèi)規(guī)模最大的多層樓盤”，去年一共成交了18套二手房，貝殼APP顯示，今年1月至今，已經(jīng)成交15套房源——均價達到約4萬元/㎡，最高的一套單價達到6萬元/㎡。

全國老破小走紅，你看好這類房子嗎？

不只是成都，北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京等一線和強二線城市的二手房都迎來了成交爆發(fā)。

據(jù)鏈家統(tǒng)計，從2020年開始，上海二手房300萬總價以內(nèi)的成交占比逐年上漲，到2024年，300萬總價以內(nèi)的成交占比已高達48%，為近幾年以來的最高值——而在上海，這一總價段的房子，主要是老破小。

購房者向老破小傾斜，很大一部分原因是因為老破小的價格回調(diào)到位。首付10萬不到就能買到成都的一套二手房，且周邊各項配套都很完善。這類房子，價格穩(wěn)定，后期也方便出租，甚至老破小還有兩個增長機會：安裝電梯和城市更新。

但仍然有人對老破小并不認可，這類聲音認為：首先，裝修上，由于線路老化，老破小需要花費更大的裝修成本；其次，后期居住方面，沒有小區(qū)環(huán)境停車位有限等問題都導(dǎo)致老破小居住并不如普通商品房便捷；最后，雖然目前老破小的價格已經(jīng)探底，但其后期增長能力有限，幾乎沒有太大的溢價能力。

對于老破小，你看好嗎？

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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