難以例外！杭州豪宅也開(kāi)始以價(jià)換量，有小區(qū)10月成交7套

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過(guò)去幾年，以價(jià)換量已成常態(tài)。

隨便問(wèn)一個(gè)房東，幾乎都能得到一個(gè)資產(chǎn)縮水或悔不當(dāng)初的故事。但在大眾印象中，跌價(jià)主要集中在郊區(qū)板塊和普通小區(qū)，核心豪宅似乎始終堅(jiān)挺。

然10月以來(lái)，杭州豪宅似乎也步入了同樣的軌道。

先是拍賣市場(chǎng)，頻頻出現(xiàn)豪宅“低價(jià)成交”。比如上周，奧體兩大頂流各有一套法拍房落槌，其成交價(jià)均明顯低于“正常市場(chǎng)價(jià)”。

10月28日，壹號(hào)院一期的12樓132.67㎡，經(jīng)18輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)968.5萬(wàn)元成交，折合單價(jià)7萬(wàn)3。

10月31日，奧邸國(guó)際T5的5樓186.04㎡，以總價(jià)1482萬(wàn)元成交，折合單價(jià)不到8萬(wàn)。

南星望江豪宅區(qū)，也成交了2套商拍房。

濱江園15樓邊套167㎡，商拍成交總價(jià)1700萬(wàn)，折合單價(jià)10萬(wàn)出頭。這是近年小區(qū)公開(kāi)價(jià)格，首次接近跌破10萬(wàn)關(guān)口。

還有一套K11的3樓164㎡，商拍成交單價(jià)7萬(wàn)2多。

商拍不同于法拍，價(jià)格操作空間大。也就是說(shuō)，實(shí)際市場(chǎng)價(jià)大概率還要低，足以反映市場(chǎng)情緒的轉(zhuǎn)變。

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這種“價(jià)跌放量”現(xiàn)象，同樣蔓延至普通二手房市場(chǎng)。

典型如壹號(hào)院，今年以來(lái)持續(xù)活躍。尤其在行情繼續(xù)走弱的10月，反而迎來(lái)一波小高峰，連續(xù)成交7套，是8月和9月之和。

關(guān)鍵原因，就在于價(jià)格越來(lái)越有吸引力。

10月成交的房源中，一期的133㎡貢獻(xiàn)過(guò)半。多為十幾樓，折合裸房單價(jià)7萬(wàn)8左右。這是壹號(hào)院正常樓層成交價(jià)首次集中跌破8萬(wàn)。

上周的這場(chǎng)法拍，相當(dāng)于又把價(jià)格往下拉了5000元左右。

僅供參考

不僅小戶型，大戶型價(jià)格也顯露松動(dòng)。10月底壹號(hào)院一套18樓224㎡房源，以單價(jià)8萬(wàn)8成交。而在過(guò)去，同類高區(qū)房源普遍在10萬(wàn)左右。

申花次新紅盤(pán)馥香園也在10月上演大逆襲。國(guó)慶后有時(shí)一天就能成交2套，全月累計(jì)約15套。

如此傲人的成績(jī)，也離不開(kāi)更好談價(jià)格的房東。

此外，k11、海潮望月城等，10月也陸續(xù)傳出成交，但成交價(jià)幾乎都不出現(xiàn)在＂中介喜報(bào)＂上，可見(jiàn)中介也覺(jué)得不足掛齒。

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核心豪宅也需“以價(jià)換量”，這是中國(guó)其它大城市早已走過(guò)的軌跡。

大行情持續(xù)調(diào)整，任何板塊都難以完全置身事外，豪宅亦不例外。

但更直接的沖擊，來(lái)自不限價(jià)豪宅的集中入市。過(guò)去，核心區(qū)豪宅之所以抗跌，源于稀缺性——如絕版的占位，頂級(jí)的配套，以及在限價(jià)時(shí)代相對(duì)出色的產(chǎn)品。

正是因少有平替，它們才能在波動(dòng)中保持穩(wěn)定。

但現(xiàn)在隨著一批不限價(jià)豪宅的登場(chǎng)，原有“稀缺性壟斷”正被打破。或許地段上無(wú)法超越，但在產(chǎn)品層面，不少新盤(pán)實(shí)現(xiàn)了“代際差”。

從戶型層高、大門(mén)會(huì)所、園林水系，到外立面、恒溫泳池、科技系統(tǒng)等，均展現(xiàn)出顯著優(yōu)勢(shì)。

身邊幾位住在一江兩岸豪宅的朋友，在參觀了幾個(gè)豪宅新盤(pán)示范區(qū)后，普遍感嘆“房子原來(lái)還能這樣造”，頓覺(jué)自家房子已不夠看了。

面對(duì)強(qiáng)大的產(chǎn)品吸引力，只要地段相差不大，高端購(gòu)買(mǎi)力自然傾向流入價(jià)格差不多的新貴。

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當(dāng)然，核心豪宅出現(xiàn)一批低價(jià)成交案例，也不能簡(jiǎn)單理解為價(jià)格崩塌。

相反，更應(yīng)看到背后的積極信號(hào)。

對(duì)整體市場(chǎng)而言，它可能正在打破“有價(jià)無(wú)市”的僵局。仔細(xì)觀察便可發(fā)現(xiàn)，不少次新豪宅如曉風(fēng)印月、上品、濱江園等，已近兩個(gè)月無(wú)公開(kāi)網(wǎng)簽。

缺乏成交量支撐的價(jià)格，就像沒(méi)有觀眾的演出，再高的報(bào)價(jià)也只是一場(chǎng)“有價(jià)無(wú)市”的數(shù)字游戲。

跌價(jià)不可怕，可怕的是跌價(jià)之后依然無(wú)人問(wèn)津。

本質(zhì)上，“以價(jià)換量”是多空雙方博弈的結(jié)果：一方是擔(dān)憂后市而選擇離場(chǎng)，另一方則是認(rèn)為價(jià)格觸底而進(jìn)場(chǎng)抄底撿漏。

這個(gè)過(guò)程可能加速下行，引發(fā)恐慌性拋售；也可能預(yù)示市場(chǎng)正在筑底，醞釀反轉(zhuǎn)。

好比壹號(hào)院，今年7月曾有1套3樓133㎡，法拍成交單價(jià)是更低的6.85萬(wàn)。而近期這套是12樓，考慮樓層差，單價(jià)貴出4500元很合理。

而法拍房本身存在交易復(fù)雜性，通常低于市場(chǎng)價(jià)，7萬(wàn)3與7萬(wàn)8的差距也并不懸殊。

這至少說(shuō)明，當(dāng)前壹號(hào)院的價(jià)格已觸及買(mǎi)家預(yù)期。

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對(duì)買(mǎi)賣雙方而言，它也提供了更清晰的決策依據(jù)。

在有成交量依托的前提下，買(mǎi)家以接近或略高于當(dāng)前低價(jià)購(gòu)入，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。

另一方面，不限價(jià)新盤(pán)對(duì)次新豪宅的沖擊，短期雖是陣痛，長(zhǎng)期看卻是一次必要的市場(chǎng)出清——它讓價(jià)格回歸真實(shí)產(chǎn)品力和當(dāng)下的供需關(guān)系。

這不僅是機(jī)遇，也是一次觀念的刷新：

房子終將回歸其居住本質(zhì)與長(zhǎng)期價(jià)值，而真正的“稀缺”，不僅在于永恒的地段光環(huán)，也在于持續(xù)進(jìn)化的產(chǎn)品力帶來(lái)的生活想象。

市場(chǎng)從不缺波動(dòng)，每一次回調(diào)，都是新一輪價(jià)值重塑的開(kāi)始。