謝逸楓：中國(guó)房地產(chǎn)2025年是否會(huì)觸底反彈?答案已經(jīng)出來了

文/謝逸楓

中國(guó)房地產(chǎn)何去何從，引起業(yè)界高度的關(guān)注。房地產(chǎn)底部探索的討論在2023年延續(xù)到2025年，2025年能否迎來觸底、反彈，依然是不確定性的話題。

去年12月份摩根士丹利公布《摩根斯坦利：全球及中國(guó)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)展望》報(bào)告稱，2025年第二季度中國(guó)新房將會(huì)觸底反彈，第四季度房地產(chǎn)可能會(huì)出現(xiàn)反彈。

2025年中國(guó)房地產(chǎn)第二季度將會(huì)觸底、反彈的兩個(gè)前提條件，第一是即政府通過收儲(chǔ)政策有效降低庫(kù)存。第二是銀行體系能消化約1萬億人民幣的信貸損失。

大摩預(yù)測(cè)的依據(jù)的來看，首先是2024年新房銷售超越供應(yīng)。在排除政府收購(gòu)的前提下，中國(guó)新房的供應(yīng)速度已經(jīng)明顯慢于銷售速度，竣工面積負(fù)增長(zhǎng)大于銷售。

2024年房屋竣工面積73743萬平，下降27.7%。其中住宅竣工面積53741萬平，下降27.4%。對(duì)應(yīng)的是2024年新建商品房銷售面積97385萬平，下降12.9%。

再次是政府引導(dǎo)的去庫(kù)存化。到2025年年中，70城庫(kù)存水平將降至理想狀態(tài)。政策措施刺激了樓市需求，未來政府可能親自下場(chǎng)購(gòu)房以進(jìn)一步加速庫(kù)存消化。

高庫(kù)存三大壓力，一是截至2024年3月，中國(guó)共有23億平方米的新房庫(kù)存，這個(gè)庫(kù)存的去化周期大約是29個(gè)月左右。低線城市的供應(yīng)過剩問題更要嚴(yán)重得多。

二是目前市面上存量新房超過30%庫(kù)存實(shí)際是“死庫(kù)存”。所謂死庫(kù)存，是指位置偏遠(yuǎn)、戶型差、質(zhì)量差、規(guī)劃有問題、缺配套、缺手續(xù)、補(bǔ)土地出讓金和稅費(fèi)。

三是眼下一些在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目未來也會(huì)有一部分轉(zhuǎn)換為死庫(kù)存，比例大概在20%左右。所謂的死庫(kù)存，就是中短期內(nèi)，房企無法賣不出去的房子。

最后是金融機(jī)構(gòu)消化死庫(kù)存，房地產(chǎn)下行周期完成要等到這30%的死庫(kù)存消化消耗完成，“死庫(kù)存”最終會(huì)由各方買單，但最終還是銀行承擔(dān)壞賬損失。

眼下銀行每年大概可以消化3000~4000億房地產(chǎn)不良貸款。剩余30%的死庫(kù)存可能會(huì)導(dǎo)致未來2~3年會(huì)再有1萬億左右的信貸損失。

被各種市場(chǎng)參與者消化，等到這一批死庫(kù)存基本消化的差不多了，才標(biāo)志去庫(kù)存成功，標(biāo)志房地產(chǎn)下行周期的全面結(jié)束，未來房地產(chǎn)是沒有金融風(fēng)險(xiǎn)的。

假如，兩個(gè)前提條件達(dá)到，2025年中國(guó)房地產(chǎn)將會(huì)在第二季度觸底、反彈。反之，兩個(gè)前提條件做不到，中國(guó)房地產(chǎn)2025年二季度將不會(huì)觸底、反彈。

筆者認(rèn)為，2025年第二季度中國(guó)新房將會(huì)觸底反彈、第四季度中國(guó)房地產(chǎn)可能會(huì)出現(xiàn)反彈的可能性不大，因?yàn)槟壳罢ㄟ^收儲(chǔ)難有效降低庫(kù)存。

首先是政府通過收儲(chǔ)，難有效降低庫(kù)存。主要是存量商品房和空置土地收儲(chǔ)政策落地緩慢和收儲(chǔ)之后的去化，都是直接影響到收儲(chǔ)去庫(kù)存的效果。

其次是金融機(jī)構(gòu)消化死庫(kù)存的效果不佳，賣不出的房子或土地，除了可以打包給第三方或者資產(chǎn)管理公司去處理，但是市場(chǎng)庫(kù)存大，無法短期消化。

最大的可能性是通過市場(chǎng)化的方式解決，不管是重新出售，轉(zhuǎn)為保障性住房、安置房、人才房，用作租賃住房，還是政府收回，但是目前情況和政策不允許。

最后是房地產(chǎn)的庫(kù)存去化，與保交房進(jìn)展、房企債務(wù)化解、房企銷售回升等有直接的關(guān)系，但情況不樂觀。而收儲(chǔ)等增加新的需求方式，目前來看，效果有限。

目前唯有一線和強(qiáng)二線城市去年10月以來到2025年2月，整體保持上升的趨勢(shì)，其他城市的則是波動(dòng)下降，全國(guó)整體市場(chǎng)處于止跌回穩(wěn)調(diào)整階段。

中國(guó)房地產(chǎn)2025年是否會(huì)觸底反彈，答案已經(jīng)出來了。筆者認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)2025年出現(xiàn)觸底、反彈的概率不大，依然處于止跌回穩(wěn)的調(diào)整階段。

一是銷售未全面止跌回穩(wěn)，復(fù)蘇回暖。而房企財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)困難未明顯改善。購(gòu)房有效需求不足，居民收入沒有明顯改善。購(gòu)房入市信心不足，房?jī)r(jià)未反彈上漲。

二是房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)未解除，延續(xù)到2025年。房企債務(wù)的重組困難重重，退市，清盤呈現(xiàn)，被執(zhí)行人等頻現(xiàn)，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)依然存在。

三是保交樓的問題依然存在，項(xiàng)目白名單覆蓋范圍有限。納入房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單的項(xiàng)目來看，基本上是經(jīng)營(yíng)正常的公司和項(xiàng)目，其次是符合快交房的項(xiàng)目。

四是庫(kù)存壓力非常巨大，達(dá)到天花板，包括存量土地、商品房，涉及的去庫(kù)存資金非常龐大，專項(xiàng)債無法覆蓋，并且收儲(chǔ)要求高。

五是房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重的供大于求局面未明顯改善，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)問題最嚴(yán)重的。不管是土地和房子，供應(yīng)端的不斷擴(kuò)大，需求端的萎縮，形成嚴(yán)重的供大于求。

六是供求兩端的政策效力缺乏持續(xù)性，去庫(kù)存的城中村專項(xiàng)貸款、城中村貨幣化安置、專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地和存量商品房進(jìn)展緩慢，政策落地難達(dá)預(yù)期。

七是房地產(chǎn)監(jiān)管和限制措施沒有全面取消，其中房地產(chǎn)的三道紅線、貸款集中制、限非標(biāo)，另外是北上深和海南部分區(qū)域的限購(gòu)等未取消，還有限價(jià)限售等。

八是房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)循環(huán)和產(chǎn)業(yè)鏈負(fù)循環(huán)打破、修復(fù)未明顯改善，融資呈現(xiàn)收縮轉(zhuǎn)精準(zhǔn)，房企融資環(huán)境未明顯改善。

九是宏觀經(jīng)濟(jì)面臨不確定性的因素，消費(fèi)持續(xù)低迷、外商投資減少、隨時(shí)面臨關(guān)稅大戰(zhàn)、面臨通縮壓力、債務(wù)和財(cái)政的壓力。