戴德梁行：“好房子”或?qū)χ攸c(diǎn)城市房價(jià)構(gòu)成結(jié)構(gòu)性支撐

深圳，2025年8月21日——今年以來，全國樓市整體平穩(wěn)運(yùn)行，各地新建及二手房市場行情如何？

近日,戴德梁行發(fā)布《2025年二季度全國住宅市場研究》報(bào)告，分析顯示：

• 房地產(chǎn)及住宅開發(fā)投資降幅波動擴(kuò)大，拖累固定資產(chǎn)投資增長

• 政策短期刺激效力減弱，上半年新房住宅成交量同比下降3.7%

• 全國新建商品住宅均價(jià)同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，需求回落難以支撐價(jià)格

• 庫存壓力較上季度末稍有緩和，4億平方米的住宅待售面積仍處歷史高位

• 多數(shù)重點(diǎn)城市季度均價(jià)環(huán)比上漲，“好房子”供應(yīng)或助均價(jià)結(jié)構(gòu)性上行

房地產(chǎn)及住宅開發(fā)投資降幅波動擴(kuò)大，拖累固定資產(chǎn)投資增長

在外部沖擊影響加大、內(nèi)部挑戰(zhàn)疊加的復(fù)雜局面下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)頂住壓力，上半年，國內(nèi)生產(chǎn)總值660,536億元，按不變價(jià)格計(jì)算同比增長5.3%，較上年同期和全年增速均提升0.3個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)及出口保持增長，上半年同比增速分別達(dá)到5.0%和5.9%(以美元計(jì))；而固定資產(chǎn)投資同比增長2.8%，增速較一季度及上年同期均回落了1.4個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)仍在拖累投資增長。

具體來看，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46,658億元，較上年同期下降11.2%，降幅較一季度擴(kuò)大了1.3個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅開發(fā)投資35,770億元，較上年同期下降10.4%，降幅較一季度擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。二季度并未延續(xù)一季度降幅收窄的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)及住宅開發(fā)投資降幅呈現(xiàn)波動走擴(kuò)，市場信心仍待恢復(fù)。

圖1:全國房地產(chǎn)及住宅開發(fā)投資走勢變化

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部

政策短期刺激效力減弱，上半年新房住宅成交量同比下降3.7%

上半年，全國新建商品住宅銷售面積38,358萬平方米，同比下降3.7%，降幅較一季度擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)。二季度，除了五年期以上LPR貸款利率下降10個(gè)基點(diǎn)外，其他樓市政策刺激力度相對較緩，而此前政策的短期刺激效力持續(xù)弱化，市場的成交熱度有所回落。

單二季度，全國新房住宅成交量較上年同期減少6.1%，且3-6月的單月成交量同比降幅呈逐月擴(kuò)大的趨勢。一方面上一波樓市利好政策效力逐漸減弱，同時(shí)又缺少新的強(qiáng)刺激政策，市場熱度逐漸冷卻；另一方面，國內(nèi)及國際經(jīng)濟(jì)形勢的不明朗，房地產(chǎn)行業(yè)深陷調(diào)整周期，也都令購房決策趨于謹(jǐn)慎。另外，住房新規(guī)的頒布也令市場對住房品質(zhì)的提升予以更高期待，持幣觀望等待新規(guī)產(chǎn)品入市也成為眾多以改善需求為主的購房者的選擇。

圖2：全國新建商品住宅銷售面積走勢變化

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部

全國新建商品住宅均價(jià)同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，需求回落難以支撐價(jià)格

2025年上半年，全國新建商品住宅銷售均價(jià)為每平方米10,128元，同比增速較一季度由正轉(zhuǎn)負(fù)下降3.2個(gè)百分點(diǎn)至-1.6%；與2024年下半年相比，均價(jià)亦環(huán)比降了4.0%。在當(dāng)前的市場環(huán)境下，需求端信心和預(yù)期普遍較弱，通過“以價(jià)換量”等方式刺激吸納市場需求仍是市場主流。在宏觀經(jīng)濟(jì)及行業(yè)信心不足的背景下整體需求仍然表現(xiàn)疲軟，同時(shí)也難以支撐價(jià)格的持續(xù)回升。

在供求關(guān)系發(fā)生深刻變化的當(dāng)下，“好房子”建設(shè)成為供應(yīng)端積極推進(jìn)的重要舉措。于建設(shè)階段嚴(yán)格執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)的高品質(zhì)住宅旨在通過品質(zhì)提升來匹配不斷升級的需求。此舉雖有望刺激潛在需求并對價(jià)格構(gòu)成一定支撐，但考慮到新規(guī)自5月實(shí)施，規(guī)模化供應(yīng)仍待時(shí)日。

圖3：全國新建商品住宅銷售均價(jià)走勢

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部

庫存壓力較上季度末稍有緩和，4億平方米的住宅待售面積仍處歷史高位

截止2025年上半年，全國商品住宅待售面積40,821萬平方米，較一季度減少1,337萬平方米，庫存壓力稍有緩解，但超4億平方米的庫存總量，仍處于歷史高位。

從4月中央政治局會議里關(guān)于房地產(chǎn)的表述可以看到，接下來我國房地產(chǎn)發(fā)力點(diǎn)主要集中在城市更新、城中村和危房改造、加大高品質(zhì)住宅供給，以及優(yōu)化存量商品房的收購等方面。政策方向主要是集中在供應(yīng)端，通過供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及住宅產(chǎn)品的改善等方式，鞏固房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。5月住宅新規(guī)開始實(shí)施，新舊產(chǎn)品的代差將令庫存面臨持續(xù)的去化考驗(yàn)，預(yù)計(jì)年內(nèi)全國新房庫存量仍存在上行壓力。

圖4:全國商品住宅待售面積歷年變化

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，戴德梁行研究部

多數(shù)重點(diǎn)城市季度均價(jià)環(huán)比上漲，“好房子”供應(yīng)或助均價(jià)結(jié)構(gòu)性上行

二季度，一線、發(fā)達(dá)及普通二線城市平均成交價(jià)分別環(huán)比一季度上漲4.8%、下降0.5%和上漲7.7%，24城中共有17城實(shí)現(xiàn)價(jià)格季度環(huán)比上漲。相對而言，一線城市住房市場基本面較好，各類新興產(chǎn)業(yè)及人才持續(xù)匯聚，儲備著巨大的市場潛力。二季度發(fā)達(dá)二線城市價(jià)格環(huán)比微降，而普通二線城市環(huán)比上漲，在整體成交規(guī)模縮減的情況下，價(jià)格的波動更易受到個(gè)別項(xiàng)目的影響，在“以價(jià)換量”背景下剛需入市和改善需求升級居住品質(zhì)同時(shí)發(fā)生，成交結(jié)構(gòu)也波及均價(jià)走勢，但結(jié)合過去三年的季度變化來看，二線城市總體價(jià)格走勢仍較平緩。

重點(diǎn)城市是踐行國家 “好房子”政策發(fā)展的先行區(qū)，隨著更多住宅新規(guī)下優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的供應(yīng)放量，高端改善型需求持續(xù)得到挖掘，預(yù)計(jì)未來部分重點(diǎn)城市價(jià)格將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。

圖5：各級城市新建住宅季度均價(jià)走勢(單位：元/平方米)

數(shù)據(jù)來源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計(jì)部門、戴德梁行研究部

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端表示，房地產(chǎn)及住宅開發(fā)投資持續(xù)下降，導(dǎo)致新開工面積長期負(fù)增長，從供應(yīng)端影響增量市場規(guī)模，同時(shí)局限新建商品住宅成交規(guī)模；需求端亦在經(jīng)濟(jì)及行業(yè)預(yù)期不樂觀、樓市政策刺激效力逐漸減弱的背景下，漸顯疲弱。盡管二季度仍有部分城市新建住宅季度均價(jià)因成交結(jié)構(gòu)因素而出現(xiàn)環(huán)比增長，但整體市場“以價(jià)換量”趨勢未有改變，以降價(jià)銷售、提高得房率、送精裝修等方式吸引需求的情況仍較普遍。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍預(yù)測，目前政策方向上以穩(wěn)市場及長效機(jī)制為主，持續(xù)優(yōu)化改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，針對需求端的短期刺激或有所放緩。短期內(nèi)以強(qiáng)刺激帶動市場強(qiáng)力反彈的概率低，取而代之的是以宏觀層面的積極改善以及行業(yè)長效機(jī)制的建設(shè)來維穩(wěn)房地產(chǎn)的行業(yè)調(diào)整進(jìn)程，包括增量市場規(guī)模的收縮和價(jià)格的回調(diào)到位，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)面的不確定性及市場信心不足也意味著市場全面復(fù)蘇還需時(shí)間。未來城市間、片區(qū)板塊之間的市場表現(xiàn)還將持續(xù)分化，核心城市的抗風(fēng)險(xiǎn)能力更優(yōu)，需求支撐相對更強(qiáng)的同時(shí)投資傾斜下作為“好房子”集中供應(yīng)區(qū)域，也更容易從供應(yīng)端結(jié)構(gòu)優(yōu)化來支撐市場復(fù)蘇，熱點(diǎn)城市核心板塊的高品質(zhì)項(xiàng)目將依然受到熱捧，三四線城市也將持續(xù)面臨消化庫存的任務(wù)。