房地產(chǎn)終于重歸“消費(fèi)” 取消限制措施正當(dāng)其時

3月16日下午，在市場層面“預(yù)熱”已久的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動方案》（下稱《方案》）終于由中辦、國辦正式印發(fā)。具體措施切中要害，大力繁榮消費(fèi)市場驅(qū)動經(jīng)濟(jì)增長備受期待。

房地產(chǎn)雖然不是《方案》的主角，但是，我們卻認(rèn)為《方案》對當(dāng)下房地產(chǎn)市場、行業(yè)有重大意義。因?yàn)椤斗桨浮穼⒆》啃枨罅腥搿按笞谙M(fèi)升級”范疇，這意味著在歷經(jīng)多年“房住不炒”的治理之后，中國經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)政策的制定者，已經(jīng)重新將房地產(chǎn)視為“消費(fèi)”的重要組成部分。

這一身份認(rèn)定的轉(zhuǎn)換，殊為不易。

上一次房地產(chǎn)在中央政府文件中被作為“消費(fèi)”“大書特書”，大致可以追溯到2003年國發(fā)18號文件，也就是《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（下稱18號文）。

這份文件不僅開宗明義地指出，“房地產(chǎn)業(yè)是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施”，也指出了“住房消費(fèi)有效啟動”、“住房消費(fèi)還需拓展”、 “不斷消除影響居民住房消費(fèi)的體制性和政策性障礙”等一系列基本原則和方向，并且經(jīng)由消費(fèi)這一基礎(chǔ)性定位，明確了“房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。

此后，中國房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展周期，市場規(guī)模急速膨脹，房價(jià)不斷攀高，投資甚至投機(jī)色彩不斷增強(qiáng)，高房價(jià)一時有演化成為社會矛盾的態(tài)勢。政府政策口徑轉(zhuǎn)為遏制與約束為主，樓市也長時間被視為投資因素有巨大驅(qū)動作用的領(lǐng)域，房地產(chǎn)由此從“消費(fèi)”范疇退出。

其中一段“插曲”頗能說明問題。2008年，美國次貸危機(jī)爆發(fā)，引發(fā)全球金融海嘯。中國及時出臺“4萬億”經(jīng)濟(jì)刺激措施，穩(wěn)住中國乃至全球經(jīng)濟(jì)大局。作為保持經(jīng)濟(jì)增長的系列措施，中國出臺了包括消費(fèi)領(lǐng)域在內(nèi)的多個專項(xiàng)“產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”，當(dāng)時，房地產(chǎn)行業(yè)也曾擬議提出“房地產(chǎn)行業(yè)振興規(guī)劃”，但最終未能成行，據(jù)說原因就是有很大呼聲認(rèn)為住房已不是單純消費(fèi)，且房價(jià)上漲，房地產(chǎn)已“無須振興”。

在中國經(jīng)濟(jì)的語境中，“消費(fèi)”并不簡單是經(jīng)濟(jì)范疇的概念，它有著某種與“民眾利益緊密捆綁”的“正當(dāng)性”。由此衍生出了一套強(qiáng)有力的價(jià)值邏輯：消費(fèi)是民眾利益所系，提振消費(fèi)就是“站在民眾的一邊”，籍此，提振消費(fèi)的措施也就獲得正當(dāng)性，被納入消費(fèi)的產(chǎn)業(yè)和領(lǐng)域，也就都有了享受提振措施提攜和政策紅利的正當(dāng)性。

在這一套敘事中，快速膨脹的房地產(chǎn)被排斥在外，并由此走向了反面：遏制、限制。起初是遏制房價(jià)快速上漲，此后，限購、限售、限價(jià)等一系列政策出臺，“房住不炒”成為政策主基調(diào)。這與在任何政策周期中，“凡消費(fèi)，皆鼓勵，須提振”形成了鮮明的對比。

算不算“消費(fèi)”，就是這么重要。它決定著價(jià)值判斷的基本態(tài)度甚至立場，也決定著政策措施是鼓勵、提振，還是限制、抑制——消費(fèi)就是一張明確出身“身份證”，一張價(jià)值連城的“通行證”。

2023年7月，中央政治局會議做出“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”重要論斷，以限制性、約束性為主導(dǎo)的政策開始松動。2024年9月26日召開的政治局會議，進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)政策重大轉(zhuǎn)向。此后，“防范風(fēng)險(xiǎn)”、“平穩(wěn)市場”、“止跌回穩(wěn)”、 “充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”等表述悉數(shù)出爐，但卻始終未見“住房消費(fèi)”登場。

2024年2月10日，國務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究提振消費(fèi)有關(guān)工作時，出現(xiàn)了“更好滿足住房消費(fèi)需求”。這不可謂不重要，但客觀而言，這只是國務(wù)院常務(wù)工作會議公報(bào)，與“正式中央文件”的力度不可同日而語。

一個多月后以中辦國辦文件形式下發(fā)的《方案》，重新明確了房地產(chǎn)是“消費(fèi)”——這個重要的“身份認(rèn)證”。《方案》將住房消費(fèi)列入“大宗消費(fèi)”范疇，而這一部分的主旨是“更新升級行動”，這個“身份”的“正式轉(zhuǎn)換”，表明的態(tài)度不可謂不明晰，鼓勵的意味不可謂不明確。

還是那句話，拿到了“消費(fèi)”這張“身份證”，就幾乎掃除了大部分“約束性”、“限制性”的障礙。住房既然已是消費(fèi)，那么鼓勵起來名正言順，支持起來順理成章。

這比《方案》中提及的那幾項(xiàng)措施更具方向性的意義：適時“降低住房公積金貸款利率、擴(kuò)大使用范圍”也好，“支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款”也罷，抑或“加力實(shí)施城中村和危舊房改造”，終究只是“術(shù)”的層面，而消費(fèi)這個身份之于房地產(chǎn)是“道”，這個層面的身份問題解決了，政策措施只會一個接一個。

重新獲得“消費(fèi)”這個身份，還有更具象的現(xiàn)實(shí)意義。當(dāng)下，樓市政策口徑雖已完善與重構(gòu)，但屬地政府仍“負(fù)總責(zé)”，在政策優(yōu)化與明晰權(quán)責(zé)之間，不少地方政府，尤其是特大型城市地方政府不乏權(quán)衡與躊躇。“消費(fèi)”身份此次由中央文件明晰，而且是一份“提振”為主線的文件，那么，地方政府很多原有的顧慮可以打消，更大力度優(yōu)化原有限制性政策措施也就“大有空間”，甚至“大有可為”起來。

歷經(jīng)多年的調(diào)控與房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展長效機(jī)制的構(gòu)建，投機(jī)投資資本已經(jīng)被驅(qū)離，房地產(chǎn)市場回歸“消費(fèi)”已是不爭的事實(shí)，這是“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”這一論斷最重要的佐證，也是“穩(wěn)住股市樓市”的共識性基礎(chǔ)所在。

消費(fèi)二字于今日“重歸”房地產(chǎn)，無疑又是一個重要的起點(diǎn)。共識已具備，實(shí)踐是東風(fēng)，既然是提振，既然是鼓勵，力度可以更強(qiáng)，步子可以更大，只要以客觀心態(tài)重新審視中國房地產(chǎn)所處的歷史階段和市場現(xiàn)狀，更新認(rèn)識，放下包袱，“穩(wěn)住股市樓市”就一定會實(shí)現(xiàn)。

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