馬尾區的房子就像過山車，新大陸壹號，下跌超5折了

這兩天，我又發現了一個新的邏輯：客戶對市場的背調，遠超過業主對當下市場的了解。

有一個業主，來到門店，掛牌一套房源出售，定價186萬掛牌，她是根據隔壁在售房源作為參考掛牌，而中介給她的定價只有160多萬。業主也不問不管，只憑自己的判斷來掛牌。

還有一個很有意思的案例，融僑三區某業主掛牌一套房子125萬，掛牌第三天，有一位客戶出價110萬，業主認為價格低了，不愿意賣。轉眼2個月的時間過去，業主的價格已經讓步到110萬，而原來的買家已經不想要這套房子了。

這里有一個驗證，現在的客戶對市場價格的判斷，遠遠高于業主，他們更為關注當下什么價格能買，什么價格不能買。我的一個客戶，每天都在貝殼網和幸福里的平臺上，關注著二手房成交價格，她對房子的價格定位，甚至比中介還精準，聊起房子的價格，頭頭是道。

今天，我看到馬尾區成交了一套二手房，用我領導的話來說：開著寶馬車進售樓處，騎著自行車出來。

走進馬尾區，大家都知道名城地產，這個開發商在馬尾區可謂是賺得盆滿缽滿，在房地產發展黃金階段，低成本拿下了不少土地，高溢價的方式賣出房子，那些長樂，連江，馬尾的華僑紛紛買入，許多房子都是以投資的方式買入，早點賣掉的，也跟著賺到了，而現在賣出的業主，價格已經回到了2014年的階段了。

新大陸壹號，絕對可以成為最好的參考案例。

成交小區：新大陸 壹號；

成交時間：2025年9月；

成交數據：產權220.48平米，5房2廳，高樓層，東南北朝向，簡單裝修，271萬，成交單價12292元/平米。

房源成交分析：

1、房子掛牌111天時間，業主對價格進行5次調整，帶看客戶10余組，成交周期較短，速度也比較快，業主讓價幅度較大，最后一次掛牌298萬，買家談27萬后達成交易。對于談價方面，我說過很多次，不論業主掛牌價格多少，買家的心里都有自己的價格。

2、新大陸壹號這套房子，小編個人很喜歡，雖然在前幾年看過一次，仍舊念念不忘。它在閩江頭排，江景效果好不說，它的戶型設計，也是為了看江而設計。有機會，大家可以去看看它的結構，特別是房子的主臥室。

3、新大陸壹號，小區的體量較大，共有52棟樓，1587戶業主，在售房源81套，出租房源21套，業主掛牌均價22424元/平米，其中別墅占地較多，10棟高層錯落有致，90%以上的房源有看江效果，只要樓層超過6層以上，就有比較好的視野。在馬尾片區所有小區當中，新大陸壹號的品質，應該是數一數二的存在。

4、特意查了一下新大陸壹號的歷史成交價，前兩年的單價普遍在18000元/平米，近三個月的成交價格，開始出現12000元/平米，若對比2020年，價格差距超8000元/平米。大戶型的房源還有一些競爭力，若是100平米的戶型，且沒有江景效果，單價跌破1萬，已經是常態化了。

購房建議：

馬尾區的溢價時期已經過去了，對馬尾還抱有希望的購房群體，完全可以放棄這個念頭，因為現在的馬尾區，在區塊的發展上，已經全部進入，甚至是地鐵2號線的延伸段，也快要通車了。

以我對馬尾的了解，沿江頭排的大戶型房源，它的還會有一定的保值率，反倒是名城系列小區，在房子的價格上，大概率還有一定的下行空間。雖然是五城區內，但與閩侯的價格對比，馬尾區相對較高，與三江口對比，價格上雖然有差異，但未來三江口的潛力更足。

快安這一段，一面靠山，一面向江，中間段的樓盤已經發展相對飽和，由于周邊都是工廠較多，商業屬性較為薄弱，想要在未來依靠產業以及人口紅利，難度系數較大。

馬尾區目前的房價呈現出一定的區間分布。月度房價平均為1.34萬元/㎡，環比下降了1.17%，單價區間在9734元/㎡ - 24390元/㎡；近一月房價是1.32萬元/㎡；季度房價平均為1.36萬元/㎡，單價區間在8852元/㎡ - 25214元/㎡；年度房價平均為1.50萬元/㎡，單價區間跨度較大，在8378元/㎡ - 40664元/㎡。

馬尾區普遍價格在12000-13000元之間，特殊房源，特殊對待，一房一價已是當下的價格趨勢，根據個人的需求來定位。

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