產(chǎn)品力，才是當(dāng)下房企的“硬通貨”

題圖｜AI生成

當(dāng)行業(yè)不再需要那么多普通的房子時(shí)，什么才是房企活下去的資本？萬(wàn)科的回答是：產(chǎn)品力。

國(guó)慶黃金周137%的目標(biāo)完成率、上海廣州的“現(xiàn)象級(jí)”熱銷(xiāo)盤(pán)為行業(yè)寒冬帶來(lái)了絲絲暖意，與此同時(shí)，第三季度萬(wàn)科通過(guò)存量資產(chǎn)盤(pán)活實(shí)現(xiàn)回款71.1億元，完成大宗交易近70億元，快速盤(pán)活資產(chǎn)的同時(shí)，剝離非核心業(yè)務(wù)。

在行業(yè)深度調(diào)整期，萬(wàn)科正在展示其生存方式。

產(chǎn)品力即硬通貨

市場(chǎng)共識(shí)正在形成：人們不再需要普通的房子，但永遠(yuǎn)需要“好房子”。萬(wàn)科的產(chǎn)品力，正成為其在深度調(diào)整期最硬的“通貨”。

就在剛剛過(guò)去的十一“黃金周”假期，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)金額47.7億，目標(biāo)完成率137%，16家地區(qū)公司均完成認(rèn)購(gòu)目標(biāo)，萬(wàn)科廣州、貴陽(yáng)等多個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售金額居當(dāng)?shù)匕袷住?/p>

兩個(gè)現(xiàn)象級(jí)項(xiàng)目更能說(shuō)明問(wèn)題：上海“高福云境”，25套 1.3-1.7億級(jí)房源實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)即熱銷(xiāo)，銷(xiāo)售額超過(guò)上海該總價(jià)段成交總額。廣州“理想花地” 當(dāng)日開(kāi)盤(pán)就完成7.53億元銷(xiāo)售，斬獲主城區(qū)銷(xiāo)售套數(shù)和金額雙料冠軍。

據(jù)萬(wàn)科財(cái)報(bào)披露，2025年前三季度，萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入達(dá)1613.88億元，其中開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入達(dá)1004.6億元，按期保質(zhì)完成7.4萬(wàn)套房的交付。前三季度，萬(wàn)科11 個(gè)首開(kāi)項(xiàng)目均兌現(xiàn)投資承諾，平均銷(xiāo)售去化率近 7 成。

“產(chǎn)品力正在取代規(guī)模，成為房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力。”一位資深行業(yè)觀(guān)察者指出，“在當(dāng)前普遍以?xún)r(jià)換量的市場(chǎng)中，萬(wàn)科的產(chǎn)品溢價(jià)能力，在這輪調(diào)整中表現(xiàn)得尤為明顯。”

支撐這種溢價(jià)能力的，是萬(wàn)科將“好房子”標(biāo)準(zhǔn)化的能力。

萬(wàn)科將過(guò)往多年沉淀的經(jīng)驗(yàn)輸出為 24項(xiàng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和520項(xiàng)設(shè)計(jì)要求的模塊化“產(chǎn)品手冊(cè)”，確保每個(gè)項(xiàng)目都能達(dá)到基準(zhǔn)線(xiàn)上的高品質(zhì)。據(jù)悉，作為萬(wàn)科未來(lái)城市計(jì)劃的“樣板”，上海“理想之地” 入選住建部全國(guó)首批好社區(qū)案例，而未來(lái)類(lèi)似這類(lèi)“好房子”也將批量涌現(xiàn)。

更為關(guān)鍵的是信任建設(shè)。當(dāng)行業(yè)下行期，最稀缺的是購(gòu)買(mǎi)者的信心，尤其是當(dāng)人們要花上百萬(wàn)去購(gòu)置自己和家人的理想居所時(shí)，行業(yè)每一次的風(fēng)吹草動(dòng)都將打消他們購(gòu)買(mǎi)欲望。

在全行業(yè)普遍”保交付”背景下，萬(wàn)科再往前多走了一步。圍繞場(chǎng)景、服務(wù)、體驗(yàn)、品質(zhì)四個(gè)維度，提出“城市興交付”主張，打造了房地產(chǎn)行業(yè)的“透明廚房”。

從預(yù)售到交付，建筑工地向業(yè)主全程開(kāi)放，業(yè)主可以參與監(jiān)督自己新家建設(shè)的每個(gè)環(huán)節(jié)，不僅讓業(yè)主對(duì)于買(mǎi)房、交房更有信心，同時(shí)重塑了購(gòu)房體驗(yàn)。

經(jīng)營(yíng)服務(wù)：悄然生長(zhǎng)的第二曲線(xiàn)

當(dāng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)承壓，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)正成為萬(wàn)科新的穩(wěn)定器。

今年前三季度，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入為435.7億元，同比增長(zhǎng)1.1%，對(duì)收入貢獻(xiàn)逐步提升，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入規(guī)模位于行業(yè)前列。經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)具備輕資產(chǎn)，周期性弱，現(xiàn)金流穩(wěn)定等特點(diǎn)，恰好能與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，成為萬(wàn)科構(gòu)筑一道對(duì)抗地產(chǎn)周期波動(dòng)的“新防線(xiàn)”。

長(zhǎng)租公寓板塊表現(xiàn)尤為亮眼。截至 9 月底，泊寓共運(yùn)營(yíng)管理 28 萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，開(kāi)業(yè)超 20萬(wàn)間，出租率達(dá) 94.3%。1-9月租賃住宅業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入27.4億元，同比增長(zhǎng)4.4%。在租購(gòu)并舉的行業(yè)大趨勢(shì)下，此前很早就布局長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的萬(wàn)科在規(guī)模、效率、納保量方面均穩(wěn)居行業(yè)第一。在佛山金色夢(mèng)想項(xiàng)目上，探索的“產(chǎn)、建、運(yùn)營(yíng)一體化”模式，有效提升了資產(chǎn)利用率。

商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)同樣穩(wěn)健，1-9 月，萬(wàn)科商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 62.1 億元（含非并表收入）。商業(yè)業(yè)務(wù)整體出租率達(dá)92.1%。8月底開(kāi)業(yè)的鄭州嵩南印象城實(shí)現(xiàn)首開(kāi)出租率超97%。同時(shí)作為萬(wàn)科實(shí)行“輕重并舉”的重要戰(zhàn)略，憑借在商業(yè)運(yùn)營(yíng)和品牌資源的豐富積累，其已為GIC、黑石等知名機(jī)構(gòu)業(yè)主提供商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，說(shuō)明其商業(yè)能力已獲得國(guó)際資本的認(rèn)可。

物業(yè)服務(wù)方面，萬(wàn)科物業(yè)前三季度新增年化飽和收入達(dá) 16.8 億元，其中通過(guò)創(chuàng)新推出了彈性定價(jià)體系新拓項(xiàng)目 41 個(gè)，對(duì)應(yīng) 1.4 億元年化飽和收入。

在物流倉(cāng)儲(chǔ)方面，截止至三季度末，萬(wàn)緯物流累計(jì)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目約 148 個(gè)，可租賃面積 1,046 萬(wàn)平方米，出租率始終保持行業(yè)領(lǐng)先。伴隨冷鮮業(yè)務(wù)、零售業(yè)務(wù)物流需求的增長(zhǎng)，萬(wàn)家配業(yè)務(wù)前三季度單量同比增長(zhǎng)3倍。

資產(chǎn)盤(pán)活：現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)

對(duì)于率先喊出“活下去”的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，2025年是其關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

三季報(bào)顯示，萬(wàn)科今年前三季度營(yíng)收1613.9億元，同比下降26.6%，凈虧損280.2億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流進(jìn)一步惡化，冰冷的數(shù)字背后，是房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓的真實(shí)寫(xiě)照。

3個(gè)月前，萬(wàn)科管理層在半年報(bào)分析師會(huì)議上感嘆，“做增量容易，做存量難”，道出了行業(yè)現(xiàn)狀。重資產(chǎn)如何快速變現(xiàn)，考驗(yàn)著企業(yè)的執(zhí)行力和應(yīng)變能力。

2025年萬(wàn)科迎來(lái)債務(wù)到期高峰。公開(kāi)資料顯示，2025年萬(wàn)科到期公開(kāi)債總額為431.5億，不過(guò)在此之后，萬(wàn)科公開(kāi)債金額逐年下降，26年僅為100億元左右，27年為52億元。

為了應(yīng)對(duì)短期償債風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科一邊出售非主業(yè)資產(chǎn)等措施快速回流資金，一邊通過(guò)大股東深鐵集團(tuán)的輸血，以時(shí)間換空間。

萬(wàn)科對(duì)非核心業(yè)務(wù)的拆分出售可謂堅(jiān)決且速度。今年8月，中旅國(guó)際完成了對(duì)萬(wàn)科冰雪業(yè)務(wù)的收購(gòu)。同時(shí)借助專(zhuān)項(xiàng)債等政策工具，萬(wàn)科已申報(bào)36個(gè)收購(gòu)項(xiàng)目，其中15個(gè)納入市級(jí)清單。通過(guò)規(guī)劃調(diào)整、合作開(kāi)發(fā)等方式，石家莊萬(wàn)科公園隱秀項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)新增產(chǎn)能28億元。前三季度，萬(wàn)科已通過(guò)存量盤(pán)活優(yōu)化和新增產(chǎn)能178.4億元。

更深層的變革發(fā)生在組織架構(gòu)上。今年上半年，萬(wàn)科進(jìn)行了一次大規(guī)模的組織架構(gòu)變革，從過(guò)去三級(jí)架構(gòu)，變?yōu)椤凹瘓F(tuán)總部”“地區(qū)公司”的二級(jí)管控，管理更加扁平、決策更為高效。

而24年、25年計(jì)提的資產(chǎn)減值損失更像是新管理層為了重新開(kāi)始，與此前管理層權(quán)責(zé)隔離的“甩包袱”。2024年萬(wàn)科計(jì)提了335.5億減值損失，今年到目前為止計(jì)提資產(chǎn)減值損失143億元。當(dāng)下資產(chǎn)減值陣痛，或?qū)⒆屓f(wàn)科未來(lái)?yè)碛幸粋€(gè)更為健康的資產(chǎn)負(fù)債表。

此外，深鐵的借款無(wú)疑給萬(wàn)科提供了及時(shí)雨以及長(zhǎng)達(dá)3年的喘息時(shí)間。最新公告顯示，深鐵集團(tuán)將向萬(wàn)科提供不超過(guò)220億元借款額度，每筆借款的初始期限不超過(guò)3年，同時(shí)借款期限還可以延長(zhǎng)，借款利率也遠(yuǎn)低于市場(chǎng)利率。

截至目前深鐵已累計(jì)向公司提供291.3億元的股東借款，萬(wàn)科集團(tuán)已完成288.9億元公開(kāi)債務(wù)的償還，融資成本相較2024年降低6個(gè)基點(diǎn)，僅為3.44%。

這種支持不僅體現(xiàn)在資金層面，更是一種信用背書(shū)。在行業(yè)信心脆弱的時(shí)刻，穩(wěn)定的股東關(guān)系成為萬(wàn)科穿越周期的底氣。

從“困境反轉(zhuǎn)”的角度來(lái)看，萬(wàn)科仍具有較好的品牌價(jià)值，存量資產(chǎn)均為核心城市優(yōu)質(zhì)地段，同時(shí)管理層經(jīng)歷過(guò)多個(gè)行業(yè)周期，也有著多年的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，目前缺乏的僅僅是當(dāng)下的現(xiàn)金流和時(shí)間。

如果深鐵的輸血能夠讓萬(wàn)科重啟“自我造血”，或?qū)⒂型蔀槔^蔚來(lái)汽車(chē)與合肥市政府合作后又一經(jīng)典故事，在政府的助力下，房地產(chǎn)龍頭再獲新生。

科技賦能：面向未來(lái)的基建

公司的韌性不僅僅體現(xiàn)在行業(yè)低谷期的執(zhí)行力，積極擁抱新變化也是其韌性的重要體現(xiàn)。而從房地產(chǎn)的黃金時(shí)代過(guò)渡到AI新時(shí)代進(jìn)程中，萬(wàn)科也正從“建造商”向“科技驅(qū)動(dòng)的城市服務(wù)商”進(jìn)化。

萬(wàn)科的AI 戰(zhàn)略可以說(shuō)非常“接地氣。在建筑設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，萬(wàn)科在行業(yè)中首創(chuàng)了圖紙大模型，可實(shí)現(xiàn)線(xiàn)上審圖，目前該模型已服務(wù)內(nèi)外部項(xiàng)目超1000個(gè)；在工程管理環(huán)節(jié)，各建設(shè)項(xiàng)目利用“AI數(shù)字工程管理平臺(tái)”，通過(guò)無(wú)人機(jī)和360攝像頭采集施工現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)，目前已累計(jì)完成智能巡檢超32萬(wàn)次。

除此之外，AI正成為其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的虛擬中臺(tái)，深度嵌入決策、客服、供應(yīng)鏈等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的降本增效。比如在物業(yè)方面，以自研“靈石”系統(tǒng)為決策中樞，實(shí)現(xiàn)99.7%的設(shè)備在線(xiàn)率與15分鐘級(jí)故障響應(yīng)；通過(guò)自研“飛鴿”平臺(tái)，構(gòu)建起行業(yè)最大規(guī)模的工單實(shí)時(shí)響應(yīng)網(wǎng)絡(luò)。

最具想象空間的是與深鐵合作的“機(jī)器人地鐵配送”項(xiàng)目。萬(wàn)科與大股東深鐵合作，開(kāi)發(fā)可自動(dòng)搭乘地鐵，規(guī)劃最優(yōu)路線(xiàn)的全球首例機(jī)器人，并將于今年四季度逐批量產(chǎn)交付上線(xiàn)，解決地鐵商鋪配貨難、停車(chē)難、送貨成本高等問(wèn)題。

上述科技產(chǎn)品，不僅僅服務(wù)于萬(wàn)科自身，未來(lái)還將作為技術(shù)輸出，有望在房地產(chǎn)、物業(yè)、零售、交通等行業(yè)大規(guī)模落地，成為推動(dòng)公司增長(zhǎng)的新引擎。

在這個(gè)寒意陣陣的行業(yè)冬天，萬(wàn)科努力證明：活下去不僅是一種本能，更是一種能力。從冰雪業(yè)務(wù)出售到存量資產(chǎn)盤(pán)活，從產(chǎn)品力提升到科技賦能，萬(wàn)科展示了一家行業(yè)龍頭在危機(jī)中的應(yīng)變能力。

而那些能夠在寒冬中調(diào)整姿態(tài)的企業(yè)，或許將在春天到來(lái)時(shí)獲得新的生機(jī)。

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