有意思！有房企居然不靠賣房子賺錢了

近期各家房企都陸續發布了中期財報，某專業機構統計的A股64家上市房企名單顯示，這些企業累計凈利潤預虧損高達347.18億至470.51億元。

算下來，平均每家房企上半年凈虧約5.4個小目標。

其中，掙錢的只有23家，虧錢的高達41家——超過六成的房企陷入虧損。一個再明顯不過的殘酷現實是：

虧錢賣房，已經成了常態。

盡管部分頭部企業已開始嘗試多元化布局，但大多數房企仍高度依賴傳統開發業務。想維持公司營收？還得靠賣房。

根據已披露的財報數據：保利房地產銷售收入占比93.5%，綠城93%，中海93%，華潤78.3%，招商蛇口87%，建發高達97%，萬科80.2%，華發94.32%，金茂80%，越秀92.5%，濱江98.06%，龍湖77.4%。

看出來沒？在這一眾房企中，華潤和龍湖是唯二兩家地產銷售收入占比低于80%的企業，其中龍湖最低。

翻開龍湖的中期成績單，想到了七個字——多面賺錢小能手。

上半年，龍湖實現營業收入587億元。其中運營業務收入70.1億元，同比增長2.5%；服務業務收入63億元，同比微增。

運營+服務兩項合計收入133億，占整體營收比重接近23%。

更關鍵的是，這133億可不是白忙活，它們貢獻了將近40億的利潤！尤其是運營業務，毛利率高達78%。

在中期業績會上，龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼放出金句：

“我們對運營及服務業務提出了更高要求，它們要成為整個集團的增長盤，為利潤恢復和增長保駕護航，當好穩壓器。”

這說明什么？說明龍湖已經不單靠賣房賺錢了。運營和服務業務成了利潤的“壓艙石”，這種利潤結構，明顯更適應房地產行業未來的發展模式。

當然，龍湖能形成這樣多元的收入結構，絕非一日之功。這是多年戰略定力和持續投入的結果。

早在2011年，整個行業還在“蒙眼狂奔”時，龍湖就已經堅持每年拿出銷售回款的10%，投入經營性物業。

可以說，它是在行業最好的光景里，默默做“最壞的打算”。

截至今年上半年，龍湖商業已開業項目達89個，整體出租率96.8%，穩居行業第一梯隊。

財務方面，龍湖連續多年保持正向凈現金流——注意，是含資本性支出的凈現金流。

要知道，很多開發商的經營性現金流并不含資本性支出。以前行業高歌猛進，大家靠融資加杠桿擴張，而龍湖早已告別那種模式。

2022年，龍湖提出“用經營性現金流壓降債務”；2023年，又進一步推動“用經營性物業貸置換信用債”。這三年來，龍湖債務管理的核心策略就是這兩招。

融資成本方面，利率只有3.58%，和央國企不相上下，平均貸款賬期更是拉長到了10.9年。

今年以來，龍湖已兌付101億境內信用債、35億中債增信債券。年底前還有一筆85億海外銀團貸款到期，目前已提前還了10億，剩余部分未來幾個月將進行分期償付。

今年上半年，龍湖名下存續的1698億有息債務里，銀行融資占比提高到了87%，有872億屬于經營性物業貸。

跟年初相比，它的債務規模，繼續削減了65億。

一年內到期的短期債務為256億，占比僅15%。而它手握447億現金，完全能覆蓋短期債務。

從2022年中期至今，三年時間龍湖的信用債下降了400多億。怪不得管理層笑稱：“降著降著，一不小心信用債都快還完了。”

這兩年，房地產行業商業模式正經歷深刻蛻變。從各國房地產市場發展經驗來看，開發業務到達頂峰后逐漸萎縮是必然規律，持有運營和輕資產服務將成為行業新的增長點。

龍湖，顯然已經跨過了那個分水嶺。它探索出了一條新路：用開發業務提供的現金流滋養經營性業務，再憑借經營業務的穩定收益穿越周期。

龍湖財報詮釋著一件事：

中國房地產行業終于有了真正意義上不再只靠賣房子賺錢的房企。