凈虧280億，銷售額暴跌44%，借錢續命都難保，房地產巨頭要塌房？

前言

如果不是親眼所見，誰敢相信在這一場浩浩蕩蕩的房地產行業寒冬中，昔日的“模范生”萬科，如今正面臨著前所未有的危機。

根據公開數據顯示，萬科今年前三季度的凈虧損達到了恐怖的280億元，算下來就是日均虧損超過一個億，而第三季度的虧損更是超出人們的預期——160多億。

并且萬科的銷售額同比暴跌44％，毫不夸張的說，如果不是大股東深鐵的持續輸血，恐怕如今的萬科早已“萬劫不復”！

危難之際，是第一大股東雪中送炭

放在幾年前，沒人能想到萬科會陷入這般境地。

作為行業標桿，它曾以產品穩健、口碑優良、財務健康著稱，不僅購房者青睞，連同行老板都爭相效仿。

可如今，這份風光早已不在。

2025年前三季度，萬科總銷售額僅剩1000多億，較去年同期近乎腰斬，即便廣州、上海等核心城市部分樓盤去化率能達到七成，也難以支撐龐大的運營成本。

更致命的是，曾經能帶來豐厚利潤的房地產業務，如今已陷入“賣一套虧一套”的尷尬境地，主業毛利率跌至負數，以往兩三成的盈利空間徹底消失，賺錢效應蕩然無存。

雪上加霜的是，資產減值進一步放大了虧損。

那些賣不出去的房子，賬面上不能再按原價核算，必須進行折價處理，這一筆就折掉了將近百億，讓本就難看的業績報表雪上加霜。

銷售額下滑導致現金流回籠受阻，資產減值直接侵蝕利潤，毛利率崩塌讓盈利模式失效。

這三重打擊疊加，硬生生把萬科從“穩健盈利”拽進了“嚴重虧損”的泥潭，而且這并非偶然，而是持續下滑后的必然結果。

危難之際，第一大股東深圳地鐵集團成了萬科的“救命稻草”。

2025年內累計借款超過270億，10月底又追加22億，加上后續簽署的220億元借款框架協議，深鐵的支持堪稱“全方位輸血”。

更難得的是，這些借款利息極低，近乎無償支援，深鐵還通過承接地塊、在二級市場購入萬科美元債等方式，向市場傳遞信心。

背水一戰

深鐵之所以如此“慷慨”，核心是雙方早已深度捆綁。

萬科曾長期為深鐵貢獻兩成以上的凈利潤，兩者形成“一榮俱榮，一損俱損”的利益共同體，拯救萬科也是在保護深鐵自身的投資。

只不過，僅靠外部輸血終究難以為繼。

萬科2025年面臨300多億的債務集中兌付壓力，賬上還有3600多億有息負債，深鐵的借款雖能緩解短期流動性緊張，卻遠不足以填補280億的虧損缺口和龐大的債務窟窿。

就像給失血過多的病人輸血，只能暫時維持生命體征，想要真正康復，還得靠自身造血功能的恢復。

意識到這一點，萬科也在積極自救：瘋狂變賣商場、地塊、公寓等非核心資產，前三季度通過19個大宗交易回籠60多億，還將冰雪項目打包出售；

同時壓縮融資成本，新增200多億低息融資；在新業務領域，長租公寓出租率高達九成四，物流、冷鏈等業務也保持不錯增速，這些都成了黑暗中的一絲微光。

更值得一提的是，在行業普遍面臨爆雷、爛尾、交房難的背景下，萬科始終保持零違約，交房及時率也維持在較高水平，這為它保住了最后的口碑和市場信任。

為了共渡難關，管理層也做出表率，董事會主席郁亮和總裁祝九勝帶頭將月薪降至稅前一萬元，其他高管同步跟進，雖杯水車薪，卻也展現了背水一戰的決心。

與此同時，公司迎來“大換血”，深鐵派系全面接管財務、法務、投資等核心崗位。

創始人王石也公開發聲，愿意出力幫助公司渡過難關，這些動作都在向市場傳遞“不躺平”的信號。

能否活下來，還是一個未知數

不過，萬科的危機遠未解除。

房地產行業“黃金時代”早已落幕，高杠桿、高周轉的舊模式徹底失效，整個行業都在深度調整，購房者持幣觀望情緒濃厚，市場信心恢復尚需時日。

即便有深鐵的持續支持和自身的積極自救，萬科想要扭轉虧損局面，仍面臨重重挑戰。

220億的股東借款更像是一張“短期緩沖墊”，能幫它扛過幾個月的資金壓力，卻撐不起長期穩定經營。

接下來，能否加快樓盤去化提升銷售回款、能否順利變現更多非核心資產、能否讓新業務快速成長為利潤支柱，才是決定萬科能否“活下來”的關鍵。

對普通購房者而言，萬科的未來走向直接關系到已購房源的交付和品質保障。

而對整個行業來說，萬科的困境是行業轉型的一個縮影，它的自救之路也為其他房企提供了借鑒：

在行業寒冬中，僅靠外部支援和情懷支撐遠遠不夠，必須主動打破舊有模式，找到新的盈利增長點，才能真正抵御風險。

結語

萬科的底子還在，品牌影響力、交付能力和管理制度仍有優勢，但如今的它早已不是那個能躺著賺錢的巨無霸。

280億的虧損、44%的銷售額下滑，都是必須直面的現實。

深鐵的“輸血”給了它喘息的機會，接下來能不能抓住這個機會實現“自我造血”，能不能在行業變革中找準新的出路，將直接決定這個地產巨頭是黯然離場，還是涅槃重生。

參考資料：