新房漲價不代表回暖，百強房企銷量下滑，難怪老百姓都不敢買房了

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最近明顯感覺到，身邊朋友們談論買房的熱情正在迅速冷卻。過去聚餐時總有人興奮地分享哪個新盤即將熱銷、哪片區域未來潛力巨大，如今取而代之的卻是“要不要再觀望一陣”“二手房價格會不會繼續下探”的謹慎討論。

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這種情緒轉變并非主觀臆測，一份權威調查報告清晰揭示了背后的現實：居民對房價上漲的心理預期已跌至2019年以來的歷史最低點。市場信心的坍塌，正從個體感知演變為可量化的趨勢信號。

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究竟是什么讓人們對房產增值的信心驟然消退？在新房價格看似回升與二手房普遍降價并存的現象背后，又隱藏著怎樣的深層邏輯？

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二手房全面下跌

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對于普通購房者而言，市場的冷暖往往最先體現在交易體驗上。近期打算出售二手住房的人普遍反映，房源掛出數月仍難覓買家，即便有意向客戶也多持觀望態度，最終成交幾乎只能依靠主動調低報價來促成。“以價換量”已成為當下二手房交易的核心策略。

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國家統計局發布的9月70個大中城市房價數據為這一現象提供了官方佐證——當月二手房價格環比全線下跌，這是今年以來首次出現所有監測城市同步走低的局面，標志著市場進入集體調整階段。

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緊隨其后的百城房價統計進一步印證了下行壓力。中冶研究院數據顯示，10月份百城二手住宅均價環比下降0.84%，跌幅較9月擴大0.1個百分點。

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更值得關注的是，此次下跌覆蓋全部監測城市，無一例外。連續兩個月的普跌態勢，徹底打破了此前關于局部回暖或結構性反彈的樂觀預期，暴露出整體需求端的持續疲軟。

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作為衡量真實供需關系的重要指標，二手房市場的表現歷來被視為樓市風向標。在過去幾年中，即使新房市場波動劇烈，二手房憑借較高的流通性仍能維持相對穩定的價格體系。

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但當前的全面回調表明，購房者的猶豫程度已達階段性峰值。人們之所以不愿出手，并非缺乏居住需求，而是對房價未來的走勢失去了基本信任。這份廣泛存在的信心缺失，在央行最新發布的調查報告中得到了精準體現。

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連續兩季度不足10%的人看漲房價

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中國人民銀行公布的城鎮儲戶問卷調查結果，為當前市場心態畫出了清晰畫像。2025年第三季度，央行在全國50個城市抽取2萬戶家庭開展調研，結果顯示僅有9.1%的受訪者預計下一季度房價將上漲。

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超過半數（55.6%）認為房價將保持平穩，另有23.5%明確判斷房價會下降，還有11.8%表示難以判斷未來走向。這一數據不僅反映了主流預期的轉向，更凸顯出市場共識的瓦解。

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尤為關鍵的是，這已是連續第二個季度看漲者比例低于10%。自2019年以來，該數值首次長期處于個位數區間，創下歷史低位紀錄。

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在此前數年中，盡管市場經歷周期波動，看漲人群占比始終維持在兩位數以上。而如今不足一成的比例，意味著超過九成的城鎮居民已不再相信房產具備穩定升值能力。

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表面上，“房價基本不變”似乎傳遞中性信息，但從資產屬性角度分析，這一認知實則暗含貶值風險。房地產本身具有金融特性，持有過程中涉及貸款利息、物業管理、折舊損耗等多重隱性成本。

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即便名義價格未變，扣除這些支出后，實際持有收益實為負值，相當于一種緩慢縮水的“軟下跌”。再加上超過五分之一的人直接看跌，以及遠超看漲群體的不確定人群，整個市場彌漫著濃厚的避險氛圍。

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這種集體預期的逆轉，不僅影響個體購房決策，還會通過心理傳導機制加劇市場低迷。賣方因擔心后續更難出手而加速降價，買方則因預期進一步下跌而延長觀望期，形成典型的“越跌越等、越等越跌”循環。

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新房上漲之謎

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與二手房持續承壓形成鮮明對比的是，新房市場卻呈現出價格回升跡象。據中冶研究院統計，11月百城新建商品住宅價格環比上漲0.28%，這一數據引發部分人對市場回暖的猜測。

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為何一邊是二手房普遍拋售降價，另一邊新房均價卻逆勢上揚？答案并不在于需求復蘇，而在于供應結構的根本性變化所制造的“結構性上漲”假象。

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科瑞機構數據顯示，9月份重點城市新增商品房供應中，剛需類產品占比僅為30%，而改善型及高端項目占比高達70%。市場供給重心已由過去的功能性住房轉向高單價、高品質產品。

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這些主打改善需求的新建樓盤，大多符合最新規劃標準，強調低密度、高得房率和生態空間設計，天然具備更高的定價基礎。它們的集中入市，顯著拉高了整體成交均價。

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更重要的是，新房價格指數的上升并不能代表市場熱度回升。事實上，今年以來百強房企銷售面積同比持續下滑，說明真實購買力并未增強。

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開發商大力推改善盤的本質，是在剛需市場競爭白熱化的背景下，選擇避開紅海，通過產品升級實現利潤保全。與其說是市場需求推動漲價，不如說是企業主動調整產品線的結果。

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換句話說，當前新房均價的上漲，源于高價房源在成交量中的權重提升，而非供需關系緊張帶來的普漲行情。這種由供應端主導的價格變動，不具備可持續性，也不能作為市場真正復蘇的依據。

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別為噱頭買單

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隨著新房市場向改善型需求傾斜，“第四代住宅”成為眾多房企宣傳的核心概念。高得房率、空中花園、垂直綠化、低容積率等詞匯頻繁出現在廣告文案中，吸引了不少購房者的關注。

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然而作為消費者，必須清醒認識到：許多所謂的“第四代住宅”，實質是營銷包裝下的產品迭代，未必帶來居住價值的實質性躍升。

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目前市面上多數所謂“高得房率”項目，其實是通過擴大陽臺贈送面積、加寬飄窗、設置半封閉空間等方式實現的。這些設計確實能讓室內視覺效果更開闊、采光更充足。

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但本質上并未增加獨立功能房間的數量，也無法實現諸如兩房改三房、小三居升級大四居這類真正提升生活便利性的結構性優化。

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對購房者而言，雖然贈送面積看似提升了使用效率，但往往需要支付更高的總價。如果這類產品的單價明顯高于周邊品質相當的二手房，那么所謂的“性價比優勢”便值得懷疑。

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房產的核心價值始終取決于地段通達性、教育資源、醫療配套、交通便利度以及社區成熟度等硬性條件。一旦脫離這些基本面，僅靠概念堆砌打造的產品，很難在長期持有中維持資產穩定性。

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已有多個案例顯示，一些過度依賴宣傳話術的樓盤在交付后，因實際體驗與前期承諾存在落差，導致二手掛牌價迅速回落，甚至出現大幅折價出售的情況。

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因此，在考慮是否入手“第四代住宅”時，務必結合自身真實居住需求，橫向比較同區域二手房的實際得房率、戶型實用性與總價水平，理性評估其真實價值，避免被華麗辭藻誤導決策。

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結語

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從二手房價格全線回調，到居民房價預期觸底；從新房均價結構性上揚，再到“第四代住宅”概念盛行，當前房地產市場正經歷一場深刻的結構性重塑。

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撥開紛繁復雜的表象可以發現，市場的底層邏輯已經發生根本性轉變：房產不再被視為穩賺不賠的投資工具，而是逐步回歸滿足居住功能的本質屬性。

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對于普通購房者來說，現階段最理性的應對方式是放下對升值的執念，聚焦自身切實需求。若是首次置業，不必過度擔憂短期波動，在政策支持力度較大、價格趨于穩定的窗口期，優先選擇區位優越、配套完善、性價比突出的房源即可。

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若屬改善型換房，則應重點關注戶型合理性、居住舒適度與物業服務水平，而非盲目追逐營銷概念。至于以投資為目的的購房者，必須保持高度警惕。

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在一個超過九成居民不看好房價上漲的環境中，房產作為投資品的風險系數已顯著抬升。過去依靠房價普漲獲取收益的時代大概率已經結束，但人們對美好居住生活的追求從未消失。

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只要我們堅持理性判斷，不隨波逐流，不被表面數據迷惑，也不被營銷術語裹挾，就能在這輪復雜調整中守住底線，既規避潛在陷阱，又能真正實現居住品質的躍遷。