任澤平的20/80定律：樓市真要冰火兩重天嗎

家人們，最近是不是刷到任澤平那個 “20/80 分化定律” 了？這哥們兒可是房產圈的 “流量密碼”，十年前一句 “長期看人口、中期看土地、短期看金融”，至今還是業內的口頭禪。現在他又放話：中國樓市的普漲時代徹底結束了，以后會是 “20/80 分化”——20% 有人口流入的一二線城市，房價可能慢慢回升；剩下 80% 的低能級城市，得長期 “陰跌”，甚至很多房子會變得沒價值。

這話聽著有點玄乎，但咱扒開數據一看，全是身邊的真事兒。任澤平在演講里說，70% 以上的三四線城市，庫存去化得花十年、二十年，啥意思？就是這些城市現在蓋好的房子，按現在的銷量，得賣一二十年才能清完。我老家那個十八線縣城就是例子，2019 年一套 120 平的新房要 89 萬，去年問了問，60 萬就能拿下，跌了快三成，還沒人搶，二手房掛中介一年都沒人問價。反觀上海、杭州這些城市，政策一松綁，部分樓盤認購量直接漲了 88%，完全是兩個極端。

那為啥會變成這樣？根本不是啥 “玄學”，全是實打實的邏輯。首先，房子建得太多了！2020 年的時候，全國城鎮戶均住房就超過 1.1 套了，早就不是以前 “搶房” 的短缺時代了。但關鍵是 “分布不均”，三四線城市占了全國 70% 的庫存，去化周期高達 34 個月，縣城更夸張，要 47.6 個月，而一線城市才 10 個月，根本不夠賣。其次，人都跑了！年輕人要找工作、要發展，肯定往有產業的大城市去。東北、西北很多地級市，人口一年年往外流，房子沒人住，自然不值錢。任澤平團隊算過，現在 20-50 歲的置業人群已經見頂回落了，未來買房的人只會越來越少。最后，城鎮化也慢下來了，以前每年能漲 1.3 個百分點，現在連 1 個都不到，靠 “進城潮” 撐房價的時代過去了。

這分化帶來的影響，咱普通人感受最真切。先說說那 80% 的低能級城市：河北有個地級市，2024 年房子才賣出去 38%，很多新小區晚上亮燈的沒幾家，成了 “鬼城”。更扎心的是，這些地方的房子想賣都賣不掉，我一個粉絲說，他在三線城市的房子掛了半年，降了 20 萬還是沒人要，中介都勸他 “干脆租出去算了”。而那 20% 的核心城市呢？雖然也有跌的，但核心地段很抗打。深圳有業主高峰期 800 萬買房，后來 600 萬賣了，看著虧了，但你去看上海內環、北京二環的次新房，因為土地沒了，反而很保值。還有個連鎖反應，房企也開始 “用腳投票”，90% 的房企可能會消失，以后蓋房子的，基本都往大城市擠。

聊到這兒，我得說句掏心窩子的實在話：任澤平的 “20/80 定律”，本質是戳破了 “閉眼買房能賺錢” 的謊言，但咱也別把它當成 “圣旨”。首先，這 20% 的城市不是都漲，得是 “有產業、有人來” 的核心城市，比如長三角、珠三角的核心城和衛星城，像蘇州、佛山這些，而不是所有一二線都算。蘭州、太原這些城市，雖然是二線，但庫存壓力大，房子也難漲。其次，那 80% 的城市也不是全沒救，長三角周邊的三四線，比如江門，庫存就降得很快，因為能蹭上大城市的紅利。

最關鍵的是，這分化背后，其實是 “資源的重新洗牌”。以前地方靠賣地賺錢，不管有沒有人，先蓋了再說，現在人口一跑，庫存就爆了，這是 “土地財政” 的后遺癥。而大城市有產業、有工作、有好學校，自然能留住人，房子才有需求。咱普通人別光盯著房價數字，得看自己所在的城市：有沒有新產業進來？年輕人是多了還是少了？菜市場、學校、醫院這些配套是不是越來越好？這些才是樓市的 “底色”。

以前總有人說 “買房穩賺”，現在看來，那是特定時代的產物 —— 房子少、人多、錢松。現在時代變了，住房總量夠了，人口在流動，錢也更謹慎了。以后的樓市，不是 “城市和城市的分化”，是 “有價值的城市和沒價值的城市” 的分化；不是 “房子和房子的區別”，是 “有人住的房子和沒人住的房子” 的區別。