廣州賣地195億，下半年猛的要來

25年，過去了一半。

今天上半年最后一天，廣州土拍亮點(diǎn)，并不多。

1）民企拿地。

廣州本土民企力迅集團(tuán)拿地，地塊總價(jià)不過，3個(gè)億，實(shí)際地價(jià)3.4萬/平，貨量大概100來套。

對(duì)民企來說，西關(guān)荔灣老城，片區(qū)配套確定性強(qiáng)，且拿地資金占用小，風(fēng)險(xiǎn)可控，只要不亂折騰，基本不會(huì)出錯(cuò)。

過去一段時(shí)間，番禺置業(yè)，敏捷，力迅三家民企，紛紛在廣州拿地。

這是一個(gè)積極的信號(hào)。

2）廣州地鐵地產(chǎn)挺猛的。

今年廣州地鐵地產(chǎn)屬于卷王了，“雙瓏”憑借價(jià)格到位+超新規(guī)產(chǎn)品力+配套，殺穿了番禺和老黃埔。

這一次，地鐵拿下白云槎頭車輛段地塊，會(huì)做什么產(chǎn)品？

地塊素質(zhì)很能打，配套也明確，可以做一線望江改善產(chǎn)品。

3）上半年廣州賣地195億，下半年會(huì)掏出更好的。

上半年廣州賣地約195億，下半年會(huì)拿出更好的地塊，比如天河華景生物制藥廠、珠城馬場(chǎng)等。

具體的，我們接著往下看：

1、槎頭車輛段一期：一線望江+低密度，學(xué)鐵商都有

白云槎頭車輛段（一期）地塊，位于灣區(qū)新岸，羅沖圍片區(qū)，有廣汽+華為研發(fā)預(yù)期。

地塊總價(jià)21.8億，11.4萬方的體量，不扣除配套，名義地價(jià)1.9萬/平，容積率1.18。

當(dāng)中，地塊配了一所54班九年一貫制學(xué)校，其中一期36班，旁邊的江語上品也會(huì)配建12班幼兒園，12年教育齊全了。

這也將是整個(gè)板塊第一所九年制學(xué)校。

此外，地塊公配就接近1.4萬平，包括學(xué)校、沿江人行通道等等，另外還要建設(shè)沿江公園。

接下來，隨著片區(qū)連片，周邊的城市界面會(huì)更體面，同時(shí)和珠江的距離會(huì)更親密。

這樣的條件，可以做板樓，或者高低配的改善產(chǎn)品，產(chǎn)品使用率上可以做到100%，然后控總價(jià)。

畢竟，西向一線江景+1.18低密+12年教育配套+雙地鐵，配套密度還是比較強(qiáng)的。

近期，地塊調(diào)規(guī)控高方案也公示了，一線沿江住宅，有類似T3和T2的設(shè)計(jì)布局，江景沒有任何遮擋，最大化景觀。

下圖是，華為廣州研發(fā)中心，同一江岸線。

地塊位于13號(hào)線二期凰崗站上蓋，距離12號(hào)線西洲站約800米。

12號(hào)線西段和東段都開通了，從西洲站去往白云新城約20分鐘，未來12/13號(hào)線二期全部開通后，就能直達(dá)荔灣、越秀、天河。

如此一來，除了本地地緣客，也能吸引依靠12/13號(hào)線通勤的客群。

目前，板塊在售有地鐵操刀的江語上品苑和五礦招商江天際：

其中，江語上品苑:

高層部分：

125平四房，總價(jià)550萬，折合單價(jià)4.5萬；

127平四房，總價(jià)558萬，單價(jià)折合4.4萬/平；

一線江景小高層：

214平四房,總價(jià)1450萬，單價(jià)折合6.3萬/平；

319平四房，總價(jià)2400萬，單價(jià)折合7.5萬/平；

而后排81米樓高洋房，則是125-142平四房，均價(jià)580萬左右。

| 江語上品苑江景

這么一看，江景還是很舒服，而且價(jià)格拉差也很大。

這里未來將聯(lián)動(dòng)華為等企業(yè)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚，打造“居住、教育、商業(yè)、地鐵、休閑”為一體的綜合功能區(qū)。

2、荔灣小梅大街地塊，有優(yōu)勢(shì)，也有缺點(diǎn)

荔灣小梅大街地塊，總價(jià)3.13億，實(shí)際地價(jià)3萬/平，體量小，總建面約1萬平，貨量100套左右。

這次是力迅戰(zhàn)略拿地，算上西關(guān)雅筑和力筑，湊齊了力迅西關(guān)三兄弟。

其位于荔灣老城西關(guān)，配套不用等，確定性比較強(qiáng)，且片區(qū)沒什么供應(yīng)，僅越秀瓏悅西關(guān)超新規(guī)產(chǎn)品。

這樣可以抄瓏悅西關(guān)的作業(yè)，做剛需/剛改，控總價(jià)。

不過，地塊也有缺點(diǎn)，比如土壤需要修復(fù)，且太小且形狀狹長(zhǎng)，很難有大社區(qū)氛圍，采光和景觀受限，尤其是采光問題。

3、冒死曝光，珠城馬場(chǎng)、天河生物制藥廠硬菜

回顧上半年的成績(jī)單，廣州共成交19宗涉宅地，成交建面約105.7萬平，成交金額約195.4億。

這個(gè)成績(jī)單，還是不錯(cuò)的，去年上半年是64.8億，直接翻倍不止。

不過，6.9新規(guī)收緊的影響確實(shí)很大，可以說是轉(zhuǎn)折點(diǎn)，好幾宗地塊終止趕在了這個(gè)當(dāng)口，因?yàn)殚_發(fā)商也拿不準(zhǔn)市場(chǎng)預(yù)期和去化。

但2025年下半年，沒有了高贈(zèng)送魔法，還能出什么招？我來不完全地預(yù)測(cè)一下:

1）降低規(guī)模、降公配，把地價(jià)降下來

2）掏出更核心的宅地

最后，再來劇透一下下半年一些重點(diǎn)地塊的最新情況。

• 馬場(chǎng)地塊，初定9月初出讓，分兩期出讓
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我們了解到，馬場(chǎng)地塊可能分為兩期出讓，都是住宅捆綁商業(yè)的模式。

其中，一期初定9月初出讓，預(yù)計(jì)是11萬平住宅加上大約27萬平商業(yè)。

出讓條件里，將會(huì)提出品牌要求，指向性會(huì)很明確，捆綁SKP。

這么大體量的住宅+商業(yè)，很明顯總價(jià)不會(huì)低，百億級(jí)以上，妥妥王炸地塊。

關(guān)于住宅、商業(yè)、學(xué)校地塊的位置，我們之前也劇透過。

SKP估計(jì)在地塊西北側(cè)，而住宅位于東側(cè)，一期出讓的宅地容積率是4.5，大概率是北側(cè)那塊。

如果按200平起步面積計(jì)算，馬場(chǎng)一期估計(jì)會(huì)新增大約500套貨量，和保利面粉廠差不多了，又是一個(gè)頂豪預(yù)備役。

• 天河生物藥廠，建初中，降低容積率，拓寬道路
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我們拿到了內(nèi)部控規(guī)，地塊將規(guī)劃一所30班初中；

住宅部分，容積率從3.0降到2.0，密度比保利天瑞的2.93更低，位置在東側(cè)，也就是更靠近華景最新組團(tuán)，城市界面更好看體面。

另外，周邊道路也會(huì)拓寬，規(guī)劃支路，形成整體環(huán)路的方式，出入交通會(huì)改善，不再是現(xiàn)在的小路。

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交通、學(xué)校規(guī)劃都在解決痛點(diǎn)，加上降容，拉高了這塊地的上限。

就整體素質(zhì)來看，天河生物藥廠地塊會(huì)是天河核心區(qū)難得的改善地塊，學(xué)鐵商齊全、新規(guī)產(chǎn)品，體量不算大。

關(guān)鍵是有華景大量二手置換需求，保利天瑞也賣完了，100%使用率在板塊也夠打，基本沒有對(duì)手。

據(jù)我們了解，目前廣州市場(chǎng)上主流開發(fā)商都在關(guān)注這塊地。比如，保利。

最后，買房路上，有拿不準(zhǔn)的問題，掃碼加拆神。