樓市巨變！中央文件刪除“促進(jìn)住房消費(fèi)”，背后暗藏什么玄機(jī)？

這份中央文件一出來，就在樓市圈子里炸了鍋。大家都知道，房地產(chǎn)這幾年風(fēng)風(fēng)雨雨，政策調(diào)來調(diào)去，現(xiàn)在十五五規(guī)劃建議直接把“促進(jìn)住房消費(fèi)”這幾個(gè)字給刪了，換成“清理住房等消費(fèi)不合理限制性措施”。

過去幾年，樓市靠消費(fèi)拉動(dòng)，刺激大家買房投資，現(xiàn)在一看，文件把房地產(chǎn)擱在民生保障的大框架下，意思很清楚：房子是用來住的，不是用來炒的，得回歸本位。

這步棋是想讓市場從野蠻生長轉(zhuǎn)向穩(wěn)扎穩(wěn)打，質(zhì)量優(yōu)先。為什么這么改？因?yàn)榻?jīng)濟(jì)大環(huán)境變了，轉(zhuǎn)型期陣痛來了，低收入群體住房基本穩(wěn)了，但新市民、年輕人這些主力軍對房子要求高了，得用好政策穩(wěn)住他們。

文件發(fā)布時(shí)間是2025年10月28日，正好是黨的二十屆四中全會(huì)后，新華社第一時(shí)間放出來，全文好幾千字，房地產(chǎn)部分散在多個(gè)章節(jié)，但核心變化就這點(diǎn)，刪掉消費(fèi)刺激，轉(zhuǎn)向清理障礙。

十五五規(guī)劃是針對2026到2030年的五年藍(lán)圖，上一個(gè)十四五是2021到2025年，那時(shí)候房地產(chǎn)定位還是規(guī)模擴(kuò)張，強(qiáng)調(diào)有效增加保障房，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。結(jié)果呢，市場過熱，庫存壓力大，風(fēng)險(xiǎn)堆積。

現(xiàn)在這份建議，起草從2025年初就開始了，中央政治局1月份決定啟動(dòng)，中間調(diào)研了好幾個(gè)月，跑了北京、上海、廣州這些一線城市，收集開發(fā)商、購房者和地方政府的反饋。反饋里頭，限購政策被吐槽最多，說它擋了市場流動(dòng)性，二手房交易卡殼，公積金跨城用起來麻煩。

這些問題不是憑空來的，數(shù)據(jù)擺在那：2024年全國二手房成交量在15個(gè)省市超過新房，新房銷售面積累計(jì)50億平方米，但品質(zhì)問題一大堆，老舊小區(qū)改造慢，居民抱怨隔音差、滲漏多。起草小組整合這些，決定調(diào)整表述。

全會(huì)是10月20到23日開的，會(huì)上通過建議，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)要服務(wù)共同富裕。發(fā)布當(dāng)天，地產(chǎn)股小幅波動(dòng)，開發(fā)商趕緊開會(huì)解讀，部分項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃，準(zhǔn)備迎合品質(zhì)提升要求。

住建部部長倪虹在媒體上說，建好房子得從全鏈條抓起，設(shè)計(jì)、材料、建造、運(yùn)維都得升級(jí)。文件里頭，好房子概念被寫進(jìn)去，安全舒適綠色智慧，這些詞不是空談，試點(diǎn)已經(jīng)在上海等城市跑了，覆蓋上千戶，效果反饋不錯(cuò)。

刪掉“促進(jìn)住房消費(fèi)”這句，表面看是文字游戲，其實(shí)是政策大轉(zhuǎn)向。過去十四五里，這句是刺激需求的鑰匙，鼓勵(lì)大家買房，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)?，F(xiàn)在改成清理不合理限制，意思是把那些過時(shí)的條條框框清掉，讓消費(fèi)自然流動(dòng)。

什么限制？專家嚴(yán)躍進(jìn)分析，四大領(lǐng)域：城鄉(xiāng)資源流動(dòng)卡住，新房二手房不聯(lián)動(dòng)，首套二套房政策差異大，公積金跨區(qū)域有門檻。舉例，北京上海深圳外圍已經(jīng)放開套數(shù)限制，廣州二三線基本取消限購。這些變化不是一夜之間，2025上半年中央通知地方上報(bào)政策清單，梳理存量措施。

結(jié)果，文件要求系統(tǒng)清理，預(yù)計(jì)十五五期間核心城市還有優(yōu)化空間，但節(jié)奏漸進(jìn)，避免市場大起大落。中指院預(yù)測，購房政策會(huì)繼續(xù)松綁，但不搞一刀切。

為什么刪？因?yàn)榇碳はM(fèi)容易帶節(jié)奏，投機(jī)炒作抬頭，房價(jià)波動(dòng)大?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，低保人群住房基本解決，但困難群體在增加，特別是90后00后新市民，他們不光要房，還想要環(huán)境好、條件體面的那種。

文件強(qiáng)調(diào)優(yōu)化保障房供給，滿足工薪群體和困難家庭，這比十四五的“有效增加”進(jìn)了一步，從規(guī)模轉(zhuǎn)到品質(zhì)。廣東省住房政策研究中心李宇嘉說，低成本體面住房能讓這些人扎根城市，釋放消費(fèi)潛力。

雙軌制是關(guān)鍵，市場和保障并行，因城施策加改善性住房。簡單講，市場端賣好房子，保障端兜底基本需求，避免過去那種一哄而上。

當(dāng)然，玄機(jī)不光這些。文件發(fā)布后，地方動(dòng)作快，北京10月29日調(diào)整外圍政策，深圳放寬二套標(biāo)準(zhǔn)。地產(chǎn)協(xié)會(huì)研討，強(qiáng)調(diào)制度改革是根本。股市地產(chǎn)板塊小漲，投資者看好長期。調(diào)研數(shù)據(jù)支持這改動(dòng)，2024年住房成交穩(wěn)定，但品質(zhì)痛點(diǎn)多。

十五五會(huì)推老舊小區(qū)改造、城市更新，完整社區(qū)建起來，好房子好社區(qū)好服務(wù)一套走。住房保障從低收入擴(kuò)到工薪，困難家庭基本需求兜底。為什么強(qiáng)調(diào)綠色智慧？因?yàn)榄h(huán)保大勢，智能家居普及，居民要舒適安全。

開發(fā)商得適應(yīng)，過去粗放不行，現(xiàn)在精細(xì)化。融資新制下，資金安全，項(xiàng)目穩(wěn)。銷售現(xiàn)房，買家放心。整體，樓市巨變從這刪字開始，信號(hào)強(qiáng)：高質(zhì)量發(fā)展不是喊口號(hào)，是實(shí)打?qū)嵏摹?/p>

樓市這幾年，大家都看在眼里，政策調(diào)得勤，現(xiàn)在這份文件是里程碑。刪掉消費(fèi)刺激，轉(zhuǎn)向清理障礙，品質(zhì)保障雙管齊下。

未來五年，行業(yè)站新節(jié)點(diǎn)，高質(zhì)量發(fā)展成主流。更多家庭受益，住上好房子，市場止跌回穩(wěn)。玄機(jī)就這：從炒到住，從量到質(zhì)，從舊到新。