重磅！中央部委又來好消息， 11 月房地產市場可能要升溫了！

來源：大偉看樓市

重磅！中央部委新消息，2025 年 11 月房地產市場可能要變天了

2025 年 11 月，房地產市場正迎來前所未有的政策密集期。中央部委接連釋放政策信號，“十五五” 規劃明確房地產高質量發展方向，住建部加快構建行業發展新模式，多部門協同出臺需求端激活、供給端優化、風險化解等系列舉措。從一線城市限購松綁到保障性住房供給擴容，從房企融資支持到城市更新提速，多重政策合力推動下，房地產市場正告別傳統發展路徑，邁入以 “穩預期、調結構、提品質” 為核心的轉型新階段，一場深刻的市場變革已然來臨。

政策組合拳落地：多維度重構市場邏輯

需求端松綁：精準激活合理住房需求

2025 年三季度以來，政策優化重心持續向需求端傾斜，且呈現 “核心城市引領、梯度放松” 的鮮明特征。北京、上海、深圳等一線城市率先打破限購壁壘，采用 “外環外不限購”“非核心區放寬套數限制” 的差異化策略，既避免市場大幅波動，又有效釋放改善性需求。上海青浦區更是創新推出人才購房綠色通道，社保或個稅未滿 1 年的非戶籍人才可直接申報購房資格，為城市引才與住房需求釋放搭建橋梁。

信貸與補貼政策的協同發力進一步降低購房門檻。上海、深圳取消房貸利率首套二套區分，二套房執行 3.05% 的首套利率標準，大幅減少改善型購房的利息支出。公積金政策優化同樣力度顯著，北京將二套房公積金貸款額度上限提至 100 萬元，首付比例降至 30%；上海對多孩家庭購買綠色建筑住房的公積金貸款額度上限可達 216 萬元，政策紅利精準覆蓋剛需與改善群體。地方層面的購房補貼更是針對性十足，浙江衢州對三孩家庭購買大戶型住房補貼 20 萬元，湖南岳陽則給予 10 萬 - 20 萬元的購房獎勵，直接刺激特定群體入市。

供給端改革：構建多元住房保障體系

“十五五” 規劃明確提出 “優化保障性住房供給”“因城施策增加改善性住房供給” 的要求，推動住房供給從 “單一商品房” 向 “商品房 + 保障房” 雙軌并行轉型。深圳修訂既有非居住房屋改建保障性租賃住房政策，放寬權屬要求，允許符合條件的閑置商辦用房改建保障房，并將項目認定權限下放至區級政府，加速存量資產盤活。這一舉措既增加了保障房供給，又化解了商業地產庫存壓力，實現資源高效利用。

商品房供給結構也在持續優化。上海、成都等城市 9 月新盤推盤量同比增長 20% 以上，高端改善性房源占比提升至 60%，綠色建筑、智慧社區成為產品核心競爭力。房企主動適配市場需求，龍湖、旭輝等企業推出折扣優惠、車位贈送、家裝補貼等促銷活動，在 “金九銀十” 期間帶動核心城市優質項目熱度回升。同時，“嚴控增量、優化存量” 的土地供應政策成效顯著，2025 年全國住宅用地計劃供應量同比下降 20%，二線城市降幅達 30%，待售面積連續 6 個月下降，有效緩解了市場供需失衡壓力。

制度性突破：筑牢行業健康發展根基

中央部委著力構建房地產發展新模式，完善行業基礎制度。住建部明確將加快完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度，推進智能建造、綠色建造，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。商務部等五部門支持符合條件的商業地產項目發行 REITs，為商業地產提供長效融資支持，拓寬房企資金回籠渠道。國家發改委等五部門印發的智慧城市發展計劃，更是通過數字技術改造閑置樓宇和老舊街區，為房地產與數字經濟融合開辟新路徑。

風險防控機制不斷健全。“十五五” 規劃明確要求統籌推進房地產風險有序化解，嚴防系統性風險。當前房企風險出清進程加快，新增出險企業數量收斂，多家房企通過債轉股、資產處置、司法重整等方式化解債務壓力，恢復經營穩健性。保交樓政策持續發力，有效維護了購房人合法權益，為市場信心修復奠定了堅實基礎。

市場新格局：量穩質升與結構分化并存

核心城市率先回暖，區域分化加劇

政策紅利的傳導已在核心城市顯現成效。9 月北京二手住宅網簽 15629 套，同比、環比分別上漲 17.7% 和 17.2%，創 6 個月新高；深圳一手住宅網簽量環比上漲 43.5%，二手住宅同比上漲 42.5%。國慶中秋假期期間，北京、上海、深圳等城市新房網簽面積同比實現增長，優質項目憑借品質優勢保持較高熱度。值得注意的是，深圳新政落地后，新房套均總價從 364 萬元攀升至 470 萬元，印證了改善性需求的強勁釋放。

但市場分化態勢依然明顯。10 月重點城市二手房、新房成交量仍較去年同期分別下降 25% 和 28.1%，部分三四線城市仍面臨庫存高企、需求不足的壓力。中原地產首席分析師張大偉指出，當前樓市復蘇仍處于 “政策傳導期”，核心城市外圍區域、次新二手房及品牌房企優質項目性價比突出，而缺乏人口支撐的城市仍需時間消化庫存。這種 “核心城市企穩、三四線城市調整” 的格局，將成為未來市場的常態。

發展動能轉換，高質量成為核心競爭力

房地產市場正從 “規模擴張” 向 “質量提升” 轉型，“好房子” 標準成為行業新導向。政策層面明確要求建設安全舒適綠色智慧的住房，推動房屋品質與物業服務質量雙提升。市場端來看，綠色建筑、智慧社區、全生命周期服務成為房企競爭的核心要素，上海多孩家庭購買綠色建筑住房可享受公積金貸款額度上浮，進一步引導市場向高品質方向發展。

城市更新成為行業新增長點。隨著我國城鎮化進入穩定發展期，城市發展從增量擴張轉向存量提質增效，城中村改造、老舊小區更新、閑置資產盤活等場景為房企提供了廣闊空間。各地通過 “房票安置”“原拆原建” 等方式推進城中村改造，既釋放了增量購房需求，又改善了城市人居環境，實現了社會效益與市場效益的統一。

未來展望：政策持續發力，市場平穩轉型

政策優化空間仍存，精準調控將成常態

業內專家普遍認為，當前房地產市場仍需政策持續托底，未來政策優化將更加精準高效。需求端方面，核心城市首付比例、人才限購政策仍有調整空間，三四線城市或將加大購房補貼力度，進一步激活潛在需求。供給端方面，保障性住房建設力度將持續加大，“人房地錢” 要素聯動機制將不斷完善，土地供應將更加匹配市場需求。

金融支持政策將持續深化。保障性住房再貸款落地進度有望加快，房企融資 “三支箭” 政策將進一步落實，支持優質房企合理融資需求。同時，商業地產 REITs 發行規模將擴大，為行業提供多元化融資渠道，推動行業降杠桿、防風險。

市場回歸居住屬性，長效機制逐步完善

隨著政策調控的持續發力和市場自身調整，房地產 “住有所居” 的核心定位將更加凸顯。租售比、房價收入比等關鍵指標逐步向合理區間收斂，部分一二線城市租金回報率已回升至 2%-3%，接近購房貸款利率水平，市場投機空間進一步壓縮。

房地產發展新模式將加速成型。商品房與保障房雙軌并行的住房供給體系將更加完善，城市更新、智能建造、綠色建筑等新賽道將成為行業增長引擎。房企將從傳統開發向 “開發 + 運營 + 服務” 轉型，注重產品品質與服務質量，行業集中度將進一步提升，市場競爭將更加規范化、理性化。

對于購房者而言，當前正處于 “政策紅利窗口”，核心城市外圍區域、次新二手房及品牌房企優質項目具備較高性價比。剛需群體可把握政策機遇擇機入市，改善性需求可關注綠色建筑、智慧社區等高品質房源。對于房企而言，應主動適配市場變化，聚焦核心城市與優質地段，提升產品品質與服務水平，在轉型發展中實現可持續經營。

2025 年 11 月的房地產市場變革，不是短期的市場波動，而是行業發展階段的歷史性轉折。在中央部委的政策引導和市場自身的調整下，房地產市場正逐步擺脫傳統發展路徑的依賴，朝著平穩健康、高質量發展的方向邁進。這場 “變天”，終將讓房地產回歸居住本源，為經濟社會發展提供更堅實的支撐。