天府大道上單價7000元/㎡，停擺十年后重啟的公寓買不買？

“天府大道商業(yè)公寓，單價7000元/㎡，廣都鑫中心是誰？”

或許很多人都沒聽說過這個項目，但如果換一個名字，葛蘭麥迪遜廣場，知名度就高了——天府大道上那個停擺十年的項目。

廣都鑫中心實景圖

坐標天府大道1888號，麥迪遜廣場2012年便將公寓賣出2萬元/㎡的單價，其后項目經歷了2次停工、2次破產、3次更名，終于在今年初交付了1號樓。日前，這個項目又重出江湖，以”廣都鑫中心“為新案名入市推出2號樓，單價6600元/㎡起，均價在7000元/㎡，據(jù)置業(yè)顧問稱2個多月的時間賣了上千套公寓。

天府大道1888號的坎坷命運

廣都鑫中心的前身是麥迪遜廣場，項目位于天府大道1888號，處于地鐵華陽站和海昌路站之間，與極地海洋世界僅隔著一條天府大道。從入市之初，它的命運就非常坎坷：

海昌路地鐵站實拍圖

這一項目占地約24畝，最初規(guī)劃有五星公寓酒店、國際甲級寫字樓、八大頂級俱樂部以及眾多高端配套，主要銷售46-120平方米的服務式公寓。并在入市之初，就提出“年租金10萬，回報率13%”、“投入50萬、五年回購翻倍賺”，2012年就將公寓賣出單價2萬元/㎡的高價。

2015年，開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，陷入停滯，2018年開發(fā)商申請破產。在這期間，項目多次傳來復工、更名的消息，但卻遲遲沒有動作。

2024年9月，它終于迎來新生：成都競擇破產清算事務所發(fā)布了復工公告，指出（公司）已于2024年9月5日取得建筑工程施工許可證，9月6日取得二級房地產開發(fā)企業(yè)資質證書，其開發(fā)的廣都中心(擬更名，原名雙發(fā)天禧中心、城南之星)項目報建手續(xù)已完成，符合復工條件，監(jiān)理單位現(xiàn)已下達工程開工令，將于2024年9月10日正式復工。

成都競擇破產清算事務所發(fā)布公告細則

今年初，項目1號樓交付，現(xiàn)已經有人入住；4月，項目2號樓入市，銷售單價6600元/㎡起，為6T35戶、建面50㎡+的標間，水電氣三通，套均總價在40萬元左右，物業(yè)費4.9元。據(jù)置業(yè)顧問介紹，目前僅有18F和21F各有半層樓的房源待售，購買需要一次性付款。

廣都鑫中心1號樓交付房源內部&公區(qū)實拍圖

目前，項目目前預留有2層作為酒店用房，1-4F為底商，后期將由開發(fā)商自持并招商運營，-1F還有大體量的商業(yè)。

至于項目的安全問題，記者從成都競擇破產清算事務所的蔣律師處了解到，購房者的資金將由雙流法院與成都競擇破產清算事務所共同監(jiān)管，以確定資金安全，而合同約定交房時間為今年12月份，“但按照目前的工程進度來看，可能會在9月份完工。”

記者在項目現(xiàn)場看到，目前建筑外立面已經呈現(xiàn)，目前正在進行內部園林打造。

同時項目還有兩個讓人關注的問題：

1、土地使用年限。這一地塊為開發(fā)商在2008年取得，是40年的商用地塊，也就是說，土地使用年限還有23年，而關于土地續(xù)期的問題，律師并未給出準確回復。

2、能否取得產權證。蔣律師表示：“需要竣備之后再來看具體情況，按照合同約定的時間為準。”而據(jù)置業(yè)顧問介紹，合同約定將在交房后365天內取得房產證。

號稱租金回報率超6%，算得過賬嗎？

位于天府大道上，周邊有1、18號線的雙地鐵站，不遠處是三利廣場的商業(yè)，街對面是極地海洋世界，并且，乘坐地鐵一號線5個站到天府三街站，乘坐18號線，1個站就能到達世紀城，成為它后期租房客群的保障。

極地海洋世界實拍圖

而其最吸引人的莫過于價格，當周邊的多個公寓項目單價都在1萬元/㎡以上，這個項目卻有近4千元的價差，讓許多人感嘆“真香”，也使得它在兩個月的時間里就賣出上千套房源。據(jù)置業(yè)顧問表示，項目現(xiàn)在僅剩余18F和21F各半層房源可售，均價在7000元/㎡左右。

廣都鑫中心在建的2號樓實拍圖

而讓它引發(fā)關注的另一個點在于，超6%的租金回報率。

而按照置業(yè)顧問的算法，如果清水租給民宿公司，租金在2000元/月左右，目前1期已經有業(yè)主成功租出，且租期較穩(wěn)定，在3-8年左右。按照40萬總價計算，回報率在6%；如果簡裝后自行出租，能夠租到2300-2600元/月，如果按照3萬元裝修，租金均價為2400元/月，回報率在6.6%。

圖據(jù)美團APP

而記者在美團查到，目前廣都鑫中心1號樓的民宿平時的價格在112-209元/天；而在貝殼App能看到，目前小區(qū)的月租價格在1900-2200元/月。

要達到置業(yè)顧問所說的6%以上的回報率并不容易。

關于公寓項目的購買建議

這些年，成都市場上不乏一些高調入市的公寓項目，低總價、高回報率是它們的共性。但購買這類公寓最關鍵的兩個問題是：

1、真的能保證滿租嗎？

以廣都鑫中心為例。從位置來看，它的1號樓靠近華陽地鐵站，2號樓距離海昌路站更近，加上接駁天府軟件園和天府總部商務區(qū)的地理優(yōu)勢，對于租房群體而言，確實是一個不錯的選擇。

但項目1號樓+2號樓，共計約2200戶，加上周邊還有南璟灣中心、天府濱江中心、麓山U11、金地天府城、三利廣場等項目都是同類的公寓產品，也就是說，未來將面臨與上萬套同質化產品共同競爭的局面。

從租金價格來看2000元/月的價格還算樂觀，但理想狀態(tài)是長期滿租不空置，在周邊有大量房源的情況下很難實現(xiàn)。

2、未來容易轉手嗎？

公寓這類投資品，適合業(yè)主長期持有投資，因為后期轉手將面臨巨大的交易成本。因此，對于現(xiàn)階段預算本就不充裕的群體而言，購買公寓并不是明智的決定，甚至會影響后續(xù)改善的時間和資金準備。

置業(yè)顧問指出，廣都鑫中心的優(yōu)勢在于，它的單價更低——均價7000元/㎡，比周邊項目底出至少約4000元/㎡，這意味著后期轉手會比其他項目更容易。

廣都鑫中心項目沙盤

有業(yè)內人士提醒：如果打算投資公寓，一定要謹慎考察周邊的租住人群等情況，開發(fā)商在銷售期宣傳的租金回報率是最理想的狀態(tài)，但多數(shù)時候，并不能真正達到這一狀態(tài)，需要適當降低預期。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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